Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А57-20699/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

строительства с чистой отделкой (обои, побелка/покраска потолков, окрашенные оконные переплеты и подоконники), системами электроснабжения (внутренняя электрическая разводка, розетки, выключатели, патроны, электрические счетчики), теплоснабжения, газоснабжения (внутренняя разводка и газовый счетчик), водоснабжение и водоотведение (внутренняя разводка, счетчики учета потребления воды), с установленным сантехническим оборудованием и установленной плитой для приготовления пищи (газовой или электрической).

В разделе 6 контракта стороны согласовали ответственность за нарушение условий настоящего контракта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае нарушения сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 действующей на день уплаты неустойки (пени) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Комитет, в рамках данного контракта, платежными поручениями перечислил ООО ФСК «Стройфин» 1496250 рублей.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU 64304000-77 от 30.11.2012, жилой дом №2, обусловленный пунктом 2.2. контракта, введен в эксплуатацию.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что фактически квартира №40 была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи 03.06.2013, то есть с нарушением срока, обусловленного указанным муниципальным контрактом.

Комитет направил в адрес ООО СФК «Стройфин» претензию №24/1513-11-01-укс от 17.05.2013 с требованием о взыскании неустойки (пени), однако, указанные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.

Комитет, ссылаясь на неисполнение обществом в установленный срок обязательства по передаче ему объекта долевого строительства, обратился в арбитражный суд Саратовской области с требованием о взыскании с общества неустойки  по муниципальным контрактам.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался  положениями главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации о строительном подряде, статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации,  а также нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

По смыслу  положений градостроительного законодательства и Закона  об участии в долевом строительстве  застройщик передает  объект долевого  строительства после  ввода в эксплуатацию созданного объекта  недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком  объекта долевого строительства является существенным условием договора  об участии в долевом строительстве.

Статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени). 

Согласно пункту 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства помещение в созданном объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию №RU 64304000-76, №RU 64304000-77 жилые дома №1 и №2 введены в эксплуатацию 30.11.2012, т.е. в пределах установленного срока.

Пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве  предусмотрена обязанность Застройщика направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

17.12.2012 ООО ФСК «Стройфин» направило в адрес  комитета уведомление о получении  разрешения на ввод дома в эксплуатацию, его регистрации и готовности  застройщика приступить к передаче объектов долевого строительства. Указанное уведомление было получено Комитетом 18.12.2012, что подтверждается штампом   истца на уведомлении.

Таким образом, в соответствии с условиями муниципального контракта  застройщик обязан передать, а дольщик принять объект  долевого строительства  в период с 18 декабря по 31 декабря 2012 года.

В случае если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи, он вправе на основании пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что согласно актам от 24.12.2012, от 29.01.2013, от 04.03.2013 проверки технического состояния квартир, представителями истца и ответчика установлено, что жилые помещения, расположенные по указанным выше адресам (в том числе объекты долевого строительства, обусловленные пунктом 2.4. контрактов), не отвечают требованиям, установленным пунктом 9.2. контрактов, не пригодны для проживания граждан. В указанных актах ответчику (ООО ФСК «Стройфин») установлен срок для исправления недостатков жилых помещений, которые делают их непригодными для проживания граждан. К установленному сроку выявленные недостатки жилых помещений ответчиком не были устранены. Жилые помещения, обусловленные пунктом 2.4. контрактов, приведены ответчиком в состояние, отвечающее требованиям пункту 9.2. контрактов, лишь к 03.06.2013, о чем был подписан соответствующий передаточный акт.

Таким образом, фактически жилые помещения, обусловленные пунктом 2.4. контрактов, были переданы истцу по актам приема-передачи от 03.06.2013, то есть с нарушением установленного срока.

Закон №214-ФЗ возлагает не только на застройщика  обязанность передать  объект долевого строительства, но и возлагает на дольщика обязанность принять такой объект в установленные сроки. Иное позволило бы недобросовестному дольщику, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства, на неопределенное время возложить на застройщика бремя содержания, обеспечения сохранности такого объекта, а также расходы за коммунальные услуги и коммунальные ресурсы.  

В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Данная норма действует при условии, что дольщик приступил  к приему объекта долевого участия в строительстве в срок, согласованный сторонами в договоре или установленный в законе. В рассматриваемом случае, поскольку дольщик уклонился от  принятия  квартиры, и она считается переданной 01.03.2013, составление акта  о выявленных недостатках 04.03.2013, не отодвигает срок, в течение которого обязательство по передаче квартиры застройщиком дольщику считается неисполненным.

В то же время, Федеральным законом N 214-ФЗ установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно актам от 24.12.2012, 29.01.2013, 04.03.2013 Комитет своевременно приступил к процедуре приема-передачи квартир. Выявив в ходе приемки объектов недостатки, заказчик потребовал устранения выявленных недостатков в течение 10 дней, что соответствует условиям пункта 4.4. муниципальных контрактов.

Акты приема-передачи жилого помещения при отсутствии претензий к качеству со стороны Комитета составлены сторонами только 03.06.2013 и 14.06.2013.  

Пунктом 4.5 муниципальных контрактов установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, или неустранения выявленных недостатков в разумный срок, установленный участником долевого строительства, последний вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в установленном размере.

Таким образом, неисполнение в согласованный срок обязательств по устранению недостатков, зафиксированных в актах от 24.12.2012, 29.01.2013, 04.03.2013, может повлечь определенные санкции для застройщика.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Просрочка в уплате денежных средств является основанием для привлечения к ответственности за неисполнение денежного обязательства и начисления процентов на сумму этих средств.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

При проверке требований о взыскании неустойки, суд обязан проверить и установить факт наличия просрочки исполнения обязательств и размер просроченной к уплате задолженности.

В силу пункта 11 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 №294-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» в случае просрочки исполнения поставщиком (исполнителем, подрядчиком) обязательства, предусмотренного государственным или муниципальным контрактом, заказчик вправе потребовать уплату неустойки (штрафа, пеней). Неустойка (штраф, пени) начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного государственным или муниципальным контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного государственным или муниципальным контрактом срока исполнения обязательства. Размер такой неустойки (штрафа, пеней) устанавливается государственным или муниципальным контрактом в размере не менее одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Поставщик (исполнитель, подрядчик) освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пеней), если докажет, что просрочка исполнения указанного обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или по вине заказчика.

В соответствии с пунктом 6.3. указанных контрактов в случае нарушения сроков передачи Участнику долевого строительства объекта строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку