Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 по делу n А06-7217/2007. Изменить решение

Ни в договоре аренды, ни в дополнительных соглашения к договору аренды, не содержится условий, из которых бы следовало, что ставка арендной платы определяется расчетным методом.

При таких обстоятельствах,  дополнительное соглашение № 4 от 01.08.2005 г. в части изменения размера ежемесячной арендной платы, установленной в твердом размере, является действительным.

Таким образом, в 2005 году ставка арендной платы изменена соглашением сторон один раз на основании дополнительного соглашения № 4 от 01.08.2005 года и составила 14.024 руб.

Соответственно при установлении размера задолженности по арендным платежам должно учитываться ставка арендной платы за период с 01.08.2005 года по декабрь 2006 года в размере 14.024 руб.

При этом, учитывая, что согласно передаточному акту от 10 марта 2006 г. (л.д.66) часть помещений была возвращена истцу и соответственно общая арендуемая площадь уменьшилась до 129,4 кв.м.,  суд апелляционной инстанции считает, что подлежит взысканию  арендная плата за период с 10.03.2006 г. до 01.08.2006 года за фактически находящиеся в аренде помещения. исходя из ставки арендной платы, установленной  дополнительным соглашением №  4 от 01.08.2006 г., которая составит за 10 дней марта месяца – 3033 руб., за апрель, май, июнь, июль соответственно по 9.402,6 руб.

При расчете арендной платы за период 2007, 2008 г.г. истцом не учитываются следующие обстоятельства.

Дополнительным соглашением № 5 от 26.06.2006 г. раздел 3 договора № 3/17 от 02.12.2003 года изложен полностью в новой редакции.

Согласно пункту 3.3. договора в редакции дополнительного соглашения № 5 Министерство вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату, установленную в соответствии с Приложением 3 к настоящему договору на основании Распоряжения Правительства Астраханской области. Датой изменения ставки арендной плат считается дата вступления в силу соответствующего распоряжения Правительства Астраханской области, которым установлена новая месячная базовая арендная ставка или корректировочные коэффициенты к ней. Пункт 3.4. предусматривает направление арендатору письменного уведомления с приложением расчета (л.д.34).

Таким образом, стороны изменили условия договора, предусматривающих порядок изменения размера арендной платы и ее размер. Основанием для изменения размера арендной платы является Распоряжения Правительства Астраханской области, которым установлена новая месячная базовая арендная ставка или корректировочные коэффициенты к ней.

При расчета арендной платы и применении коэффициентов в 2007, 2008 г.г. истец необоснованно не принимает во внимание то обстоятельство, что арендуемая ответчиком площадь была разделена под торговую и для использования под прокат инвентаря согласно дополнительному соглашению № 1 от 27.08.2004 г. (под торговую деятельность 35,9 кв.м, под прокат 93,5 кв.м.).

. Истец применяет ко всей площади, арендуемой ответчиком (129,4 кв.м.) при расчете арендной платы коэффициент пригодности и коэффициент функционального назначения как за 100% использования арендатором арендуемого помещения под торговлю, что противоречит фактическим обстоятельствам дела и несоответствует Методике определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области», утвержденной Постановлением Правительства Астраханской области от 28.12.2006 г. № 474-П, с изменениями от 22.11.2006 г. (Постановление Правительства Астраханской области № 405-П), и от 11.12.2007 г. (Постановление Правительства Астраханской области № 542-П).

Коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы под торговую деятельность, выше, чем под прокат инвентаря и оборудования.

В решении от 27.05.2008 г. по делу № А06-1125/2008-9 суд установил, что в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населения ОК 002 - 93 деятельность истца на части арендованной площади по прокату предметов туризма, игр – относится к бытовым услугам по прокату. В соответствии с Общероссийским классификатором услуг населения 002-93 группа 01, утвержденным постановлением Госстандарта от 28.06.93 г. № 163, деятельность истца подпадает под бытовые услуги населению с контрольным числом «4» - прокат предметов спорта, туризма, игр.

С учетом вышеизложенного, апелляционный суд считает обоснованными в данной части выводы суда первой инстанции, что истец неправомерно применил в расчете арендной платы коэффициент социальной значимости «1». С учетом Приложения № 1 к Постановлению Правительства Астраханской области от 22.11.2006 г. № 405-П этот коэффициент должен быть «0,9».

Довод истца в апелляционной жалобе, что с учетом отмены коэффициента «вид деятельности» при расчете арендной платы используется один расчет арендной платы, а не два, как ранее с разбивкой на торговую деятельность и под прокат инвентаря судом отклоняется, как противоречащее  Методике определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области», утвержденной Постановлением Правительства Астраханской области от 28.12.2006 г. № 474-П, с изменениями от 22.11.2006 г. (Постановление Правительства Астраханской области № 405-П), и от 11.12.2007 г. (Постановление Правительства Астраханской области № 542-П)

И согласно представленному ответчиком расчету арендной платы на 2007 год (л.д.112), суд признает правомерным с учетом изложенных выше обстоятельств расчет ответчика ставки арендной платы на 2007 год, равной 17.259 рублей, с разделением общей арендуемой ответчиком площади на используемую под торговую и под прокат.

При расчете ежемесячной суммы арендной платы на 2008 год истец также не принимает необоснованно во внимание разделение арендуемой ответчиком площади на использование под торговую и под прокат и ошибочно применяет неверные коэффициенты социальной значимости, и ко всей площади применяет коэффициент пригодности и функционального назначения как 100% использование арендатором арендуемой площади под торговлю.

Уведомлением исх. № П-1-2914/6 от 26.12.2007г., полученным ответчиком согласно почтовому уведомлению 31.12.2007 г., ставка арендной платы указана с 1 января 2008 г. в размере 20.799 рублей. К данному уведомлению приложен расчет арендной платы на указанную сумму.

При таких обстоятельствах, с учетом всего вышеизложенного по вопросу правомерности применения коэффициентов, ставка арендной платы на 2008 г. составит при расчете по формуле согласно Методики определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области, утвержденной Постановлением Правительства Астраханской области от 28.12.2005 г. № 474-П и с учетом базовой ставки арендной платы – 19.295 рублей.

Что касается периода август-декабрь 2006 года, то истцом в своем расчете (т.2 л.д. 2) указана ставка арендной платы в месяц 14024 рубля и в данном случае суд первой инстанции  не вправе был выйти за пределы исковых требований в сторону их увеличения, несмотря на то, что в дополнительном соглашении № 5 от 26 июня 2006 г. установлена иная ставка (больше, чем примененная истцом в указанном периоде).

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что размер задолженности по арендной плате, подлежащей уплате ответчиком составит 109.394,2 руб. исходя из следующего расчета.

- 2005 год – подлежало уплате 118.385 рублей (6.895 рублей х 7 месяцев = 48.265 рублей + 14.024 рублей х 5 месяцев = 70.120 рублей). Фактически оплачено 124.605 рублей. Переплата составила 6.220 рублей.

- 2006 год – 138.811 рублей (январь, февраль по 14.024 руб., март 3.033 рублей, апрель, май, июнь, июль по 9.402,6 рублей, с августа по декабрь 14.024 рублей). Фактически оплачено 72.852 рубля.  Долг 65.959,2 рублей.

- 2007 год – 207.108 рублей (18.604 рубля х 12 месяцев = 223.248 рублей). Фактически оплачено 171.436 рублей. Долг 35.672 рубля.

- 2008 год – 173.655 рублей (20.799 рублей х 9 месяцев = 187.191 рубль). Фактически оплачено 159.672 рубля. Долг 13.983 рубля.

Довод ответчика, что суд первой инстанции не учел при расчете арендной платы за 2007, 2008 г.г. новый коэффициент 0,5 расчета арендной платы в отношении мест общего пользования площадью 19,86 судом апелляционной инстанции отклоняется.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающих указанную в расчетах ответчика площадь мест общего пользования - 19,86 кв.м.

Соглашением сторон (дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 3/17) арендуемая ответчиком площадь была разделена только на торговую и под прокат инвентаря и оборудования для проведения досуга.

Ксерокопия поэтажного плана, на которую ссылается ответчик в жалобе, не может служить надлежащим доказательством согласования сторонами договора иного функционального назначения переданных в аренду помещений.

Истцом также заявлены требования о взыскании договорной неустойки - пени в сумме 173.248,21 руб. согласно расчету, приложенного к ходатайству от 23.10.2008 г.

Пунктом 3.6 договора № 3/17 предусмотрена обязанность арендатора производить оплату платежей дне позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Как подтверждается материалами дела, на основании представленных ответчиком платежных поручений, имело место несоблюдение ответчиком установленных договором сроков уплаты арендных платежей в 2007 году и 2008 году.

Согласно положению пункта 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 5, за каждый день просрочки внесения арендной платы подлежит уплате пеня в размере 0,5% от суммы просроченного платежа.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского Кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Проверив расчет истца по пене, с учетом установленных вышеизложенных обстоятельств в части уплаты ответчиком арендных платежей за спорный период, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции , что сумма заявленной истцом пени, вследствие установления в договоре (в редакции дополнительного соглашения № 5) высокого её процента (0,5% за каждый день просрочки) - многократно превышающего размер действовавшей в период просрочки ставки рефинансирования ЦБ РФ и действующей на момент обращения истца в суд ставки рефинансирования ЦБ РФ, составляющей 10% годовых (0,027% в день), явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно использовал предоставленное суду право исследования вопроса о соотношении предъявленных к взысканию санкций и последствий нарушения обязательства и применил статью 333 Гражданского Кодекса РФ,  снизив размер пени до 1.000 руб.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Расходы по уплате госпошлины, согласно статье 110 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ, суд возлагает на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судом первой инстанции государственная пошлина взыскана с истца -  9.384 руб. 06 коп., с ответчика – 1.068 руб. 76 коп.

С учетом изменения судебного акта в части требования как имущественного, так и неимущественного характера:

- с Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области взыскать государственную пошлину в сумме 5 765 рублей,

- с Тимофеева Ю.В. взыскать государственную пошлину в сумме 4 688 рублей.

В соответствии Федеральным законом от 25 декабря 2008 г. № 281-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в подпункт 1.1. пункта 1 статьи 333.37 НК РФ внесены изменения, согласно которым от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Поскольку на момент рассмотрения апелляционной жалобы вступили в силу изменения в пункт 1 статьи 333.37 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 25.12.2008 года № 281-ФЗ, подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина, уплаченная Министерством имущественных и земельных отношений Астраханской области за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно платёжному поручению от 04 декабря 2008  года  № 151007.

Руководствуясь статьями 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

            ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от «06» ноября 2008 г. по делу №  А06-7217/2007-20 изменить.

Обязать Тимофеева Юрия Витальевича освободить нежилые помещения (комн. № № 1,2 в помещении 3, комнаты № № 1,2,3,11,12,13,14 в помещении 4, общей площадью 129,4 кв.м) по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, 57, корпус 7 литер Б, б, передав их Министерству имущественных и земельных отношений Астраханской области.

Абзац I резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать с Тимофеева Юрия Витальевича в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области задолженность по арендной плате в сумме 109.394,2 рубля и пени в сумме 1 000 рублей, всего 110 394 рубля».

Абзац IV резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 765 рублей».

Абзац V резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать с предпринимателя Тимофеева Юрия Витальевича, 05.04.1960 года рождения, уроженца г. Глазов Удмуртской АССР, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 688 рублей».

В остальной части решение оставить без изменения.

Возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Астраханской области из федерального бюджета 1000 рублей уплаченной государственной пошлины