Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2015 по делу n А12-22216/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, многоквартирный дом по адресу: Волгоград, ул. Краснопресненская, д. 7, находится в управлении ООО ГК «Южные районы Волгограда», следовательно, общество является ответственным за содержание указанного дома.

В соответствии с п. 2.1, 2.1.1., 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - ПиН), управляющая организация обязана в установленном порядке производить осмотры находящихся в управлении жилых домов, фиксировать выявленные при осмотрах в содержании жилых зданий дефекты и неисправности, в установленном порядке принимать меры по их устранению.

В силу п. 4.2.1.1. ПиН организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

В соответствии с п. 4.2.1.3. ПиН не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.

Пунктом 4.2.3.1. ПиН местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.

В соответствии с п. 4.2.4.2. ПиН при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту. Согласно п. 4.2.1.14. ПиН организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, вызвавших повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или др. способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины следует заделывать.

Таким образом, указанные нормы предписывают организации по обслуживанию жилого фонда обязанности по соблюдению установленных требований при выполнении работ и оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Факт нарушения Обществом требований п. 4.2.1.1., 4.2.1.3., 4.2.3.1., 4.2.4.2., 4.2.1.14. Правил и норм № 170 установлен судом первой инстанции и подтверждается материалами дела.

Учитывая, что ООО «ЮРВ», добровольно приняло в управление многоквартирный дом по ул. Краснопресненская, д. 7 г. Волгограда, следовательно, в силу закона и заключенного договора управления обязано обеспечить надлежащее содержание и ремонт указанного жилого дома, за плату, в размере, предусмотренном договором управления, и поступающую от жителей дома управляющей организации.

Доказательств того, что заявитель принимал все зависящие меры в связи с нарушением указанной организацией своих обязательств по содержанию мест общего пользования вышеуказанного многоквартирного жилого дома, судам первой и апелляционной инстанций не представлено.

Выявленные при проверке нарушения свидетельствует о непринятии заявителем исчерпывающих мер по их предупреждению и устранению.

Апелляционный суд считает несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что выявленные нарушения могут быть устранены в ходе капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, а общее собрание собственников помещений дома ул. Краснопресненская, д. 7 г. Волгограда решение о проведении ремонтных работ не принимало.

В силу части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Подпунктами «а», «б», «г» пункта 10 и подпунктом «з» пункта 11 Правил № 491 установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Пунктом 42 Правил № 491 установлено, что управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 166 ЖК РФ установлен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, который включает в себя, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем, водоотведения, ремонт крыши, ремонт фасада.

В связи с принятием Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (вступил в силу с 26.12.2012) порядок организации проведения капитального ремонта полностью изменен. Обязанность собственников помещений многоквартирных домов по внесению платы на капитальный ремонт общего имущества заменена на обязанность по внесению соответствующих взносов, которые обособлены от платы за содержание и ремонт жилого помещения. Положениями раздела IX Жилищного кодекса РФ установлен особый порядок и условия внесения взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Согласно положениям части 3 статьи 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен соответствующий многоквартирный дом.

В материалах дела отсутствуют доказательства утверждения региональной программы капитального ремонта и включения в нее спорного дома.

В соответствии с жилищным законодательством капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственников на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещений принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Непринятие собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта общего имущества не может являться обстоятельством, препятствующим обществу в проведении необходимых работ.

Действия управляющей организации по информированию собственников о отсутствии целесообразности в проведении капитального ремонта и необходимости обращения в муниципальный орган с заявлением о признании МКД аварийным и переселении жильцов, не исключает состав выявленного административного правонарушения.

Кроме того, заключение специализированной организации ООО «Жилкоммунпроект-Сервис» носит рекомендательный характер и может быть подтверждено лишь решением межведомственной комиссии, созданной органом местного самоуправления.

Доказательств того, что многоквартирный дом признан аварийным и непригодным к проживанию граждан, обществом в материалы дела не представлено.

Доводы управляющей организации в отношении экономической нецелесообразности проведения капитального ремонта МКД носят предположительный характер, соответствующими расчетами специализированной организации не подтверждены. Вывод в заключении ООО «Жилкоммунпроект-Сервис» о том, что стоимость капитального ремонта может оказаться выше стоимости возведения нового здания, носит предположительный характер.

Конкретных предложений собранию собственников жилых помещений по проведению ремонта с обоснованием его стоимости, ООО «ГК «ЮРВ» не представлялось. Доказательств обратного обществом в нарушение ст. 65 АПК РФ судам первой и апелляционной инстанций не представлено.

Доводы общества о принятии мер по техническому содержанию многоквартирного дома и его надлежащей эксплуатации, противоречат материалам дела, так как проверкой установлено, что балконы, эркеры, кирпичная кладка здания находятся в ненадлежащем техническом состоянии длительное время.

Из коллективного обращения граждан (жильцов дома) следует, что в предшествующих годах выносились предписания в адрес управляющей организации контролирующим органов (департаментом ЖКХ и ТЭК администрации Волгограда).

Однако, управляющей организацией только в 2015 году проведено обследование конструкций дома с привлечением специализированной организации.

Кроме того, обследование проведено и предупредительные меры по обеспечению безопасности проживающих в данном доме граждан (в связи с ненадлежащем техническим состоянием балконов и эркеров) приняты управляющей компанией после проведенной проверки.

Установленные 04.03.2015г. проверкой нарушения в содержании и ремонте жилого дома свидетельствуют о том, что МКД не был подготовлен к эксплуатации в осенне-зимний период 2014-2015 (не разработан план мероприятий по устранению нарушений, выявленных в акте осмотра технического состояния 01.10.2014г.).

Кроме того, как следует из акта проверки и фотоматериалов, техническое состояние дома продолжает ухудшаться: местами выпадает кирпичная кладка, происходит выветривание стенового материала. Однако, на момент проверки указанные нарушения управляющей компанией не устранены.

При этом проведение капитального ремонта не является единственным способом устранения выявленных нарушений, поскольку материалами дела подтверждается невыполнение заявителем, в том числе мер по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что у общества, как у лица, ответственного за содержание и своевременное выполнение ремонтных работ в многоквартирном доме отсутствовали возможности своевременно исполнить возложенные на него обязанности по содержанию общего имущества данного многоквартирного дома.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29.09.2010 № 6464/10 по делу № А08-4962/2009-27.

Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 системное толкование совокупности норм жилищного законодательства свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные