Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по делу n А57-17121/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

отсутствовал, стороны не вправе оспаривать это договор по основанию, связанному с надлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что договор фактически исполнялся сторонами: помещение передано арендатору, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствует. И, следовательно, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В связи с чем, доводы подателя жалобы о том, что истцом не было передано спорное помещение надлежащим образом, несостоятельны, подлежат отклонению как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Положениями пункта 2 статьи 651 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1.5. срок действия договора аренды с 01.12.2013. по 01.11.2014. включительно.

Учитывая, что срок аренды по условиям договора аренды определен сторонами менее года, отсутствует необходимость его государственной регистрации (статьи 609, 651 ГК РФ).

В связи с чем, довод ответчика, что срок действия договора с 01.12.2013 года по 01.11.2014 год включительно не согласован, подлежит отклонению как несостоятельный и не основанный на материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При этом арендатор вправе использовать имущество по назначению, отличному от того, в котором оно использовалось собственником, если это прямо не запрещено договором аренды, а также использовать только часть переданного в аренду имущества по назначению, определенному в инвентаризационных документах, а оставшуюся часть использовать для иных целей, не запрещенных законом и договором.

Таким образом, если в договоре аренды прямо не определено разрешенное использование арендованного имущества, арендатор вправе его использовать в соответствии с назначением имущества, в связи с чем отклоняется довод ИП Трифоновой М.М., что назначение сданного в аренду нежилого помещения в договоре не определено.

Довод апелляционной жалобы относительно неудовлетворительного состояния переданного в аренду помещения отклоняется судебной коллегией, поскольку как было указано выше, 01 декабря 2013 года между ЗАО «ИТЕРРА» и ИП Трифоновой М.М. подписан акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения № 62 от 01.12.2013 г., согласно которому нежилое помещение передано представителю Трифоновой Е.П. в удовлетворительном состоянии. По техническому и иному состоянию передаваемого помещения Трифонова Е.П. претензий к ЗАО «ИТЕРРА» не имеет.

Как следует из материалов дела, договор от имени ИП Трифоновой М.М., заключен в лице представителя Трифоновой Елены Павловны, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 26.11.2013г.

Согласно указанной доверенности № 50 АА 4660330 от 26.11.2013 г., ИП Трифонова Мария Михайловна, уполномочивает Трифонову Елену Павловну, быть представителем во всех государственных частных организациях Саратовской области по вопросам заключения договоров аренды или покупки любого помещения в Саратовской области для коммерческой деятельности.

Таким образом, указанная доверенность давала Трифоновой Елене Павловне право на подписание акта приема передачи нежилого помещения, являющегося приложением к договору аренды от 01.12.2013 г.

Довод апелляционной жалобы относительно понесенных убытков в связи с производством капитального ремонта спорного помещения, судебная коллегия отклоняет, руководствуясь следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества относятся обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, а также стоимость улучшений.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ответчиком в занимаемом по договору аренды помещениях произведен капитальный ремонт, что подтверждается представленными в материалы дела заключением эксперта от 01.11.2013 года Лаборатории судебных экспертиз «Лидер Эксперт» согласно которому, нежилое помещение площадью 330 кв. м. находящегося по адресу г. Балаково ул. Чапаева д. 107 а нуждалось в капитальном ремонте.

Рыночная стоимость работ и материалов, затраченных на ремонт нежилого помещения составляет 1 255 524 рубля, что подтверждается экспертным заключением ООО «Саратовская лаборатория экспертизы и оценки» № 481 от 30.10.2014 года; квитанциями о приобретении строительных материалов, договорами подряда, договором монтажа системы охраны.

В силу положений статей 616, 623 ГК РФ капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Согласно п. 2.12. договора в случае необходимости арендатор обязан производить текущий ремонт Помещения, предварительно согласовав с арендодателем объём текущего ремонта. Стоимость произведённого текущего ремонта арендодателем не возмещается.

Пунктом. 2.13. Договора установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя и за свой счёт производить внутреннюю перепланировку (неотделимое улучшение) Помещения, при условии соблюдения правил пожарной безопасности и строительных норм и правил.

Согласно п. 2.14. Договора неотделимые улучшения Помещения, произведенные арендатором, по окончании срока действия настоящего договора переходят в собственность арендодателя. При этом арендатор не в праве требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений Помещения.

Истцом не представлены доказательства, обращения истца в соответствии с п. 2.13. договора аренды о выдачи разрешения для проведения ремонта и улучшений имущества арендодателя.

В материалах дела не имеется согласия и разрешения арендодателя на проведение соответствующего ремонта, что предусмотрено п. 2.13 договора аренды.

