Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2014 по делу n А12-20852/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone];

факс: [phone], http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-20852/2014

22 декабря 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей  Жевак И.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Спиридоновой Е.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СТЭК» - Рыбенко Д.В., действующего на основании доверенности от 11 сентября 2014 года, директора общества с ограниченной ответственностью «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ» - Якуниной Е.С., действующей на основании протокола общего собрания участников от 24 февраля 2014 года № 9,

рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СТЭК»

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2014 года          по делу №А12-20852/2014, принятое судьёй Буланковым А.А.,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СТЭК» (ИНН 7805408437; ОГРН 5067847396282) к обществу с ограниченной ответственностью «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ» (ИНН 3445014821; ОГРН 1033400472490) о выселении, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ» (ИНН 3445014821; ОГРН 1033400472490) к закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «СТЭК» (ИНН 7805408437; ОГРН 5067847396282) о признании одностороннего отказа от договора незаконным, договора аренды действующим, третье лицо - Якунина Елена Сергеевна,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «СТЭК» (далее по тексту – истец, ЗАО «УК «СТЭК») обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ» (далее по тексту – ответчик, ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ») о выселении.

ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ», в свою очередь, обратилось с встречным иском к ЗАО «УК «СТЭК» о признании одностороннего отказа от договора незаконным, договора аренды от 01.07.2011 №11/1-Влг действующим.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2014 года:  -  в удовлетворении первоначального иска отказано;

- встречный иск удовлетворён, договор аренды от 01 июля 2011 года №11/1-ВЛГ признан действующим;

- с ЗАО «УК  «СТЭК» в пользу ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

ЗАО «УК «СТЭК», не согласившись с данным решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленных требований и отказе в удовлетворении встречных требований в полном объёме, соответственно.

ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ», в соответствии со статьёй 262 АПК РФ и определением Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2014 года представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно доводам, которого просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 17 ноября 2014 года, апелляционный суд перешёл к рассмотрению настоящего дела в части нерассмотренных арбитражным судом Волгоградской области встречных требований о признании одностороннего отказа ОАО «УК «СТЭК» от договора аренды от 01 июля 2011 года №11/1- Влг незаконным, по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Проверив законность вынесенного судебного акта в части рассмотренных требований, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в них доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 01 июля 2011 года, между ЗАО «УК «СТЭК» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Якуниной Еленой Сергеевной (далее по тексту  - ИП Якунина Е.С., арендатор) сроком действия до 30 июня 2016 года заключён договор аренды нежилого помещения №11/1-Влг (далее по тексту – договор), согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:04:000000:000464:002700, общей площадью 223,1 кв.м, находящееся в подвале здания, расположенного по адресу: Волгоград, пр.им. В.И. Ленина, д. 16.

Пунктом 2.2.4 договора стороны предусмотрели, право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Условиями пункта пункту 3.1 договора установлен размер арендной платы в сумме 100 000 рублей, которая оплачивается арендатором не позднее 25 числа оплачиваемого месяца.

Дополнительным соглашением от 17 июня 2013 года к договору сторонами договора был изменён размер арендной платы на 60 000 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 6.2 договора  любые изменения  и дополнения к нему действительны лишь в случае, если  они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.2.4 договора, и прошли государственную регистрацию.

Впоследствии, 05 июля 2013 года, между ИП Якуниной Е.С. и ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ» заключён договор о переуступке прав и переводе долга по договору аренды, зарегистрированный в установленном законом порядке 07 августа 2013 года (запись о регистрации № 34-34-01/184/2013-25).

ЗАО «УК «СТЭК», ссылаясь на уведомление ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ» о расторжении в одностороннем порядке спорного договора на основании пунктов 5.2, 5.3, в связи с непогашением задолженности по арендным платежам и внесением арендной платы не в полном объёме, выраженное в письме от 10 января 2014 года №1.03-21/01/1 (лист дела 51 тома 1), обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с первоначальными требованиями о выселении арендатора с арендуемого помещения.

ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ», в свою очередь, обратилось с встречным иском о признании одностороннего отказа от договора незаконным (уведомление от 10 января 2014 года), договора аренды от 01 июля 2011 года №11/1-Влг действующим.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные сторонами в материалы дела доказательства, установил факт отсутствия оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, в связи с чем, отказал в удовлетворении первоначального иска о выселении арендатора из занимаемого помещения и признал спорный договор аренды действующим.

При этом, арбитражный суд Волгоградской области исходил из обстоятельств непредставления истцом доказательств принятия ответчиком обязательств по погашению задолженности по арендной плате, образовавшейся до заключения договора от 05 июля 2013 года о переуступке прав и переводе долга по спорному договору аренды от ИП Якуниной Е.С. к ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ», а также доказательств обязывающих ООО «АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ» вносить арендные платежи в большем объёме, чем согласовано сторонами в дополнительном соглашении от 17 июня 2013 года.

Кроме того, суд первой инстанции, не принял в качестве надлежащих доказательств уведомления арендатора о расторжении спорного договора аренды от 09 июля 2013 года №1.03-2.14/45/2, от 30 августа 2013 года №1.03-2.14/61 и №1.03-2.14/63/2, как не содержащие такого извещения, направленные на одностороннее изменение согласованных условий договора и полученные неуполномоченным лицом.

Истец, обжалуя постановленный судебный акт в части данных выводов, ссылается на недействительность дополнительного соглашения от 17 июня 2013 года к договору об изменении ежемесячной арендной платы, ввиду отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем, полагает, что правоотношения сторон в части размера арендной платы должны регулироваться договором.

Судебная коллегия отклоняет данный довод жалобы, как основанный на неправильном применении норм материального права, по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013 года №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Исходя из фактических обстоятельств дела, связанных с тем, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в том числе об уменьшении размера арендной платы условиями дополнительного соглашения от 17 июня 2013 года к договору, арендатор пользовался имуществом и вносил арендные платежи с учётом достигнутых сторонами соглашений об уменьшении размера арендной платы, которые хотя и не были зарегистрированы, но приобрели силу обязательств, которые арендодатель  по прошествии длительного времени (1 года) не может изменить произвольно, вывод суда первой инстанции об отсутствии основания для удовлетворения требований истца является верным.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для уплаты арендатором арендной платы в уменьшенном размере, ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения, наличии на его стороне задолженности по оплате арендных платежей судом апелляционной инстанции отклоняются, как несостоятельные.

При этом, судебная коллегия также учитывает, что истец, подписав оспариваемое им дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, знал о данных изменениях, арендатор, в свою очередь, производил оплату в соответствии с указанными изменениями, а арендодатель принимал её без каких либо возражений в течение длительного времени.

Доводы жалобы о согласовании сторонами условий договора, касающихся внесений в него изменений и дополнений без проведения государственной регистрации только при изменении арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке размера арендной платы, также не принимаются коллегией судей, как основанные на ошибочном толковании условий договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ регламентирует принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (статья 422 названного Кодекса).

Как указывалось ранее, условиями пункта 6.2 договора стороны согласовали, что любые изменения  и дополнения к нему действительны лишь в случае, если  они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.2.4 договора, и прошли государственную регистрацию.

При этом, пунктом 2.2.4 договора стороны предусмотрели, право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора.

В пункте 3.2 договора определено, что размер арендной платы может быть изменён по соглашению сторон или арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не ранее чем с 01 августа 2012 года, не чаще одного раза в год и не более чем на 10 %. Новый размер арендной платы устанавливается с момента указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, направляемом арендодателем в адрес арендатора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его вручения арендатору или отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Истолковав вышеназванные условия договора аренды, в соответствии с требованиями данной статьи ГК РФ, в их совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами порядка внесения изменений в договор в части размера арендной платы без государственной регистрации не только при одностороннем его изменении арендатором, но и по соглашению сторон, ввиду выражения арендодателем соответствующего волеизъявления на такое изменение в обоих случаях.

Таким образом, ежемесячный