Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу n А06-353/2015. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone];

факс: [phone], http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А06-353/2015

14 августа 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2015 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей  Борисовой Т.С., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания 

Спиридоновой Е.В.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Роллинг-Астра» - Воронина С.А., действующего на основании доверенности от 09.08.2015,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации города Астрахани на решение арбитражного суда Астраханской области от 15 июня 2015 года по делу № А06-353/2015, принятое судьёй Богатыренко С.В.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Роллинг-Астра» (ИНН 3015083238, ОГРН 1083015002025) к администрации города Астрахани в лице управления муниципального имущества администрации города Астрахани (ОГРН 1103015001550), третьи лица - администрация города Астрахани, управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации города Астрахани, об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Роллинг-Астра» (далее по тексту - истец, общество, ООО «Роллинг-Астра») обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Астрахани в лице управления муниципального имущества г.Астрахани об урегулировании разногласий раздела приложения к дополнительному соглашению от 02.10.2014 к договору аренды земельного участка от 23.07.2010 № 2018 «Расчёт размера арендной платы за землю по годам, начиная с момента предоставления земельного участка (рублей)», в следующей редакции:

2014 год: 0,2 х 10974,53 х 0,012 х 52754 х 9: 365+ 0,2 х 2887,47 х 0,012 х 52754 х 189: 365+ 0,2 х 1687,07 х 0,012 х 52754 х 167: 365 = 321 291,25.

В дальнейшем, арбитражным судом Астраханской области в соответствии с заявленным истцом в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) ходатайством, была произведена замена ненадлежащего ответчика - администрации г. Астрахани в лице управления муниципального имущества г.Астрахани на надлежащего ответчика - администрацию г. Астрахани (далее по тексту – ответчик, администрация).

Решением арбитражного суда Астраханской области от 15 июня 2015 года заявленные требования удовлетворены.

            Администрация, не согласившись с данным решением, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Ответчик, в соответствии со статьёй 262 АПК РФ и определением апелляционного суда от 17 июля 2014 года, представил отзыв на апелляционную жалобу, на основании доводов, которого, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них  доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.07.2010, между администрацией города Астрахани (арендодатель) и ООО «Роллинг-Астра» (арендатор) сроком действия с 22.07.2010 по 21.07.2013, заключён договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани № 2018 (далее по тексту – договор), согласно условиям, которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером : 30:12:04 0429:460 находящийся по адресу г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная для использования в целях строительства зданий автосалона и автосервиса с организацией автостоянок, открытых спортивных площадок и стадиона в границах, указанных в плане земельного участка, общей площадью 52 754 кв.м.

Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 30.09.2010.

Пунктом 3.4 договора установлено, что размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, утверждаемой нормативным правовым актом субъекта РФ, базовой ставки арендной платы, устанавливаемой нормативным правовым актом органа местного самоуправления и уровня инфляции.

В силу условий пункта 3.5 договора, изменение размера арендной платы в связи с изменением  базовой ставки арендной платы или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон договора аренды земельного участка без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему.

Для строительства автосалона на арендуемом земельном участке, истец обратился в ООО «Арком» за подготовкой  рабочего проекта, в ответ на которое, последний сообщил  о необходимости обращения заявителя в администрацию г. Астрахани с вопросом об изменении функциональной зоны места расположения земельного участка, в виду отнесения согласно «Правил землепользования и застройки г. Астрахани» к запрещённым видам использования строительства автосалона и автосервиса с организацией автостоянок, открытых спортивных площадок и стадиона на принадлежащем на праве аренде участке (территории для зоны Ц-4).

            В связи с чем, в декабре 2012 года, истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки или включения в функциональную зону земельного участка, соответствующего градостроительному регламенту.

Решением городской думы муниципального образования Город Астрахань» от 28.02.2013 № 23 в контексте с решением от 30.09.2011 № 144 «Об утверждении Правил землепользования и застройки г.Астрахани в новой редакции» земельный участок с кадастровым номером 30:12:040429:460 включён в функциональную зону Ц-10, установленную ранее (в 2011 году) для смежной территории, с изменениями, позволяющими осуществлять строительство автосалонов, но запрещающими  строительство открытых спортивных площадок и стадионов.

На основании указанного, 07.05.2013, между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому вместо слов «Строительства зданий автосалона и автосервиса с организацией автостоянок, открытых спортивных площадок и стадион» читать «Строительство культурно-развлекательного комплекса».

Дополнительным соглашением от 25.07.2013 сторонами был продлён срок аренды до 21.07.2015.

Истцом был подготовлен рабочий проект будущего объекта капитального строительства, на основании которого 31.12.2013 было выдано разрешение на строительство «Дома торжеств с диско-баром» на 300 мест культурно-развлекательного комплекса «Гранд Евразия», на основании которого начато строительство.

            В дальнейшем, 02.10.2014, ответчик направил в адрес истца дополнительное соглашение к договору и расчёт арендной платы за земельный участок, в котором её  размер на 2014 год  составил 1 606 456, 07 рублей, исходя из следующей формулы:

1 х 10974,53 х 0,012 х 52754 х 9: 365 + 1 х 2887,47 х 0,12 х 52754 х 189: 365+ 1 х 1687,07 х 0,012 х 52754 х 167: 365.

Истец, не согласившись с данным расчётом в части применения повышающего коэффициента 1, направил ответчику протокол урегулирования разногласий по дополнительному соглашению и приложением расчёта, который последним был отклонён по мотивам допущенной технической ошибки при продлении 25.07.2013 договора аренды, в силу которой при подготовке расчёта арендной платы за 2013 год был применён неверный коэффициент применяемый к базовому размеру арендной платы за землю, а именно вместо равного 0,2 должно был быть применён равный 1.

            В связи с возникшими разногласиями сторон при заключении дополнительного соглашения от 02.10.2014 и приложением к нему, истец, полагая необоснованным применение арендодателем при расчёте арендной платы коэффициента 1 за превышение срока строительства, в виду его увеличения по вине ответчика, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

            Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 424, 452, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ, Земельный кодекс РФ, соответственно), с учётом отнесения действующим законодательством размера арендной платы за спорный земельный участок к числу регулируемых цен, установив факт невозможности осуществления истцом строительства зданий автосалона и автосервиса с организацией автостоянок, открытых спортивных площадок и стадиона на нём по вине ответчика, в виду первоначального предоставления арендуемого земельного участка по спорному договору с видом разрешённого использования территории не соответствующим «Правилам землепользования и застройки г. Астрахани», пришёл к выводу о неправомерности применения арендатором при расчёте арендной платы повышающего коэффициента 1, в силу положений статьи 612 ГК РФ, признал  соразмерной и достаточной мерой для компенсации недостатков сданного в аренду имущества - уменьшение арендной платы путём применения к базовому размеру арендной платы коэффициента 0,2%, на основании чего урегулировал разногласия сторон в редакции истца.

            Судебная коллегия полагает выводы арбитражного суда первой инстанции ошибочными, в виду неправильной квалификации заявленных обществом требований в качестве иска об определении условий дополнительного соглашения к договору аренды путём урегулирования разногласий о размере арендной платы, а также  разрешения настоящего спора в соответствии с положениями статей 445, 446 ГК РФ при рассмотрении преддоговорного спора.

Наличие заключённого договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, исключает, в данной конкретной ситуации, возможность рассмотрения преддоговорного спора.

Пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ определено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

По смыслу данной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Изменение порядка определения размера арендной платы не является основанием к принятию сторонами договора на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об его изменении в этой части.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной  собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса РФ правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчёта, запрета необоснованных предпочтений, учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчёта, влечёт изменение условий договоров