Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу n А12-16149/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-16149/2014

10 февраля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2015 года.                       

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Антоновой О.И., судей Жаткиной С.А., Волковой Т.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахоновой Д.И.

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» - Сараева Олеся Александровна, по доверенности от 05.05.2014 года

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» и апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области  от 13 ноября  2014 года по делу № А12-16149/2014, судья С.В. Павлова

по иску общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» (ИНН 3444094944 ОГРН 1023403461256) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200 ОГРН 1023403446362), Администрации Волгограда (ИНН 3444059139 ОГРН 1023403433822), обществу с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (ИНН 3441024402 ОГРН 1033400118388), с указанием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Волгоградской городской Думы (400066, г. Волгоград, ул. Советская, д.9), Департамента финансов Администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, пр. им. Ленина, д.15) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной независимым оценщиком, о признании незаконным в части решения органа местного самоуправления, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Толстяк» (далее - истец, ООО «Толстяк») обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ДМИ), Администрации Волгограда, обществу с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» с требованиями:

-     о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград ул. Советская, 23, определенной ООО «Росконсалтинг» в Отчете об оценке за № Н-461/2013 от 11 декабря 2013 в размере 2 672 000 руб. (без учета НДС);

-     о признании решения о предоставлении арендатору - Обществу с ограниченной ответственностью «Толстяк» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград ул. Советская, 23, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 24 января 2014 г. (выписка из протокола № 1 от 24 января 2014 г.), незаконным в части указания цены продажи помещения;

-     об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Обществом с ограниченной ответственностью «Толстяк» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 995 932 (один миллион девятьсот девяносто пять тысяч девятьсот тридцать два) руб. 20 (двадцать) копеек (без учета НДС);

П.3.2 изложить в следующей редакции: «Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки, исчисляемого от даты заключения настоящего Договора»;

П.7.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами, а в случае возникновения разногласий при заключении договора и их передачи на рассмотрение арбитражного суда в установленном гражданским законодательством РФ порядке - с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда об урегулировании данных разногласий», исключив Приложение № 3 указанного договора.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Волгоградская городская Дума, Департамент финансов Администрации Волгограда.

В порядке ст. 49 АПК РФ, до принятия судебного акта по делу, истец уточнил исковые требования в части урегулирования разногласий и просит изложить пункт 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 022 033 (два миллиона двадцать две тысячи тридцать три) руб. 90 (девяносто) копеек (без учета НДС).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.11.2014 признана недостоверной величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград ул. Советская, 23, определенной ООО «Росконсалтинг» в Отчете об оценке за № Н-461/2013 от 11 декабря 2013 в размере 2 672 000 руб. (без учета НДС).

Признано решение о предоставлении арендатору - Обществу с ограниченной ответственностью «Толстяк» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград ул. Советская, 23, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 24 января 2014 г. (выписка из протокола № 1 от 24 января 2014 г.), незаконным в части указания цены продажи помещения.

Урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Обществом с ограниченной ответственностью «Толстяк» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 022 033 (два миллиона двадцать две тысячи тридцать три) руб. 90 (девяносто) копеек (без учета НДС);

П.3.2 изложена в следующей редакции: «Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки в соответствии с графиком платежей»;

П.7.1 изложена в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами».

С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200 ОГРН 1023403446362) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» (ИНН 3444094944 ОГРН 1023403461256) взысканы судебные расходы в сумме 9 333 руб.

С Администрации Волгограда (ИНН 3444059139 ОГРН 1023403433822) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» (ИНН 3444094944 ОГРН 1023403461256) взысканы судебные расходы в сумме 9 333 руб.

С общества с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (ИНН 3441024402 ОГРН 1033400118388) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» (ИНН 3444094944 ОГРН 1023403461256) взысканы судебные расходы в сумме 9 333 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

В свою очередь общество с ограниченной ответственностью «Толстяк» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит  решение суда в части урегулирования разногласий отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 23.03.2009 между ДМИ и ООО «Толстяк» заключен договор № 3/3361 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, по условиям которого истец принял в аренду нежилое помещение: подвал - 147,50 кв.м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, 23.

Согласно выписке из протокола № 1 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 24.01.2014, на заседании указанной комиссии ООО «Толстяк» признано соответствующим условиям, предусмотренным статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, в связи с чем данной комиссией принято решение о приватизации арендуемого истцом нежилого помещения путем предоставления обществу (арендатору) преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости путем его выкупа по рыночной стоимости 2 672 000 руб. (без НДС). Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена на основании отчета № Н-461/2013, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг».

По результатам заседания комиссии, 31.01.2014 ДМИ направлено в адрес истца письмо № 1639 с предложением заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 147,5 кв.м., с приложением   проекта договора купли-продажи., а так же выписки из Протокола № 1. В данном проекте договора указано, что цена продажи нежилого фонда составляет 2 672 000 руб. рублей.

Письмом от 28.02.2014 истец направил в адрес департамента муниципального имущества администрации Волгограда подписанный проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения вместе с протоколом разногласий от 28.02.2014 года к проекту договора купли-продажи, в котором предложил свою цену спорного имущества -1 955 932 рублей (без НДС) (п.1.3). Кроме того, истец предлагал в п. 3.2 договора слова «в соответствии с графиком платежей, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (Приложение №)» исключить и заменить словами «исчисляемого от даты заключения настоящего Договора»; п. 7.1 договора, после слов «его сторонами» дополнить фразой «а в случае возникновения разногласий при заключении договора и их передачи на рассмотрение арбитражного суда в установленном законодательством РФ порядке - с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда об урегулировании данных разногласий»; приложение № 3 к договору - исключить.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда не принял редакцию ООО «Толстяк», оставив спорные пункты договора в редакции продавца (ДМИ), что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оценивая заявленные требования суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесений изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из существа требований заявителя и возражений департамента муниципального имущества администрации Волгограда, действительная рыночная стоимость спорного нежилого помещения в проекте договора купли-продажи в размере 2 672 000 рублей (без НДС) обосновывается департаментом ссылкой на отчет №Н-461/2013 «Об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 147,5 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Советская, 23», выполненный по заказу департамента обществом с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг».

В свою очередь, несогласие с данным отчетом, заявитель при обращении в суд  основывает на иной рыночной оценке стоимости спорного нежилого помещения, которая определена в размере 1 955 932 руб. 20 коп. (без НДС) в отчете № 496-1, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Адепт Эксперт».

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной