Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между  Тонких  А.А.  и должником как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя  права собственности на спорную квартиру.

Полное исполнение обязательств участником  строительства Тонких  А.А.    перед должником установлены материалами  дела.

Заключенный    договор   оспорен не был.

Поскольку договор  от  14 апреля  2003 года  №102     со  стороны  Тонких  А.А.   исполнен,  а должник в нарушение условий договоров  не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Тонких  А.А.,  по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передачи участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно  экспертного   заключения  ООО «Данко-Аудит»   от  18 июля  2013 года    двухкомнатная  квартира  №152 общей   площадью    согласно  технического    паспорта  49,9 кв.м+лоджия  12,1  кв.м,   в доме  №8 по  ул.  Федоровской в г.  Саратове    и двухкомнатная   квартира  №50   общей   площадью  54,95  кв.м  по  договору   №102   от  14  апреля  2003 года    участия  в строительстве   многоэтажного  жилого  дома    и договора   уступки    права  требования   от  19 мая  2003 года  №14, расположенная   на  10-ом   этаже, секция  2Б  в общественном  центре  п.  Юбилейный  г.  Саратова,   являются   одним  и тем   же  объектом    недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства, причем в двойном размере.

Пунктами 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  являются именно факты правомерного владения истцом (покупателем) надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение Филоновым  В.В.      спорной квартирой.

Филонов  В.В.  владеет   спорным    объектом, оплачивает   коммунальные    счета.

Факт владения спорным помещением Филоновым  В.В.   никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из его  владения никем заявлен не был.

Кроме того,  в материалы дела  представлено  свидетельство о государственной регистрации права от  03 апреля  2012 года   №64-АГ  466709 согласно  которому  право собственности на  двухкомнатную  квартиру №152, общей  площадью  49,9 кв.м зарегистрировано    за  Филоновым  В.В.    о  чем    03 апреля  2012   года   сделана   запись    регистрации  № 64-64-11/7174/2012-162.

Основанием   для  регистрации   права  собственности    послужил    дубликат    договора   от  09 сентября  2009 года  №675,   разрешение   на  ввод   объекта   в эксплуатацию   от  29   декабря  2009 года  №RU 64304000-131,  акт  приема-передачи   от  22 декабря  2011 года.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация права собственности признается названным Законом единственным, а значит, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права.

Судебная защита, в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права).

Вместе с тем, право собственности, зарегистрированное   за  Филоновым  В.В.   на спорное помещение недействительным не признано.

Согласно пункта   61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Таким образом, Тонких  А.А.  имеет право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания за Тонких  А.А.    права собственности на спорное жилое помещение.

В связи  с чем,  отказ  в удовлетворении   требований  Тонких  А.А.  в указанной  части  является  правомерным.

Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в  указанной  части, апелляционная  жалоба не содержит.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по судом первой инстанции в части  отказа   в признании   права  собственности  за  Тонких  А.А.   на  квартиру  общей  площадью  49,9 кв.м, этаж  10, расположенную   по  адресу:  г.  Саратов, ул.  Федоровская, д.  8,  кв. 152 вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого в указанной части не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную   жалобу  Тонких  Алексея Анатольевича  в указанной части следует оставить без удовлетворения.

Вместе  с тем,  суд  первой  инстанции,  отказывая в удовлетворении   требований  Тонких  А.А.   в признании   договора     о  привлечении   денежных  средств   к участию   долевого  строительства,  заключенного   между   Филоновым  В.В.   и ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД  ИНВЕСТИЦИЙ  В НЕДВИЖИМОСТЬ»  от   09   сентября  2009  года  №675   недействительным,  а также   прекращении  права   собственности  Филонова  В.В.   на двухкомнатную  квартиру   №152,  в доме  №8   по  ул.  Федоровская,  не учел  следующего.

 Тонких  А.А.,  как участник строительства, обратился с заявлением о признании  договора     о  привлечении   денежных  средств   к участию   долевого  строительства,  заключенного   между   Филоновым  В.В.   и ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД  ИНВЕСТИЦИЙ  В НЕДВИЖИМОСТЬ»  от   09   сентября  2009  года  №675   недействительным,  а также   прекращении  права   собственности  Филонова  В.В.   на двухкомнатную  квартиру   №152,  в доме  №8   по  ул.  Федоровская, ссылаясь  на статью  168  Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63), если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации.

Исходя из пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве под оспариванием сделок должника понимается признание их недействительными не только по основанием и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве, но также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, то есть по общим основаниям недействительности сделок, которые указаны в главе 9 Кодекса.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 17 Постановления от 23.12.2010 N 63, заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным помимо арбитражного управляющего лицом суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к части 4 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

Статья 61.9 Закона о банкротстве устанавливает специальные правила о субъектах, наделенных правом на оспаривание сделок должника по нормам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно статье 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1