Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 по делу n А06-7217/2007. Изменить решение

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

==================================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                          Дело №  А06-7217/2007

«26» февраля 2009 года

резолютивная часть постановления оглашена 18 февраля 2009 года

в полном объеме постановление изготовлено 26 февраля 2009 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Бирченко А.Н., Камериловой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.К.

при участии в заседании:

от истца – без участия

от ответчика – Тимофеев Ю.В., паспорт 1206 057194, выдан Трусовским РОВД г. Астрахани 09.08.2006, представитель Милашевская Ю.В., паспорт 1201 224801, выдан Советским РОВД г. Астрахани 13.10.2001, доверенность от 19.01.2009 (на участие в деле в рамках рассмотрения апелляционной жалобы ИП Тимофеева Ю.В.)

рассмотрев в открытом судебном заседании:

апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области, г. Астрахань

апелляционную жалобу Тимофеева Юрия Витальевича, г. Астрахань

на решение Арбитражного суда Астраханской области от «06» ноября 2008 г. по делу №  А06-7217/2007-20,  (судья Баскакова И.Ю.)

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области, г. Астрахань

к предпринимателю Тимофееву Юрию Витальевичу, г. Астрахань  

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 386 314 руб.,

                                                                              УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Тимофееву Юрию Витальевичу с требованием о расторжении договора аренды № 3/17 от 02.12.2003 г., выселении ответчика из занимаемых помещений и взыскании задолженности в размере 386 314 руб., в том числе: суммы основного долга -133 693 руб. за период с января 2006 г. по декабрь 2007 г., пени - 252 621 руб.

В судебном разбирательстве истец увеличил сумму исковых требований по задолженности по арендным платежам до 174.392,80 руб. за период с января 2006 г. по сентябрь включительно 2008 г., уменьшил сумму пени до 173.248, 21 руб., рассчитав пеню за период январь 2007 г. – июль 2008 г. согласно нового расчета задолженности, требования об обязании ответчика освободить нежилые помещения оставлены истцом без изменения, а в остальной части истцом был заявлен отказ от исковых требований согласно письменного текста ходатайства от 23.10.2008 г. № 5883П-1/6.

Судом первой инстанции заявленное истцом ходатайство принято к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от «06» ноября 2008 г. по делу № А06-7217/2007-20 взысканы с предпринимателя Тимофеева Юрия Витальевича в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области задолженность по арендной плате в сумме 42.955 руб.04 коп. и пени в сумме 1.000 рублей, всего 43.955 руб.04 коп.

В части требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 131.437 руб.76 коп. и пени в сумме 172.248 руб.21 коп., а также требований об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения (комн. №  1,2 в помещении 3, комнаты №  1,2,3,11,12,13,14 в помещении 4, общей площадью 129,4 кв.м) по адресу: г. Астрахань, ул.3вездная,57, корпус 7, литер Б, б - Министерству имущественных и земельных отношений Астраханской области отказано.

В остальной части производство по делу прекращено.

С Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9.384 руб. 06 коп.

С предпринимателя Тимофеева Юрия Витальевича, 05.04.1960 года рождения, уроженца г. Глазов Удмуртской АССР, в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1.068 руб. 76 коп.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.,354

Определением от 19 января 2009 г. рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 11 февраля 2009 г.

11 февраля 2009 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 18 февраля 2009 г.

После перерыва, судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, 02 декабря 2003 года между истцом и ответчиком заключен договор № 3/17 на аренду нежилых помещений, общей площадью 193 кв.м., находящихся в казне Астраханской области, расположенных по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, 57, корпус 7, литер Б, б, общей площадью 193 кв.м для оказания бытовых услуг и торговой деятельности.

Срок аренды установлен договором с 01.12.2003 г. по 01.12.2006 г. (пункт 1.3 договора).

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По передаточному акту помещения переданы ответчику в аренду и номера комнат были определены в Приложении № 2 к договору (л.д.16,18).