В соответствии с абзацем 2 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В силу указанных норм об условиях проведения капитального ремонта обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не является абсолютной, а возникает в случае неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендованного имущества.

Вместе с этим, факт уклонения арендодателя от выполнения капитального ремонта материалами дела не подтвержден, также не доказана неотложная необходимость выполнения работ, стоимость которых предъявлена ИП Трифоновой М.М. ко взысканию.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ИП Трифонова М.М. не представила доказательств передачи ей в аренду помещения с недостатками, полностью или частично препятствующими его использование по назначению, о которых ей заранее не было известно и которые он не мог обнаружить во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении.

Напротив, материалами дела подтверждено, что арендатор пользовался арендованным имуществом при отсутствии замечаний к арендодателю с 01.12.2013 года, то есть с момента - когда истец принял имущество согласно акту приема-передачи от 01.12.2013 г. по договору. При этом по условиям договора обязанность производить текущий ремонт и внутреннюю перепланировку (неотделимые улучшения) возложена на арендатора.

Также принимается во внимание тот факт, что стороны договора аренды предусмотрели иные положения (п.2.12., 2.13) относительно лица, обязанного к проведению капитального ремонта арендуемого имущества, что не противоречит положениям статьи 616 ГК РФ.

Таким образом, согласно условий договора, арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений помещения.

При таких обстоятельствах, заявленные ИП Трифоновой М.М. ко взысканию расходы в размере 1255524,00 рублей не могут быть квалифицированы в качестве убытков в понимании статьи 15 ГК РФ, поскольку не являются следствием нарушения права ИП Трифоновой М.М. со стороны ЗАО «ИТЕРРА», и понесены ИП Трифоновой М.М. в рамках исполнения добровольно принятой им на себя по договору аренды обязанности произвести за свой счет необходимые работы по производству капитального ремонта передаваемого помещения. Указанная обязанность установлена договором безотносительно ко времени выявления необходимости осуществления капитального ремонта.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неполном выяснении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также о несоответствии выводов, изложенных в обжалуемом решении, фактическим обстоятельствам дела, судебной коллегией подлежат отклонению как неподтвержденные в ходе судебного разбирательства.

ЗАО «ИТЕРРА» также просит взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб. в порядке статей 106, 110 АПК РФ.

В подтверждение факта оказания юридических услуг ЗАО «ИТЕРРА» заявителем представлены: квитанция по соглашению № 000042 от 24.11.2014 г., согласно которой адвокатом Рыбаковой Л.В. за подготовку возражений, ведение дела в арбитражном суде Саратовской области к ИП Трифоновой М.М. о взыскании арендных платежей, получено 15 000 ,00 рублей.

Исходя из содержания заявленного по делу требования, с учетом продолжительности рассмотрения и сложности дела, разумных пределов понесенных расходов, действительного и необходимого объема работ для защиты интересов клиента - истца, требуемых временных затрат на подготовку материалов квалифицированным специалистом, всего объема проделанной юридической работы, судебная коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции взыскании судебных расходов на представителя по делу в размере 15 000 рублей.

Заявитель также просит взыскать расходы на проезд, связанные с рассмотрением дела на сумму 2100,00 руб.

В обоснование заявленного требования о взыскании понесенных расходов заявитель представил кассовый чек от 25.11.2014 г. (билет на автобус №0007 00007 059681693; маршрут: Балаково-Саратов) на сумму 350,00 рублей; кассовый чек от 25.11.2014 г. (билет на автобус №0007 00007 0064578620, маршрут: Балаково-Саратов) на сумму 350,00 рублей; кассовый чек от 26.11.2014 г. (билет на автобус №0007 00005 059733570, маршрут: Балаково-Саратов) на сумму 350,00 рублей; кассовый чек от 26.11.2014 г. (билет на автобус №0007 00005 059142081, маршрут: Балаково-Саратов) на сумму 350,00 рублей; кассовый чек от 25.11.2014 г. (билет на автобус Саратов-Балаково) на сумму 350,00 рублей; кассовый чек от 25.11.2014 г. (билет на автобус Саратов- Балаково) на сумму 350,00 рублей.

Право на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя возникает при условии фактического несения стороной (доверителем) затрат, получателем которых является лицо (организация), оказывающее юридические услуги.

Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия считает обоснованными вывод суда первой инстанции о взыскании с ИП Трифоновой М.М. судебных расходов на проезд в размере 2100,00 рублей.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы встречного искового заявления, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Несогласие заявителя апелляционной жалобы с выводами суда связано с неверным толкованием им норм материального и процессуального права, что не свидетельствует о судебной ошибке.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, правомерно удовлетворил первоначальные исковые требовании, и отказал в удовлетворении встречных исковых требованиях.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают