Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 по делу n А57-4153/08. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                             Дело № А57- 4153/08

Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2009.

Полный текст постановления изготовлен   14.01.2009.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Бирченко А.Н.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.,

при  ведении   протокола  судебного     заседания      секретарем      судебного     заседания Фроловой Е.К.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель по доверенности Климова О.А., доверенность от  30.11.2007,

от ответчика – адвокат Шахова Л.В. по доверенности от 30.09.2008, удостоверение № 522 от 08.01.2003, представитель по доверенности Волков Д.А., доверенность от 21.11.2008,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Конструкторское бюро промышленной автоматики»,г. Саратов  на решение Арбитражного суда Саратовской  области от 08.10.2008 по делу № А57- 4153/08, (судья Никульникова О.В.)

по иску жилищно-строительного кооператива «Стрелка-2001», (далее – ЖСК «Стрелка-2001»), г. Саратов

к  открытому акционерному обществу «Конструкторское бюро промышленной автоматики»  (далее -АО «КБПА»), г. Саратов,

третьи лица – Губин Сергей Викторович;

Комитет по земельным ресурсам Администрации г. Саратова;

Комитет по капитальному строительству г. Саратова;

Администрация г. Саратова,

о внесении изменений в договор

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив «Стрелка-2001» обратилля с исковым заявлением в Арбитражный суд Саратовской области к   открытому акционерному обществу «Конструкторское бюро промышленной автоматики» с исковым заявлением о понуждении внесения изменений в   «Инвестиционный Контракт по строительству группы жилых домов расположенной на земельном участке по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Мельничная, ул. Молочная, пр. 50 лет Октября от 19 ноября 2002 года».

 К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Губин Сергей Викторович, Комитет по капитальному строительству г. Саратова, Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, администрация г. Саратова

Решением Арбитражного суда Саратовской  области от 08.10.2008 по делу № А57- 4153/08   внесены изменения в инвестиционный контракт по строительству группы жилых домов, расположенных на земельном участке по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Мельничная, ул. Молочная, пр. 50 лет Октября от 19 ноября 2002 года, заключенный между открытым акционерным обществом «Конструкторское бюро промышленной автоматики» и Жилищно-строительным кооперативом «Стрелка - 2001», изложив пункт 3.1. Контракта в следующей редакции:

«Базовое   соотношение  раздела  имущества  между  Сторонами  настоящего  Контракта устанавливается в квадратных метрах жилых и нежилых помещений: Заказчик получает 971 кв.м. жилых помещений, при вводе в эксплуатацию жилых домов, из них 60% жилых помещений располагается в жилом доме, водимом в эксплуатацию II очереди; и 40% жилых помещений располагаются в жилом доме, вводимом в эксплуатацию III очереди. При этом жилые помещения, передаваемые Заказчику, не должны располагаться на первом и последних этажах.

Застройщик-Инвестор получает в распоряжение остальную общую площадь жилых и нежилых помещений в жилых домах, т.е. 100% от общей площади помещений в доме вводимого в эксплуатацию I очереди, ориентировочно 9500 кв.м.; 95% от общей площади в при вводе в эксплуатацию жилых домов II и III очередей, ориентировочно 18029 кв.м.».

Не согласившись с принятым решением, ОАО «КБПА» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской  области от 08.10.2008 по делу № А57- 4153/08 отменить в связи с неправильным применением норм материального права, так как выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, просит в иске о понуждении внесении изменений в инвестиционный контракт отказать.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции дал неверную правовую квалификацию контракту, как «инвестиционному (или долевого участия)», поскольку по делу № А57-5319/08 данный контракт правильно оценен как содержащий элементы договора подряда и простого товарищества.

Судом первой инстанции не применена статья 1046 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому  необоснованно все расходы возложены на ОАО «КБПА».

ОАО «КБПА» полагает, что переданный от ОАО «КБПА» к ЖСК «Стрелка-2001» земельный участок изначально был обременен правами третьих лиц. Площадь переданного земельного участка по договору субаренды не изменялась.

