Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу n А57-1979/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 названного Кодекса;

5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:

1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Правовая конструкция указанных правовых норм предполагает право арендатора на обращение с заявлением о разделе земельного участка (инициировать раздел). Реализуется указанное право арендатора через принятие соответствующего решения публичным органом.

Согласно пункту 6 статьи 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.

Согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Согласно части 2 названной статьи с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

Таким образом, в целях раздела спорного земельного участка, для принятия соответствующего решения Администрацией, необходимо провести учет вновь образуемого земельного участка в государственном кадастре и получить на него кадастровый паспорт.

Постановка вновь образованных участков на кадастровый учет осуществляется на основании межевого плана земельного участка.

Как следует из материалов дела, ЭПО «Союз» заключило договор с кадастровым инженером, который в дальнейшем выполнил кадастровые работы по изготовлению межевого плана в связи с выделом земельного участка площадью 194кв. м.

Подготовленный межевой план был в установленном порядке (Приказ Минэкономразвития России от 08.11.2013 г. № 662, ч.11 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. В результате в государственный кадастр были внесены соответствующие изменения. Вновь образованному участку земельному участку площадью 194 кв.м. был присвоен кадастровый номер 64:48:050306:1923 и выдан кадастровый паспорт на него.

Согласно статьям 6, 22 Земельного кодекса Российской Федерации объектом арендных земельных отношений являются земельные участки.

В силу положений пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком как объектом земельных отношений признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, объектом аренды могут быть земельные участки, поставленные на кадастровый учет в установленном законом порядке.

Раздел земельного участка не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении земельных участков, однако предоставляет арендатору право по внесению соответствующих изменений в договоры аренды.

По правилам статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года           № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает прекращения действия договора в отношении земельного участка, образованного в результате раздела исходного участка, данная норма направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на их досрочное прекращение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:050306:72 передан в аренду истцу на основании договора от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5, договора замены стороны в обязательстве от 06.12.2013 года. В отношении данного земельного участка проведены межевые работы, участок разделен, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:050306:1923 площадью 194 кв.м, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 28.10.2014 года № 64/201/2014-594527.

Судом установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:050306:1923 площадью 194 кв.м. является самостоятельным объектом аренды, что подтверждается материалами межевания, составленными кадастровым инженером.

В результате раздела площадь исходного земельного участка (1586 кв.м) уменьшилась до 1 392 кв.м, кадастровый номер участка не изменился.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при разделе исходного земельного участка и образовании в его границах нескольких земельных участков на вновь образованные участки в силу названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка.

В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В силу пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации объект ранее действующего договора аренды земельного участка от 01.07.2011 года № А-11-248Ю-5 сохранился в измененных границах.

Поскольку, необходимость изменения условий договора аренды вызвана изменением уникальных характеристик объекта аренды (площадь, кадастровый номер участка, местоположение его границ) в связи с изъятием части арендуемого обществом участка для федеральных нужд, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность как заключения сторонами нового договора аренды, так и внесения сторонами в ранее заключенный договор соответствующих изменений.

Истцом по настоящему делу был избран способ оформления земельных отношений путем внесения изменений в ранее заключенный договор.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у ЭПО «Союз» права на внесение изменений в договор аренды испрашиваемого участка, поскольку доказательств необходимости использования измененного участка для размещения отдельно стоящими офисных зданиями делового и коммерческого назначения до 5000 кв.м. общей площади  в материалах дела отсутствуют. Сведений о том, что истец имел намерение прекратить арендные правоотношения, возникшие из договора от 01.07.2011 года № А-11-248Ю-5, так же не представлено.

Суд первой инстанции, верно, указал на то, что статьями 420, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе лица, установленные статьями 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

С момента вступления в законную силу Закона Саратовской области от 07.10.2009 года № 144-ЗСО органы местного самоуправления, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 22 Устава города Саратова, принятого решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 года № 67-649, администрация муниципального образования «Город Саратов» входит в структуру органов местного самоуправления города и является исполнительно-распорядительным органом.

Пунктом 1 решения Саратовской городской Думы от 18.02.2010 года № 47-562 «О наделении полномочиями