Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между  Мальцевым  И.Т. и должником как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данные  договора в качестве основания возникновения у заявителей права собственности на спорную квартиру.

Полное исполнение обязательств участником  строительства Мальцевым  И.Т. перед должником установлены  материалами  дела.

Заключенный   договор   оспорен не был.

Поскольку договор  от  24 декабря  2009 года   №894 от  24   со  стороны  Мальцева  И.Т.   исполнен,  а должник в нарушение условий договоров  не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Мальцевым  И.Т.   по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства, причем в двойном размере.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В апелляционной  жалобе  Фаязова  Е.А.  указывает  на  то,  что  согласно    экспертного   заключения  ООО «Данко-Аудит»   однокомнатная квартира   общей   площадью  45,86  кв.м, расположенная   на  5  этаже  в блок  секции  2 «В»  с номером   квартиры   по  предварительному    плану №14 многоэтажного  жилого   дома   по  строительному   адресу:  г.  Саратов,  общественный  центр, п. Юбилейный, указанная   в договоре    от  19 апреля  2005  года  между   ООО «Геотехника-ФИН»   и Фаязовой  Е.А., и однокомнатная   квартира  №18,   общей   площадью  43,1  кв.м, расположенная    на  5 этаже    по  адресу: г.  Саратов,   ул.  Федоровская, д.  8, являются   одним   и тем   же  помещением.

Вместе  с тем,  указанное  заключение  ООО  «Данко-Аудит»   Фаязовой  Е.А.  в материалы  дела  не представлено.

Таким образом,  отсутствуют  доказательства того,  что  квартира  №14  и квартира  №18, являются одним и тем же объектом спора.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие прав иных лиц, в том числе должника, либо обременения в отношении спорного недвижимого имущества.

Пунктами 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  являются именно факты правомерного владения истцом (покупателем) надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского  кодекса  российской  Федерации  вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Так,  решением   Волжского    районного  суда  г.Саратова  от  08 октября  2013 года   по  делу  №2-4422/13 включена   в наследственную   массу    после  смерти   Мальцева  И.Т. квартира    по  адресу: г.  Саратов, ул. Федоровская, д.  8,   кв. 18, общей  площадью  47,0 кв.м.  Признано  за  Мальцевой  В.И.    право   собственности   на  квартиру   по  адресу:  ул.  Федоровская, д.  8 кв.  18, общей  площадью  47,0  кв.м.

Решение   Волжского   районного  суда   г.  Саратова   от  08 октября 2013 года  по  делу  №2-4422/13 вступило  в законную  силу.

Судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение правопреемником    Мальцева  И.Т. – Мальцевой  В.И.   спорной квартирой.

Мальцева  В.И.  оплачивает   счета,   выставленные   ЖК  «Федоровская 8».

Данные факты подтверждают фактическое владение Мальцевой  В.И.  спорной квартирой.

Факт  владения  спорной  квартиры  Мальцевой  В.И.  надлежащими    документами   не оспорен.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено,  что   фактически помещение было передано Мальцевой  В.И.   до возбуждения дела о банкротстве.

Факт владения спорным помещением Мальцевой  В.А.  никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из их  владения никем заявлен не был.

В связи  с чем,  суд  первой  инстанции  правомерно  удовлетворил заявленные  требования  Мальцева  И.Т.

Кроме того, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, квартира  №18  зарегистрировано за Мальцевой  В.И.  в  Управлении    Федеральной    регистрационной    службы   по  Саратовской  области.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация права собственности признается названным Законом единственным, а значит, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права.

Судебная защита, в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права).

Вместе с тем, право собственности, зарегистрированное за Мальцевой  В.И.  на спорное помещение никем не оспорено и недействительным не признано.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Таким образом, Фаязова   Е.А.  в случае предоставления  документов,  подтверждающих,  что   квартира  №14 и квартира  №18,  является  одним  и тем  же  объектом  недвижимости,   имеет право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная  жалоба не содержит.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную   жалобу  Фаязовой  Елены Александровны   следует оставить без удовлетворения.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

В связи  с чем,  ошибочно  уплаченная  чек-ордером  от  24 ноября  2014 года за подачу   апелляционной   жалобы государственная пошлина  в размере   2 000  руб.  подлежит  возврату из  Федерального  бюджета Фаязовой  Е.А.

Фаязовой  Л.И  (представитель  Фаязовой  Е.А.)   чек-ордером от 16 декабря  2014  года на лицевой счет Двенадцатого арбитражного апелляционного суда были перечислены денежные средства в размере 12 478 руб. руб. за проведение судебной экспертизы. В связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, уплаченная сумма подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу n А57-340/2014. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)  »