Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 по делу n А12-2521/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

о создании препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

Данный вывод согласуется с арбитражной правовой практикой, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 № 9646/11.

С учетом изложенного, удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объёме,  суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что ответчиком не представлено правого и документального обоснования невозможности реализации истцом преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Довод апеллянта о том, что ООО «Иволга» отсутствует преимущественное право, поскольку дополнительные соглашения к договору аренды от 05.03.2001 №65 ап не прошли государственную регистрацию, судебной коллегией признан несостоятельным.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73), отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Указанная позиция также согласуется в позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Из содержания статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Для целей применения Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05.07.2001 № 154-0, государственная регистрация договора аренды имущества не подменяет собой договор аренды как основания возникновения, изменения и прекращения права аренды, она признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих документов.

Ввиду того, что законодательство не оговаривает сроков регистрации таких договоров, апелляционный суд полагает, что для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата проведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора.

Как усматривается из материалов дела, соглашение по указанным условиям в дополнительном соглашении № 6 от 31.12.2004 к договору аренды № 65ап от 05.03.2001 было достигнуто, имущество было передано арендатору, и договор фактически исполнялся - истец пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату с учетом последующих изменений в редакции дополнительных соглашений, а ответчик принимал исполнение в течение всего периода действия договора, в связи с чем единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ - на выкуп арендованного имущества.

Письмом от 26 марта 2014 года ответчик уведомил ООО «Иволга» об отказе от договора в связи с истечением срока действия договора аренды № 65ап от 05.03.2001, заключенного с 02.01.2001 по 01.01.2011.

Однако после направления указанного уведомления никаких мер к выселению истца из арендованного помещения ответчик не предпринимал, в связи с чем, договор считается продленным на неопределенный срок.

Письмом от 23.07.2014 №18/5757 УМИ Администрации г. Волжского уведомляло истца о наличии у него права выкупа арендованного имущества.

С учетом изложенного, ссылки ответчика на отсутствие с истцом арендных отношений, при условии предоставления доказательств исполнения сторонами договора аренды с учетом подписанных к нему дополнительных соглашений, отклоняются судом апелляционной инстанции как неосновательные.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении,  соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда – отмене.

Руководствуясь статьями  268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 мая 2015 года по делу № А12-2521/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

  Председательствующий                                                                И.И. Жевак      

  Судьи                                                                                               Т.С. Борисова

                                                                                                            С.А. Жаткина