Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2008 по делу n А12-9359/07-С25. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                           Дело № А 12-9359/07-С25

10 декабря 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 10  декабря  2008 года

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Агибаловой Г.И., Клочковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Евлоевой Ю.Х.

при участии в заседании:

от Администрации Волгограда, г. Волгоград, - не явились, извещены,

от ООО «Нега-Плюс», г. Волгоград, - не явились, извещены,

от комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Нега-плюс», г. Волгоград,

на решение арбитражного суда Волгоградской области от «02» октября 2008 года

по делу № А12-9359/07-с25, (судья Моторина Е.В.),

по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград,

к ООО «Нега-Плюс», г. Волгоград,

третье лицо: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград,

о взыскании 2 423 234 руб. 22 коп., расторжении договора и освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:        

Администрация Волгограда обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с иском о взыскании с ООО «Нега-плюс» задолженности по арендной плате в сумме 390479 руб. 34 коп. за период с 01.01.03 г. по 02.05.07 г., пени в размере 2 032 754 руб. 88 коп., а всего 2 423 234 руб. 22 коп., расторжении договора и обязании ответчика освободить земельный участок площадью 3 749,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, юго-западнее п. Забазный, уч. № 01-33-4.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 18.07.07 г. исковые требования администрации Волгограда удовлетворены частично. С ООО «НЕГА-ПЛЮС» взыскано задолженность по арендной плате в сумме 390 479 руб. 34 коп., пени 80 664 руб. 88 коп. Договор аренды от 18.04.03 г. № 1361 расторгнут, общество обязано освободить земельный участок.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции от 14.03.08 г. решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 10.07.08 г. решение и постановление отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, истец, в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, исключив при этом из периода взыскания задолженности сумму заявленную с пропуском исковой давности и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 18.06.04 г. по 31.12.07 г. в сумме 344 277 руб. 66 коп., неустойку в размере 1 421 815 руб. 45 коп. за период с 26.06.04 по 31.12.07 г., всего 1 766 093 руб. 11 коп. На требованиях о расторжении договора и освобождении земельного участка настаивал.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 2 октября 2008 года с ООО «НЕГА-ПЛЮС» в пользу Администрации Волгограда взыскано 374 277 руб. 66 коп., из которых 344 277 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате, пени в сумме 30 000 руб. Договор аренды земельного участка № 1361 от 18.04.1997 г. расторгнут. ООО «НЕГА-ПЛЮС» обязано  освободить земельный участок площадью 3749,3 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, Тракторозаводский район юго-западнее п. Забазный, учетный № 01-33-4.

В остальной части исковых требований отказано. С ООО «Нега-Плюс» в доход федерального бюджета взыскана государственную пошлину в размере 8 985 руб. 55 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО «Нега-Плюс», г. Волгоград, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Администрация Волгограда, г. Волгоград в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление № 97154 6 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

ООО «Нега-Плюс», г. Волгоград, в судебное заседание не явилось. Извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом ( уведомление № 97156 0, 97155 3 приобщено к материалам дела).Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением представителя в очередном отпуске.

 В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса.

 Арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом отсутствия доказательств уважительности причин неявки представителя ООО «Нега-Плюс», а так же  в соответствии со статьями 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы.

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление № 97158 4 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 08.12.2008г. до 10 часов 50 минут.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене в силу следующего.

Как свидетельствуют материалы дела, между администрацией Волгограда и кооперативом «Вулкан» заключен договор аренды № 1361 земельного участка от 18.04.1997 г., площадью 3749,0 кв.м., расположенного в Тракторозаводском районе г. Волгограда юго-запад п. Забазный, учетный номер 01-33-4, для эксплуатации автостоянки.

Договор заключен сторонами на 3 года с 27.03.1997 г. по 27.03.2000 г., прошел государственную регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, считается заключенным в силу ст. 433 ГК РФ.

Договором от 21.12.1999 года  была осуществлена реорганизация путем присоединения кооператива  «Вулкан» к ООО «Нега-плюс» (л.д. 106 т.2).

03 июля 2000 г. к данному договору между сторонами подписано соглашение об изменении наименования арендатора на ООО «НЕГА-ПЛЮС», а также продлении договора до 05.06.03 г., увеличении размера арендной платы.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 25-го числа последнего месяца квартала.

           Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.

            Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также в случае применения индексации в порядке, устанавливаемом законодательством. Арендодатель письменно извещает Арендатора об изменении базовой ставки земельного налога, на основании которого арендатор самостоятельно делает расчет измененной суммы арендной платы.

В порядке требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, как подлежат и все изменения к нему.

Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении условий зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в виде зарегистрированных изменений.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы являются неотъемлемой частью договора аренды. В связи с тем что они изменяют содержание и условия договора аренды, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Однако  в материалы дела не представлены доказательства регистрации дополнительного соглашения, тогда как оно было заключено  уже после вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следовательно, дополнительное соглашение в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.

Материалами дела установлено, что все изменения размера арендной платы направлялись истцом ответчику по адресу: г. Волгоград-121, наб. им. Волжской Флотилии, 23-74.

Однако ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции истцом не были предоставлены надлежащие доказательства вручения ответчику  указанных изменений.

Так же в суд не были представлены в двустороннем порядке  подписанные изменения к договору аренды.

В связи с тем, что изменения в договор аренды в установленном порядке внесены не были, последний продолжал действовать в прежней редакции.

         Поскольку истец не реализовал свое право на одностороннее внесение изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы путем государственной регистрации такого изменения, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах в силу ст. ст. 433, 453, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению ежемесячной арендной платы за пользование  земельным участком  осталась в рамках договора аренды 27.03.1997г.

Судебная коллегия  считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании арендной платы и соответственно неустойки за просрочку платежа в силу следующего.

Суд первой инстанции неверно дал оценку правовым отношениям,  возникшим у сторон после 2000 года как на это указал в Постановлении ФАС ПО от 10.07.08   суд кассационной инстанции.

Поскольку изменения, внесенные в договор не прошли государственную регистрацию, то условия об изменении порядка и размера арендной платы в этой части удовлетворению не подлежат.

Несвоевременное внесение арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании долга по арендной плате, о досрочном расторжении договора аренды, о выселении из занимаемого нежилого помещения.

Однако ответчиком вносилась арендная плата, установленная дополнительным соглашением от 03.07.2000г. к договору аренды, которое в установленном порядке  так же не зарегистрировано.

При таких условиях правовые основания для расторжения договора аренды и об освобождении земельного участка также отсутствуют.

         Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

         Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском Кодексе РФ.

         В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований  - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

          Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

         Обязанность арендатора по внесению арендных платежей определена нормами пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, заявляя требование о расторжении договора аренды от 1 декабря 2004 года                № 70-п/04, сослался на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на несоблюдение ответчиком пункта 3 названной статьи: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносил арендную плату.

 Информационным письмом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (пункты 29, 30) со ссылкой на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

   Истец направлял ответчику досудебное требование от 03.05.2007г. № 5756, , однако основанием для расторжения договора указана задолженность по арендной плате.

   Указанная задолженность была установлена на основании  внесенных изменений в договор аренды, которые не прошли государственную регистрацию  и следовательно не могут  быть признаны  соответствующими действующему