Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу n А12-10856/2014. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

условия спорного договора и пришел к  выводу о  достаточности в нем  признаков права аренды залогодателя на земельный участок.

 При этом суд руководствовался пунктом 2 статьи 9, пунктом 2 статьи 67 Закона об ипотеке и пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Банк «ФКО «Открытие» в отзыве указал, что указанный срок аренды в договоре об ипотеке 5 лет, является опечаткой

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу, что ошибочное указание срока аренды при описании и согласовании всех остальных условий предмета ипотеки, не может являться основанием для признания указанного договора незаключенным.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что заявитель,  настаивая на признании данной сделки именно недействительной, в обоснование доводов ссылается на незаключенность договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции нашел возможным отказать в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд находит данные выводы суда первой инстанции  правомерными, с учетом следующего.

Как усматривается из  материалов дела к моменту внесения в ЕГРП записи регистрации номер № 34-34-01/228/2012-67 от 16.08.2012 о государственной регистрации договора о последующей ипотеке № 311-00102/301 от 15.08.2012,  в ЕГРП уже имелась запись регистрации №34-34-01/049/2010-382 от 20.04.2010 о государственной регистрации изменений к договору аренды земельного участка от 25.02.2010 № 9016.

Вместе с тем, на дату заключения спорного договора залогодателю принадлежали на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

Земля под объектами недвижимости находилась у залогодателя в аренде, по договору аренды земельного участка от 25.02.2010  № 9016,  срок которой на дату совершения обременения не истек.

Право аренды вошло в предмет залога.

Изменение срока аренды земельного участка в виде соглашения от  30 марта 2010 года само по себе не влечет недействительности ни договора аренды земельного участка от 25.02.2010, ни договора последующей ипотеки.

Дополнительное соглашение  об изменении срока аренды не является самостоятельным договором, а  лишь корректирует соответствующие пункты (1.1 и 2.1) договора аренды земельного участка от 25.02.2010  №9016.

В силу ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора

В соответствии с п. 4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Суд первой инстанции с учетом положений ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", верно установил, что договор последующей ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке, содержит все существенные условия, а именно: предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства по возврату представленного кредита и является заключенным на основании статей 339, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в рассматриваемом договоре предметом залога обеспечиваются обязательства должника, возникшие на основании кредитного договора.

Предмет залога определен в п. 1.1. оспариваемого договора. Сумма обеспечиваемого обязательства и срок его исполнения указаны в п.п. 2.1.1, 2.1.2 договора.

Как разъяснено в п. 43 совместного Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В соответствии с п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Пунктом 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 5, 69 Закона об ипотеке при ипотеке здания или сооружения установлено обязательное требование об одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В противном случае сделка является ничтожной.

По смыслу ст. 552 ГК РФ, право владения земельным участком, занятым объектом недвижимости, являющимся предметом купли-продажи, следует судьбе этого объекта. Следовательно, залог права аренды соответствующего земельного участка возникает в силу закона - ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и разъяснениям, данным в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

Ограничения или запреты, связанные с залогом прав на земельный участок, не распространяются на ситуации, когда участок застроен, а залог здания, расположенного на таком земельном участке, не ограничен законом.

В силу п.1.1 ст. 62 Закона об ипотеке,  залог права аренды земельного участка возможен только в пределах срока договора аренды и при согласии собственника земельного участка.

Вместе с тем, данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. В пункте 5 информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" от 28.01.2005 N 90 указано, что установленное в п. 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, податель апелляционной жалобы, указывая на недействительность договора последующей ипотеки в силу изменения срока действия договора аренды как предмета залога, неверно толкует нормы материального права.

Податель жалобы также настаивает на обязательности оценки измененного права аренды земельного участка как существенного условия ипотеки, тогда как,  в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц только в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Ссылка заявителя на п.3 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которого проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога,  несостоятельна, так как  указанная норма в рассматриваемом случае неприменима, поскольку предметом залога является не публичное имущество, а лишь право аренды.

Иные доводы жалобы, относящиеся к возможному занижению цены залогового имущества при его реализации, не влекут отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не относятся к предмету настоящего спора.

Соответствующие возражения кредитор вправе заявить при рассмотрении обособленных споров в деле о банкротстве залогодателя  по вопросу реализации залогового имущества.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы апелляционный суд находит  необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, при неверном толковании норм права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд находит, что судом первой инстанции принят законный и обоснованный судебный акт, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда первой инстанции  в основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.

Определение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу  кредитора - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 мая 2015 года по делу  №А12-10856/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.

Председательствующий                                                               Г.И. Агибалова

Судьи                                                                                     А.В. Смирников

О.В. Грабко