Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 по делу n А12-45045/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-45045/2014

29 июля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена «22» июля 2015 года

Полный текст постановления изготовлен «29» июля  2015 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Современный дом»

на решение  Арбитражного суда Волгоградской  области от 16 марта 2015 года           по делу № А12-45045/2014 (судья Пономарев А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Современный дом» (400119, г. Волгоград, ул. 25-летия Октября, д. 1, стр. 2, ИНН 3448033798 ОГРН 1053461013451)

к Управлению Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Комсомольская, 10 б, строение 2,ОГРН 1053444025920, ИНН 3444121098)

о признании незаконным предписания,

при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью «Современный дом» - представитель Белоножкин А.Ю., по доверенности от 11.01.2015

без участия в судебном заседании представителей: Управления Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области (почтовые уведомления № 97503, № 97504 приобщены к материалам дела)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Современный дом» (далее –заявитель, ООО «Современный дом», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области в котором просит признать недействительным предписание № 883-06-14 от 05.12.2014 года.

Решением Арбитражного суда Волгоградской  области от 16 марта 2015 года           по делу № А12-45045/2014 в удовлетворении заявленных ООО «Современный дом» требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью «Современный дом» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Письменного отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Современный дом» поддержал позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

На основании распоряжения заместителя руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области Резникова Е.В. от 21.10.2014 №1628 проведена плановая выездная проверка ООО «Современный дом» по вопросам соблюдения законодательства в сфере защиты прав потребителей.

Результаты проверки отражены в акте №1628 от 5 декабря 2014 года.

По результатам проверки Управлением выдано обществу предписание №883-06-14 от 05 декабря 2014 года, которым на общество возложена обязанность впредь не допускать при заключении договоров участия в долевом строительстве жилья с гражданами включения в договор условий ущемляющих права потребителей по сравнению с действующим законодательством, а именно условий содержащихся в пунктах 4.2.5 , 8.5 , 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 №6-1.

ООО «Современный дом», полагая, что выданное административным органом предписание является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями  Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пришел к выводу, что оспариваемое предписание вынесено административным органом в пределах его компетенции, не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем отказал в удовлетворении требований заявителя.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как установлено административным органом в ходе проверки ООО «Современный дом» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с разрешением на строительство: № RU34301000-54/C/12, RU34301000-230/C/12, RU34301000-233/C/12, RU34301000-232/C/12.

На объекты строительства (жилые помещения в многоквартирных домах) ООО «Современный дом» заключает с гражданами договоры участия в долевом строительстве жилья.

Пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) устанавливает обязательные требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

Условия договора, ущемляющие установленные законами или иными правовыми актами права потребителя, в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) признаются недействительными.

Типовая форма договора участия в долевом строительстве жилья у ООО «Современный дом» отсутствует, однако в ходе проверки установлено, что договоры, заключенные с гражданами по разрешениям на строительство №RU 34301000-230/С/13, №RU 34301000-232/С/13, №RU 34301000-288/С/12 имеют идентичные условия договоров, за исключением информации о сроке окончания строительства дома, сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, об объекте долевого строительства, стоимости этого объекта, порядка и формы оплаты по договору.

Из пояснений генерального директора Горбунова СВ. от 04.12.2014 №173, следует, что ООО «Современный дом» не разрабатывал бланк договора долевого участия и не утверждал. Каждый договор заключается с гражданином в индивидуальном порядке. В 2014 году договоры участия в долевом строительстве жилья ООО «Современный дом» с гражданами не заключал.

В ходе анализа договора участия в долевом строительстве жилья №6-1 от 18.12.2013, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 25.12.2013 (далее - договор) по разрешению на строительство № RU 34301000-232/С/13 административным органом установлено несоответствие пунктов: 4.2.5, 8.5, 14.2 названного договора требованиям законодательства в сфере защиты прав потребителей.

Так, пункт 4.2.5 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 №6-1 предусматривает «С момента принятия объекта долевого строительства по передаточному акту от застройщика, самостоятельно нести бремя содержания объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь: эксплуатационные и коммунальные платежи, земельный налог, налог на имущество и все иные расходы за исключением возмещаемых застройщиком недостатков объекта долевого строительства, выявленных в течение гарантийного срока, а также компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи), за период с момента передачи объекта долевого строительства по передаточному акту участнику долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в соответствии со счетами, выставляемыми эксплуатирующими организациями, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.

Судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что общество неправомерно включило в договор пункт, который возлагает на дольщика обязанность компенсировать затраты застройщика связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу положений подп. 6 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.

Вместе с тем, пункт 4.2.5 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 №6-1 не содержит обязательного условия передачи объекта долевого строительства по передаточному акту от застройщика только после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о чем прямо указано в ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ, что не исключает возможность передачи объекта Застройщиком - Дольщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и тем возложение обязанности по его содержанию на участника долевого строительства.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суд о неправомерном включении в договор пункта, который возлагает на дольщика обязанность компенсировать затраты застройщика связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.

Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, законодательством четко определен состав платежей для собственника жилого помещения - это плата за жилое помещение и коммунальные услуги, иных расходов действующим законодательством не предусмотрено.

В связи с этим, ООО «Современный дом» вменяя в обязанность потребителя оплатить в обязательном порядке все иные расходы застройщика не предусмотренные действующим законодательством так же ущемляет права потребителя.

Обоснованным так же является вывод суда первой инстанции о том, что ущемление прав потребителя усматривается и в сроках оплаты тех платежей, которые предусмотрены ЖК РФ, согласно которого плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, а не в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.

Суд первой инстанции при этом правильно исходил из того, что застройщик не наделен функциями управляющей, эксплуатирующей или ресурсоснабжающей компании, не является субъектом жилищных правоотношений в части взимания с жильцов