Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 по делу n А06-8202/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

тридцатидневный срок.

           В соответствии со статьёй 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

           Судом первой инстанции, установлено неоднократное, длительное неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы.

           Указанное нарушение условий договора признано судом существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.

           Между тем, как указал суд первой инстанции, ответчик погасил задолженность по арендной плате в полном объёме, только после предъявления исковых требований, что подтверждается чек-ордером от 09.12.2014, однако задолженность по взысканию пени в сумме 34 327 руб. 11 коп. на день рассмотрения спора осталась непогашенной (л.д. 96).

           Таким образом, суд первой инстанции пришёл к выводу, что не установлен факт погашения ответчиком задолженности в разумный срок.

           Учитывая изложенное, судом установлен факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

           Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23).

           Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, а также учитывая соблюдение истцом положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими досудебный порядок урегулирования спора, суд первой инстанции пришёл к выводу, что исковые требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

           Однако, при этом судом первой инстанции не учтено следующее.

            Согласно уведомлению от 24.01.2013 за № 30-02-01-51 истец требовал в десятидневный срок с момента получения уведомления погасить образовавшуюся задолженность в размере 39742, 48 руб.

            Из возражений ответчика, актов сверки, имеющихся в материалах дела следует, что по состоянию на 11.01.2013 года у ответчика имелась задолженность перед истцом по арендной плате в размере 38465,69 руб. (с учетом переплаты, в размере 54148,1 руб. согласно судебному акту по делу № А 06-577/2012).

            Согласно представленным ответчиком в суд апелляционной инстанции чекам – ордерам (часть из которых не содержит указания на  конкретный период (месяц) погашения задолженности по арендной плате),   ссылка на  которые имеется в актах сверки, составленных сторонами, задолженность, образовавшаяся по состоянию    на 11.01.2013 года была уплачена ответчиком 15.07.2013.

            К указанному выводу апелляционный суд пришел,  учитывая содержание  пункту 3 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что  если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.

            В соответствующей графе ряда платежных документов ответчик не указывал конкретный период (месяц) погашения задолженности по арендной плате, в связи с чем, истец должен был зачислять поступившие суммы в счет погашения ранее образовавшейся задолженности.

            Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

            С учетом того, что на момент обращения в суд прошло более одного года с момента погашения задолженности по арендным платежам по срокам уплаты на 11.01.2013 года,  оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика,  у суда первой инстанции не имелось.

            Применение в настоящем споре  позиции, предусмотренной пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 необоснованно.

            Как следует из выраженной в данном пункте правовой позиции, само по себе погашение просроченного долга по уплате арендной платы не является основанием для неприменения санкции в виде досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель лишается права предъявить иск о расторжении договора аренды по основанию двукратного подряд неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы только при условии непредъявления соответствующего требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга. Таким образом, регламентировано поведение арендодателя в целях установления стабильности в арендных отношениях. При этом не признаны не подлежащими применению иные разъяснения относительно правоприменения норм гражданского законодательства, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров.

            Обращение в суд по истечении более одного года с момента погашения задолженности по арендным платежам по срокам уплаты на 11.01.2013 года нельзя признать разумным сроком.

            С требованием к арендатору о погашении задолженности за иной период и расторжении договора аренды, истец согласно  материалам дела не обращался.

            При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Астраханской области в обжалуемой части подлежит отмене. В иске о расторжении договора аренды № 12103 от 31.10.2005 и выселении индивидуального предпринимателя Мехтиева Рухуллы Фатуллы-оглы из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 33, общей площадью 105, 6 кв.м следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 января 2015 года по делу № А06-8202/2014 в обжалуемой части отменить.

В иске о расторжении договора аренды № 12103 от 31.10.2005 и выселении индивидуального предпринимателя Мехтиева Рухуллы Фатуллы-оглы из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 33, общей площадью 105, 6 кв.м отказать.

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани в пользу индивидуального предпринимателя Мехтиева Рухуллы Фатуллы-оглы 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                           В.Б. Шалкин

        Судьи

 Т.С. Борисова

 И.И. Жевак