Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

будущей недвижимой вещи и рассматривать данные  договоры в качестве основания возникновения у заявителей права собственности на спорную квартиру.

Полное исполнение обязательств участником строительства как Кирпиченковым  В.Л., так и Григорьевым  К.С. перед должником установлены  материалами  дела.

Заключенные   договоры   оспорены не были.

Поскольку договор  от  24   декабря  2009  года   со  стороны  Кирпиченкова  В.Л.   исполнен,   договор   от  24 декабря    2009 года   со  стороны  Григорьева  К.С. исполнен, а должник в нарушение условий договоров  не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Кирпиченкова  В.Л., Григорьева  К.С.   по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из  экспертных   заключений  ООО  «Данко-Аудит»   от  02 июля  2013  года  №030-13, представленных  Кирпиченковым  В.Л. следует, что    однокомнатная  квартира   №53   общей  площадью   согласно   технического  паспорта  43,6 кв.м + лоджия 3,5 кв.м, в доме   №8   по  ул.  Федоровской  в г.  Саратове   и однокомнатная  квартира   №53   по  договору   участия  в строительстве  многоэтажного  жилого  дома  от  24   декабря  2009 года  №863, общей  площадью  47,1  кв.м, на  10 – м  этаже   секция  2В, жилого  дома  по  строительному   адресу:  г.  Саратов, Волжский  район, пос.  Новосоколовогорский   являются  одним  и тем   же  объектом  недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства, причем в двойном размере.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие прав иных лиц, в том числе должника, либо обременения в отношении спорного недвижимого имущества.

Материалами  дела  установлено,  что   Кирпиченков  В.Л.   ранее чем  Григорьев  К.С.    включен  в реестр,   ранее   обратился    с заявлением   о  признании   права  собственности,  получил    технический   план   спорного  помещения  27 марта  2013 года, 24 апреля  2013 года   получил   кадастровый  паспорт   на  спорную  квартиру,  26 апреля  2013  года   получил    письмо  от  конкурсного    управляющего   ООО  «Геотехника-Фин»  Кручинина  А.С., в котором   указано  на   то, что   требования  Кирпиченкова  В.Л.  в отношении   однокомнатной   квартиры, 47,2  кв.м, 10 этаж, секция  2В, предварительный   номер  53,  расположенном   по  адресу:  г.  Саратов,   ул.  Федоровская, д.  8, включены   в реестр    требований    о  передаче   жилых   помещений  ООО «Геотехника-Фин»  на  основании   определения   суда, требований   иных   участников   строительства  в отношении    данной  квартиры  нет.

Пунктами 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  являются именно факты правомерного владения истцом (покупателем) надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение Кирпиченковым  В.Л.    спорной квартирой.

Кирпиченков  В.Л.    вступил   в члены  ЖК  «Федоровская 8»,  оплачивает   счета,   выставленные   ЖК  «Федоровская 8», включая счета за ЖКУ. ЖК  «Федоровская 8» фактически является управляющей организацией, обслуживающий спорный дом и квартиру.

Кроме  того, Кирпиченков  В.Л.   установил  счетчики  воды, произвел вывоз строительного мусора из квартиры, укрепил пластиковые окна и отливы окон.

Ключи от спорной квартиры имеются только у Кирпиченкова В.Л., иные лица свободного доступа в спорную квартиру не имею.

Факт  владения  спорной  квартиры  Кирпиченковым  В.Л.   надлежащими    документами   не оспорен, исков об истребовании спорной квартиры из владения Кирпиченкова В.Л. никем не заявлено.

Суд  апелляционной  инстанции считает  несостоятельными  доводы  апелляционной  жалобы  о  том,  что  фактическое   поступление   во  владение    должно   подтверждаться   актом   о  передаче   квартиры   или  иным  документом  о  ее  передаче.

Для удовлетворения требования дольщика о признании права собственности на объект недвижимого имущества к застройщику-должнику необходимо соблюдение следующих условий:

- сдача дома в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами;

- наличие первичных документов у дольщика и (или) застройщика, подтверждающих возникновение обязательства по требованию недвижимого имущества; оплату со стороны дольщика соответствующего обязательства и неисполнение обязательства застройщиком по передаче недвижимого имущества дольщику;

- передача в фактическое владение дольщика недвижимого имущества.

Подписание либо отказ от подписания актов приема-передачи квартир не является правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного лица на причитающееся ему недвижимое имущество.

Суд  апелляционной  инстанции  считает  несостоятельным доводы  апелляционной  жалобы   о том, что  должен быть удовлетворен его иск, в связи с тем, что  договор   заключен  с ним  с первым.

Апелляционным судом установлено, что Григорьевым  К.С. не  представлено   доказательств  того,   что  он   фактически    владел  и   пользовался    спорным  имуществом. Согласно  абзацу  1 статьи  398 Гражданского   кодекса  Российской Федерации  при наличии  нескольких   претендующих   на  имущество   лиц  приоритет    имеет   тот    покупатель, который  фактически   владеет   и пользуется   объектом   недвижимости.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной   инстанции отсутствуют правовые основания для признания за Григорьевым  К.С.   права собственности на спорное жилое помещение.

В связи  с чем,  суд  первой  инстанции  правомерно  удовлетворил заявленные  требования  Кирпиченкова  В.Л. и отказал  в удовлетворении заявленных  требований   Григорьева  К.С.    

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Таким образом, Григорьев  К.С. имеет право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная  жалоба не содержит.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Апелляционную   жалобу  Григорьева   Кирилла Сергеевича     следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 30 сентября  2014 года по делу  №А57-26869/09 оставить без изменения, апелляционную  жалобу  -  без удовлетворения.

Постановление арбитражного  суда  апелляционной   инстанции  вступает   в законную   силу со дня   его  принятия и может  быть обжаловано  в Арбитражный  суд  Поволжского  округа  в течение   одного месяца      со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                         О.В.  Грабко

Судьи                                                                                               Н.Н.  Пригарова

А.Ю.  Самохвалова