Кроме того, выводы суда первой инстанции о том, что ОАО «КБПА» не произвело никаких действий, направленных  на освобождение земельного участка от обременений  третьих лиц, является необоснованным, поскольку ОАО «КБПА» является добросовестным приобретателем арендных прав, которые с 08.06.2000 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана регистрационная запись №64-1.48-214.2000-306.1. В пункте 1.4. договора аренды от 03.02.2000 № 272 Арендодатель - Администрация города гарантирует Арендатору, что участок не обременен правами и претензиями третьих лиц, а также то, что Арендодатель берет на себя урегулирование любых претензий третьих лиц, предъявивших какие-либо требования по договору аренды. Доказательств уменьшения площади переданного земельного участка не представлено.

ОАО «КБПА» указывает, что обязательства в части изготовления проектно-сметной документации также выполнены ОАО «КБПА» в полном объеме, о чем свидетельствует акт приема-передачи документации.

Судом первой инстанции не установлено, какого рода проектные работы оплачены, имелась ли необходимость внесения изменений в проектную документацию, полученную от ответчика.

По мнению заявителя апелляционной жалобы в решении суда первой инстанции не дана правовая оценка справке из БТИ от 25.12.1995, в которой отражен факт сноса части домовладений ЖСК «Стрелка-2001».

Дело рассматривается арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи  и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Изучив материалы дела, заслушав доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, арбитражный апелляционный суд  находит основания для отмены состоявшегося судебного акта.

Как следует из материалов дела, 19 ноября 2002 года ОАО «КБПА» (Заказчик) и ЖСК «Стрелка - 2001» (Застройщик-Инвестор) заключили « Инвестиционный контракт по строительству группы жилых домов расположенной на земельном участке по адресу: г.Саратов, Кировский район, ул. Мельничная, ул. Молочная, Проспект 50 лет Октября»  (далее - контракт).

Согласно статье 2 пункта 2.1 контракта  предметом его является совместная реализация инвестиционного проекта по строительству группы жилых домов, расположенных на земельном участке общей площадью 17892 кв.м., предоставленном Заказчику на праве аренды сроком на 25 лет, а также выполнение строительно-монтажных работ и ввод объектов в эксплуатацию.

В пункте 3.1 статьи 3 контракта стороны определили базовое соотношение раздела имущества, создаваемого в ходе реализации инвестиционного проекта, выразив его в квадратных метрах жилых и нежилых помещений.

Базовое соотношение установлено следующее:

«Базовое   соотношение  раздела  имущества  между  Сторонами  настоящего  Контракта устанавливается в квадратных метрах жилых и нежилых помещений: Заказчик получает 971 кв.м. жилых помещений, при вводе в эксплуатацию жилых домов, из них 60% жилых помещений располагается в жилом доме, вводимом в эксплуатацию II очереди; и 40% жилых помещений располагаются в жилом доме, вводимом в эксплуатацию III очереди. При этом жилые помещения, передаваемые Заказчику, не должны располагаться на первом и последних этажах.

Застройщик-Инвестор получает в распоряжение остальную общую площадь жилых и нежилых помещений в жилых домах, т.е. 100% от общей площади помещений в доме, вводимом в эксплуатацию I очереди, ориентировочно 9500 кв.м.; 95% от общей площади  при вводе в эксплуатацию жилых домов II и III очередей, ориентировочно 18029 кв.м.».

При этом стороны в пункте 3.2. контракта определили,  что:

вкладом Заказчика является: земельный участок под строительство, изготовление проектно-сметной документации в полном объеме, а также обеспечение получения технических условий на подключение всех коммуникаций, в том числе газа, воды, канализации, электричества, тепла и передача соответствующей документации Заказчику-Инвестору;

вкладом Застройщика-Инвестора является финансирование строительства в полном объеме и управление строительным производством с полной его реализацией, за исключением вклада Заказчика.

В пункте 3.3 статьи 3 контракта установлено, что Застройщик-Инвестор обеспечивает полное и своевременное  инвестирование за свой счет и за счет привлеченных   средств строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, а также других мероприятий, связанных с вводом в эксплуатацию Объекта.

Статьей 8 контракта предусмотрена ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых на себя обязательств и пунктом 8.2 указанной статьи определено, что сторона, виновная в невыполнении или ненадлежащем выполнении условий контракта, несет ответственность по возмещению фактических убытков, с компенсацией упущенной выгоды.

Во исполнение заключенного контракта ответчик согласно акту приема-передачи земельного участка передал истцу в субаренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Мельничная, пр. 50 лет Октября, общей площадью 17892 кв.м., имеющий кадастровый номер 64 :48:03: 03: 15, с целевым назначением проектирования и строительства жилых домов, принадлежащий на момент передачи  ОАО «КБПА» на основании договора аренды земельного участка №272 от 03.02.2000.

При приемке-передаче указанного земельного участка стороны претензий друг к другу не имеют (л.д.59, т.5).

 Согласно акту приема передачи документов (л.д.82,т.5) ОАО «КБПА» передало ЖСК «Стрелка-2001» Рабочий проект №12-269 Комплекса: Группа жилых домов в микрорайоне К-17 (стрелка), ограниченного улицами: Мельничная, Молочная, Проспектом 50 лет Октября в Кировском районе г. Саратова. Документы, свидетельствующие о том, что проектная документация передана не в полном объеме или ненадлежащего качества в материалах дела отсутствуют.

Считая, что ответчик  допустил существенные нарушения условий, принятых заключенным контрактом обязательств, истец обратился с настоящим иском, в котором просил суд  понудить ответчика внести изменения в заключенный контракт, а именно в пункт 3.1.

Исковые требования истца основаны на статье 540 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением условий контракта ответчиком в части выполнения принятых им обязательств.

Существенным нарушением условий контракта истец считает передачу земельного участка под строительство, обремененного правами третьих лиц, что повлекло для истца несение дополнительных расходов в связи с отселением со строительной площадки лиц, обладающих неоспоримыми правами на земельный участок и объекты недвижимости, находящиеся в зоне строительства, а также со сносом жилых и нежилых  помещений.

В последующем истец изменил основание иска ( л.д.5-13,т.4), добавив к числу допущенных ответчиком нарушений неисполнение им обязанности по изготовлению проектно-сметной документации в полном объеме, необходимой для ведения строительства группы жилых домов и получению технических условий на подключение всех коммуникаций, оставив предмет иска о понуждении ответчика внести изменения в пункт 3.1контракта.

В доказательство обоснованности заявленного иска истец представил документы, на основании которых физические лица были отселены со строительной площадки (договоры передачи жилых  домов под снос, договоры купли-продажи недвижимости - 15 договоров на общую сумму 47255440 руб., свидетельства о праве собственности (т.т. 4 и 6), а также документы, свидетельствующие о приобретении проектно-сметной документации, путем заключения 30 договоров на общую сумму 4675966 руб.

В связи с тем, что общая сумма незапланированных дополнительных расходов из-за допущенных ответчиком нарушений контракта, составила 51931406 руб., себестоимость кв.м. жилого дома первой очереди равна 12242 руб.77 коп., стоимость одного квадратного метра жилых помещений, которая учитывалась при расчете цены договора долевого участи в строительстве жилых домов 2 и 3 очереди равной 32000 руб., истец  в связи с этим, рассчитав количество квадратных метров, на которое уменьшается доля ответчика, просил изменить пункт 3.1 статьи 3 контракта, изложив его в следующей редакции:

 «Базовое   соотношение  раздела  имущества  между  Сторонами  настоящего  Контракта устанавливается в квадратных метрах жилых и нежилых помещений: Заказчик получает 478 кв.м. жилых помещений, при вводе в эксплуатацию жилых домов, из них 60% жилых помещений располагается в жилом доме, вводимом в эксплуатацию II очереди; и 40% жилых помещений располагаются в жилом доме, вводимом в эксплуатацию III очереди. При этом жилые помещения, передаваемые Заказчику, не должны располагаться на первом и последних этажах.

Застройщик-Инвестор получает в распоряжение остальную общую площадь жилых и нежилых помещений в жилых домах, т.е. 100% от общей площади помещений в доме, вводимом в эксплуатацию I очереди, ориентировочно 9500 кв.м.; 97,4% от общей площади при вводе в эксплуатацию жилых домов II и III очередей, ориентировочно 18522 кв.м.», то есть фактически исковые требования направлены на изменение размера долей в имуществе  по спорному контракту.

Не признавая иск, ответчик указывает, что, заключая контракт, истец знал, что на земельном участке, выделенном ответчику  постановлением Мэра г. Саратова от 29.12.99 №940-375 под проектирование и строительство жилых домов по адресу: г. Саратов, ул. Мельничная, ул. Молочная,