Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу n А57-789/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

участками и иной недвижимостью.

В-третьих, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках и заблаговременную публикацию такой информации.

Указанные выше требования должны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.

Согласно пункту 2 статьи граждане, которые заинтересованы в получении земельных участков, должны подать заявление в соответствующий орган государственной власти либо в орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается использовать участок, его размеры, местоположение и испрашиваемое право (право собственности или аренды) на земельный участок.

После этого орган местного самоуправления или землеустроительная организация в течение одного месяца обеспечивает изготовление проекта границ участка и утверждает его. Если земельный участок предоставляется из состава земель населенных пунктов, то предоставление земельного участка должно соответствовать зонированию.

Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок. В нем должен быть решен вопрос, предоставляется ли участок за плату, бесплатно или в аренду. К решению прилагается проект границ участка.

После предоставления кадастрового плана в недельный срок должен быть заключен с заявителем договор купли-продажи или аренды земельного участка.

Согласно п. 5.1.2 договора аренды от 22.10.2007 № 505, арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

В соответствии с п. 5.2.6 договора аренды от 22.10.2007 № 505 арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

Как следует из материалов дела по окончании срока аренды земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 должен был быть возвращен арендатором арендодателю.

К моменту окончания срока аренды по договору от 22.10.2007 № 505 в администрацию от ТСЖ «Радуга» поступило заявление о продлении срока аренды спорного земельного участка.

В отношении возобновления на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать следующее.

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Федеральным законом № 135-ФЗ установлены случаи, при которых договор аренды, заключаемый только по результатам торгов, может быть заключен на новый срок без их проведения.

Арендатор государственного или муниципального имущества, которое в установленных законом случаях предоставляется в аренду только путем проведения торгов (например, согласно подпунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, по окончании срока договора от 22.10.2007 №505 опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке не произведено.

Установив изложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что заключение 06.06.2012 ТСЖ «Радуга» и управлением договора №265 аренды земельного участка по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков произведено с нарушением предусмотренного нормами статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации порядка.

Для сдачи его в аренду на новый срок органу местного самоуправления следовало соблюсти процедуру предоставления земельного участка в аренду и провести ее заново, начиная с опубликования сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка в средствах массовой информации, по результатам которого орган местного самоуправления должен определить дальнейший порядок предоставления спорного земельного участка в аренду.

Суд первой инстанции не выходил за пределы основания иска, поскольку при рассмотрении иска о недействительности сделки суд, вне зависимости от заявленных оснований иска, прежде всего дает оценку соответствия ее закону, так как сделка, заключенная вопреки закону, является недействительной (ничтожной) вне зависимости от признания ее таковой судом, и не влечет юридических последствий с момента ее заключения.

Таким образом, суд первой инстанции при оценке соответствия договора от 06.06.2012 № 265 пришёл к обоснованному выводу о его недействительности в силу статьи 168 ГК РФ, как заключенного с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены судебного акта в этой части судебная коллегия не находит.

Однако, применяя статью 167 ГК РФ путем возложения на ТСЖ «Радуга» обязанности возвратить арендуемый земельный участок Управлению по распоряжению муниципальной собственностью, суд первой инстанции не учёл следующего.

Суд первой инстанции правомерно указал, что основанием для прекращения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 22.10.2007     № 505 явилось заключение нового договора аренды того же участка от 06.06.2012 № 265. Признание судом недействительным (ничтожным) договора аренды от 06.06.2012 № 265 в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ означает отсутствие юридических последствий данного договора, кроме последствий, связанных с его недействительностью. Соответственно, последствием недействительности данного договора является отсутствие правовых оснований для прекращения действия договора от 22.10.2007 № 505. При этом, поскольку стороны до истечения срока действия данного договора в предусмотренные пунктом 5.1.2 договора сроки не заявили об отказе от договора, и из поведения сторон (заключения договора аренды, хотя и с нарушением установленного порядка) следовала их воля на продолжение арендных отношений, арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком, договор от 22.10.2007 № 505 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При таких обстоятельствах, учитывая наличие действующего в силу закона договора аренды, от исполнения которого стороны в установленном статьей 610 ГК РФ порядке не отказывались, оснований для применения последствий недействительности договора от 06.06.2012 № 265 в виде возврата земельного участка в распоряжение уполномоченного муниципального органа не имелось.

В этой части суд первой инстанции неправильно применили нормы материального права, и судебный акт в силу статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с отказом в удовлетворении заявленных требований о применении соответствующих последствий недействительности сделки.

В остальной части (отказа в признании отсутствующим обременения земельного участка государственной регистрацией права аренды) судебный акт не обжалован, и процессуальные основания для проверки законности судебного акта в этой части отсутствуют.

Статьей 270 АПК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, несоответствие выводов суда материалам дела.

В рассматриваемом случае апелляционный суд приходит к выводу о том, что арбитражным судом первой инстанции не применены нормы права, подлежащие применению, выводы суда не соответствуют материалам дела, вследствие чего обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2015 года по делу № А57-789/2014 в обжалуемой части отменить в части удовлетворения требования о применении последствий недействительности договора аренды земли от 06.06.2012 № 265 путем обязания товарищества собственников жилья «Радуга» передать земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60  Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.

В удовлетворении данного требования отказать.

Взыскать с Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в пользу товарищества собственников жилья «Радуга» судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

  Председательствующий                                                                         И.И. Жевак   

  Судьи                                                                                                     Т.С. Борисова

                                                                                                                            В.Б. Шалкин