Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 по делу n А57-9197/11. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-9197/11

28 апреля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена «22» апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен «28» апреля 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,

судей Агибаловой Г.И., Самохваловой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Саратовэнерго» (г. Саратов, ул. Н.Г. Чернышевского, д. 124; ИНН 6450014808, ОГРН 1026402199636)

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 10 марта 2015 года по делу № А57-9197/2011 (судья Шкунова Е.В.)

по заявлению Неркарарян Сергея Саркисовича (Саратовской обл., г. Энгельс)  о признании права собственности на жилое помещение,

в рамках дела № А57-9197/2011 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-ГАЗ» (Саратовская обл., г. Энгельс, Промзона, ул. Промышленная, д.6; ИНН 6449971633 ОГРН 1046404904468)

при участии в судебном заседании представителя конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-ГАЗ» Железинского Александра Александровича - Васильевой А.В. по доверенности от 16.02.2015, представителя Неркараряна Сергея Саркисовича - Ростошинской Ж.Е. по доверенности от 24.11.2014, представителя открытого акционерного общества «Саратовэнерго» - Чувашова П.Л. по доверенности от 01.01.2015 № 63,

УСТАНОВИЛ:

 Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.09.2012 (резолютивная часть которого оглашена 20.09.2012) общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-ГАЗ» (далее – ООО «ЭКО-ГАЗ», должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Алексеев Алексей Алексеевич.

Определением от 25.02.2012 Арбитражный суд Саратовской области перешел к процедуре банкротства застройщика – ООО «ЭКО-ГАЗ» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21.05.2014 арбитражный управляющий Алексеев Алексей Алексеевич освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «ЭКО-ГАЗ». Новым конкурсным управляющим должника утвержден Железинский Александр Александрович (далее – конкурсный управляющий Железинский А.А.), член Некоммерческого партнерства ««Саморегулируемая организации арбитражных управляющих СЕВЕРО-ЗАПАДА».

В рамках дела № А57-9197/2011 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ЭКО-ГАЗ» в Арбитражный суд Саратовской области обратился Неркарарян Сергей Саркисович (далее – Неркарарян С.С., заявитель) с заявлением признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26А, кв. 24.

Определением  Арбитражного  суда  Саратовской области от 10 марта 2015 года за Неркараряном С.С. признано право собственности на однокомнатную квартиру номер 24, расположенной в жилом доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26А.

Открытое акционерное общество «Саратовэнерго» (далее – ОАО «Саратовэнерго») не согласилось с определением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Конкурсным управляющим Железинским А.А. и Неркараряном С.С. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены письменные отзывы, в которых возражают против удовлетворения апелляционной жалобы, считают определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

В судебном заседании представители конкурсного управляющего Железинского А.А., Неркараряна С.С., ОАО «Саратовэнерго» поддержали свою правовую позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями  266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 10.07.2007 между Неркараряном С.С. (Дольщик) и ООО «Эко-Газ» (Застройщик) был заключен договор № 24 долевого участия в строительстве жилья, согласно которому  Застройщик выполняет строительство жилого 10 (десяти) этажного кирпичного дома, расположенного по строительному адресу: в границах улиц Тельмана, Маяковского, Степная, Пушкина, общей проектной площадью 5545,4 кв.м., и обеспечивает ввод его в эксплуатацию в июне 2009 года пункт 1.1), Дольщик участвует в строительстве жилого дома путем внесения долевого взноса в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 1.2), по окончании строительства жилого дома Застройщик обязуется передать, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену (договорную) и принять объект долевого строительства в собственность в вышеуказанном жилом доме выделенной в виде 1 комнатной квартиры № 24 с предварительной проектной общей площадью 43,13 кв. м., расположенную на 5-ом этаже (пункт 1.3), порядок передачи квартиры определяется условиями настоящего договора (пункт 1.4).

В соответствии с пунктом 3.1. договора № 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 цена настоящего договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на долевое строительства объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика, что составляет 862600 (восемьсот шестьдесят две тысячи шестьсот) руб.

Исполнение Неркараряном С.С. денежных обязательств по договору № 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 подтверждается квитанцией от 10.07.2007, справкой № 24 от 11.07.2007.

Полагая, что ООО «Эко-Газ» обязано передать спорную квартиру в собственность, Неркарарян С.С. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор участия в долевом строительстве исполнен в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю и используется им по назначению.

Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции соответствует установленным обстоятельствам и действующему законодательству.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.

Из материалов дела следует, что должник является застройщиком многоэтажного жилого дома № 26А в г. Энгельсе.

  В соответствии с разрешением Администрации муниципального образования г. Энгельса № RU 64538101-42 от 16.11.2011, десятиэтажный жилой дом в квартале ограниченном улицами Тельмана-Маяковского, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, г. Энгельс, ул. Тельмана-ул. Маяковского, введен в эксплуатацию.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение Неркараряном С.С. спорной квартирой. В материалы дела представлен технический паспорт на спорную квартиру по состоянию на 16.12.2014, составленный Саратовский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ».

   Апелляционный суд отмечает, что технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Неркараряна С.С. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное нежилое помещение, и подтверждает фактическое владение данным помещением. Факт владения спорным помещением Неркараряном С.С. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из его владения никем не заявлялся.

Заключив договор № 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 с Неркараряном С.С., ООО «Эко-Газ» выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.

  В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор № 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 со стороны Неркараряна С.С. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что спорное требование Неркараряна С.С. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или