Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу n А12-16149/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

подведомственностью.

При этом в соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С учетом характера рассматриваемого спора, требований Федерального закона от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности» и необходимости использования специальных познаний, по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» определением от 10.06.2014 назначена судебная экспертиза по вопросу соответствия отчета № Н-641/2013, выполненного ООО «Росконсатинг», федеральному законодательству, а в случае несоответствия указанного отчета - определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Согласно экспертному заключению, отчет об оценке № 461/2013, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг», не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-3). При этом выявленные нарушения повлияли на достоверность определения величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Согласно выводам экспертного заключения № 9131-ЗЭ от 20.08.2014 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 11 декабря 2013 года составляет 2 386 000 рублей (с учетом НДС).

Проведенная в рамках дела экспертиза проводилась на соответствие отчета требованиям, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности», а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации.

При проведении судебной экспертизы эксперт использовал сравнительный и доходный методы, при использовании которых был сделан вывод, что итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 11.12.2013 с учетом НДС составляет 2 386 000 руб.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представителем ООО «Росконсалтинг» было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими документами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» является объективным, полным, разумным и беспристрастным, поскольку при применении экспертом сравнительного и доходного методов определения рыночной стоимости выкупаемого объекта были использованы аналоги, наиболее сходные с помещением по местоположению, физическим характеристикам.

Поскольку участвующими в деле лицами в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено; заявлений о фальсификации доказательств не представлено; надлежащих доказательств недостоверности выводов экспертов также не представлено, в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы отказано.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции также было заявлено о назначении по делу повторной судебной экспертизы, оценивая которое судебная коллегия также не усматривает оснований для его удовлетворения.

Кроме того, заявляя ходатайство о проведении экспертизы в апелляционной инстанции, ответчик в нарушение положения  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» не представил суду соответствующие документы, необходимые для рассмотрения ходатайства, в том числе не произведена оплата.

С учетом изложенного и принимая во внимание отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения ООО ««Региональный центр оценки и экспертизы собственности» положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», условия спорного пункта 1.3. купли-продажи в отношении выкупной цены помещения правомерно определены  судом первой инстанции в сумме 2 022 033 руб. 90 коп. (без учета НДС).

Согласно буквальному содержанию нормативных положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, данные положения содержат в себе императивное правило о том, что выкупная цена муниципального имущества для целей его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства должна определяться в размере рыночной стоимости арендованного имущества, определенной независимым оценщиком. Отсюда положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие обязательность не только самого факта оценки отчуждаемого муниципального имущества, но и определенной по результатам ее проведения величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком, предоставляют заявителю право оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки посредством заявления самостоятельного искового требования.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание выводы экспертизы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) общей площадью 147, 5 кв.м., расположенного по адресу: город Волгоград, ул. Советская, 23, определенная в отчете № Н-461/2013 от 11.12.2013 года в размере 2 672 000 руб. является недействительной.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ реализации преимущественного права арендатора (соответствующего условиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ) на приобретение арендуемого имущества в собственность в обязательном порядке предшествует принятие решения об условиях реализации данного права (приватизации муниципального имущества), которое должно включать в себя и цену выкупа арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как верно установлено судом первой инстанции, решением о приватизации спорного объекта недвижимости путем предоставления истцу преимущественного права его выкупа по основаниям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, выступило решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, принятое на заседание данной комиссии 24.01.2014 и оформленное выпиской из протокола № 1.

В рамках оформления отношений по преимущественному праву на выкуп арендуемого имущества между покупателем и продавцом возникли разногласия. Предметом разногласий между сторонами при заключении договора, как указано выше, стала выкупная стоимость отчуждаемого муниципального имущества.

Поскольку в данном решении рыночная стоимость объекта недвижимости определена в сумме 2 672 000 рублей (без НДС) на основании отчета об оценке № Н-461/2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг», суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о незаконности данного решения в указанной части.

Незаконность решения комиссии в части указания рыночной стоимости спорного объекта недвижимости следует из его несоответствия положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые устанавливают требование о необходимости определения выкупной цены муниципального имущества для субъектов малого и среднего предпринимательства только в размере рыночной стоимости имущества.

В соответствии со статей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, оспоренное заявителем решение в части указания рыночной стоимости объекта недвижимости также не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ, так как указанная в нем в качестве рыночной стоимость спорного недвижимого имущества в размере 2 672 000 рублей (без НДС) в действительности таковой не является, поскольку данная стоимость опровергнута экспертным заключением № 9131-ЗЭ от 20.08.2014 года, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» и оцененным судом в качестве достоверного доказательства.

В связи с изложенным, указанное решение должно быть признано незаконным в части установления рыночной стоимости арендуемого истцом объекта недвижимости в размере 2 672 000 рублей (без НДС).

Соглашаясь с вышеприведенными выводами суда первой инстанции, коллегия судей апелляционной инстанции в свою очередь считает необходимым отметить следующее.

 Истцом также заявлены требования в отношении урегулирования разногласий по пунктам 3.2 и 7.1 договора.

 Как следует из резолютивной части обжалуемого судебного акта пункт 3.2. договора сформулирован в следующей редакции: «Покупатель перечисляет сумму продажной цены объ­екта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки в соответствии с графиком платежей».

Вместе с тем, как ранее отмечалось, выкупная цена помещения определена  судом первой инстанции, с учетом результатов экспертизы, в сумме 2 022 033 руб. 90 коп. (без учета НДС).

Как видно из приложения № 3, последнее содержит график внесения покупной цены и процентов, периодические платежи по которому и проценты исчислены исходя из стоимости спорного имущества в размере 2 672 ООО руб. (без учета НДС).

Таким образом, изменяя выкупную стоимость объекта, суд первой инстанции оставил неизменным график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда.

Приведенные противоречия позволяют прийти к выводу о несогласованности условий спорного договора и, как следствие, неурегулирования возникших разногласий и достижения целей настоящего иска.

 В данной связи суд апелляционной инстанции считает возможным определить условия пункта 3.2 спорного договора в следующей редакции: «Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки».

При этом рассрочка установлена пунктом 3.1 договора, в отношении которого у сторон отсутствуют разногласия.

В отношении сформулированной редакции пункта 7.1 договора суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).

Поскольку спорные условия договора в соответствии со ст. 446 ГК РФ в данном случае определяются судом, то моментом заключения договора купли-продажи следует считать вступление в законную силу того решения суда, которым эти условия были установлены и которые становится обязательными для сторон в силу ст. 173, 182 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

С учетом изложенного пункт 7.1 надлежит изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-16149/2014».

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований для изменения которого не имеется, в связи с чем апелляционные жалобы подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области  от 13 ноября  2014 года по делу № А12-16149/2014 изменить, изложив абзац 4 и 5 резолютивной части в следующей редакции:

П.3.2 изложить в следующей редакции: «Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки»;

П.7.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-16149/2014».

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                  О.И. Антонова

Судьи                                                                                                   Т.В. Волкова

С.А. Жаткина