Дополнительным соглашением № 5 от 26 июня 2006 г. к договору аренды № 3/17 стороны изменили предмет договора аренды, уточнили номера комнат, согласовали общую площадь арендуемых помещений,  изменив ее  со 193,4 кв.м на 129,4 кв.м. Указанным соглашением  пролонгирован срок аренды до 01.09.2008 г. и изменено условие о размере пени, пеня установлена по п.4.2 договора с учетом дополнительного соглашения № 5 в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Данное соглашение прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Обратившись с настоящим иском в суд, истец просил расторгнуть договор аренды № 3/17, обязать ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения, указанные в уточнении требований (л.д.64-65) и взыскать задолженность по арендной плате в сумме 133.693 руб. за период с января 2006 по декабрь 2007 г. и пеню в сумме 252.621 руб. за просрочку внесения арендных платежей.

В обоснование своих требований истец в исковом заявлении ссылается  на положения ст.450 Гражданского Кодекса РФ, условия договора по ставке арендной платы, срокам внесения арендных платежей и применения ответственности в виде пени (пункты 3.1, 3.6 и 4.2 договора).

На момент обращения с  иском в суд, истом заявлялось требование о досрочном расторжении указанного договора аренды в связи с неуплатой арендатором арендных платежей более двух сроков подряд, что не противоречит положениям статьи 619 Гражданского Кодекса РФ, срок действия договора аренды № 3/17 от 02.12.2003 г. на момент подачи иска не истек.

23.10.2008 года  истец заявил  ходатайство  об отказе от части требований, в том числе о расторжении договора (т.2 л.д.1).

Данный отказ принят судом, поскольку не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

В связи с отказом истца от требований в части расторжения договора, им заявлено требование об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения (комн. № № 1,2 в помещении 3, комнаты № № 1,2,3,11,12,13,14 в помещении 4, общей площадью 129,4 кв.м, ссылаясь в ходатайстве на то обстоятельство, что договор аренды № 3/17 от 02.12.2003 года прекратил свое действие 01.09.2008 года, но ответчик продолжает пользоваться областным имуществом, переданным по договору.

Как следует из протокола (т.2 л.д.80-81) в судебном заседании истец поддержал исковые требования с учетом заявленного ходатайства и просил освободить занимаемые ответчиком помещения, указав, что договор прекратил свое действие 01.09.2008 г.

При  первоначальном заявленном требовании  выселение было обусловлено  досрочным расторжением договора аренды, измененные требования об освобождении помещений обосновываются истечением срока действия договора аренды.

Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В соответствии с часть 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Требования о выселении и об освобождении помещения по своим правовым последствиям и направленности являются идентичными.

Основанием для освобождения помещения как в первоначально заявленном иске, так и в измененных требованиях  является прекращение действие договора аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает у арендатора независимо от оснований прекращения договора аренды.

Просрочка возврата имущества дает арендодателю право в соответствии со статьей 398 ГК РФ требовать отобрания этого имущества у арендатора.

В материалах дела имеется уведомление от 04.08.2008 г. (т.2 л.д.5), которым истец уведомляет ответчика о прекращении договорных отношений с 01.09.2008 года, то есть по истечении срока действия договора и указывает на необходимость сдачи занимаемых помещений по акту приема-передачи. Таким образом Арендодатель отказал ответчику в заключении договора на новый срок.  Как следует из возражения  на ходатайство к исковому заявлению (т.2 л.д.7-8) ответчик возражал против освобождения помещений, так как имел намерения пролонгировать договор № 3/17 от 02.12.2003 года. Помещения не освобождены до настоящего времени.

При совокупности таких обстоятельств, как прекращение договора аренды, возражение Арендодателя на заключение договора на новый срок, отказ Арендатора от освобождения занимаемых помещений апелляционный суд считает требования истца в части освобождения нежилых помещений, переданных по договору аренды № 3/17 от 02.12.2003 г. подлежат удовлетворению.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика освободить нежилые помещения (комн. № № 1,2 в помещении 3, комнаты № № 1,2,3,11,12,13,14 в помещении 4, общей площадью 129,4 кв.м) по адресу: г.Астрахань, ул.Звездная, 57, корпус 7 литер Б, б – согласно заявленных исковых требований суд апелляционной инстанции признает ошибочным.

В отношении требований имущественного характера о взыскании задолженности по арендной плате и пени, апелляционный суд отмечает следующее.

С учетом ходатайства истца от 23.10.08 г. № 5883П-1/6, истец предъявил требования о взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с января 2006 г. по сентябрь 2008 г. в сумме 174.392 руб.80 коп. и пени в сумме 173.248 руб.21 коп., согласно приложенному к данному ходатайству расчету.

Условиями раздела 3 договора аренды № 3/17 установлен порядок платежей, ставки арендной платы. Ставка арендной платы согласно пункту 3.1 договора установлена в твердом размере 11.926 рублей в месяц.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что изменение арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон и оформляется дополнительным соглашением к договору.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор может быть изменен и (или) дополнен сторонами в период его действия на основе взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон. В соответствии с пунктом 5.4 договора любые соглашения сторон по изменению и (или) дополнению условий договора, имеют силу в том случае, если они оформлены дополнительным соглашением в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.

Как следует из материалов дела, к договору аренды № 3/17 стороны подписывали ряд дополнительных соглашений: № 1 от 27 августа 2004 г., № 2 от 01 июня 2005 г., № 4 от 01 августа 2005 г. и № 5 от 26 июня 2006 г.

Во всех дополнительных соглашениях указывалась новая фиксированная ставка арендной платы с приложением расчета арендных платежей:

- доп.соглашение № 1  от 27.08.2004 г - ставка 6.895 рублей в месяц

- доп.соглашение № 2  от 01.06.2005 г.– ставка 13.109 рублей в месяц

- доп.соглашение № 4  от 01.08.2005 г. – ставка 14.024 рублей в месяц

- доп.соглашение № 5  от 26.06.2006 г. – ставка 17.463 рубля в месяц

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Астраханской области от 27 мая 2008 г. по делу № А06-1125/2008-9 (л.д.92-94) признано недействительным в силу ничтожности дополнительное соглашение № 2 от 01.06.2005г. к договору аренды № 3/17 от 02.12.2003 г.

В обоснование требований о наличии задолженности ответчика по уплате арендных платежей, истец согласно расчету применяет в 2006 году ставку арендной платы в месяц по данному арендатору в размере 14.024 руб. (установленную доп.соглашением № 4), в 2007 году – 18.604 руб.(согласно уведомления от 25.12.2006 г. № п-1-2165/6, т.1 л.д.39) и в 2008 году - ежемесячную ставку арендной платы 20.799 руб.(согласно уведомления от 26.12.2007 г. № п-1-2914/6 т.3 л.д.122).

Суд первой инстанции посчитал неправомерным применение ставки арендной платы с 01.08.2005 года в размере 14.024 руб.., в связи с тем, что при расчете арендной платы по дополнительному соглашению. № 4 к помещению, используемому под прокат инвентаря применяется коэффициент 1,5, применение которого признано неправомерным решением суда по делу А06-1125/2008 от 27.05.2008г. Также суд указывает, что дополнительное соглашение № 4 от 01.08.2005 г. принято в нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ,  арендная плата в 2005 г. изменялась дважды, соответственно дополнительное соглашение № 4 от 01.08.2005 г. в части изменения размера ежемесячной арендной платы является недействительным в силу его ничтожности.

С данным выводом суд апелляционной инстанции не соглашается в силу следующего.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая, что решением суда  дополнительное соглашение № 2 от 01.06.2005 года было признано недействительным, соответственно правовые последствия в части изменения размера арендной платы для сторон не наступили по данному соглашению.

Дополнительное соглашение № 4 от 01.08.2005 года не признано недействительным в установленном законом порядке. Применение отличного от установленного Методикой коэффициента, не влечет ничтожности соглашения сторон, которым изменяется размер арендной ставки, установленной в твердом размере.