Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2014 по делу n А12-20385/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», распоряжением Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» с 01.01.2014 годовая арендная плата установлена в размере    10 771 408,78 руб.

Условия Договора, по мнению истца, в части внесения арендной платы ООО «Комплексстрой» исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего за апрель месяц 2014 года образовалась задолженность по арендной плате  в сумме                                   515 589 руб. 16 коп.

Согласно пункту 2.9. Договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

За просрочку платежей по арендной плате Арендатору начислены пени за период с 11.04.2012 по 30.04.2014 в сумме 7 799 руб. 68 коп.

Поскольку Обществом задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт переплаты ответчиком арендных платежей в спорном периоде, и проверив расчёт предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пени, счёл требования истца не подлежащими удовлетворению.

Поддерживая решение суда первой инстанции в указанной части, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок  относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае Договор заключен в 2007 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Расчет арендной платы за земельный участок за спорный период произведен истцом в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 28.12.2011                № 1433 «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», распоряжением Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» по формуле:  

А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (произведение удельного показателя кадастровой стоимости и площади земельного участка),

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка,

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов,

расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов,

            Ккан - коэффициент категории арендатора,

           Ки - коэффициент индексации.

В соответствии с расчетом истца, сумма годовой арендной платы по Договору в 2013 году составила 6 841 586,79 руб.

Не соглашаясь с данным расчетом задолженности по арендной плате за 2013 год, руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление № 582), установив, что постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» в 2013 году изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о недопустимости применения при расчёте арендной платы за 2013 год коэффициента индексации (1,129).

Согласно контррасчёту Общества, в связи с внесением арендатором платежей с применением коэффициента индексации «1,129» сумма переплаты за указанный период составила 779 522 руб. 50 коп.:

А (6 059 864,29 руб.) = КСЗУ (403 990 952,93 руб.) х Кви (0,015) х Кдп (1) х Ккан (1), следовательно, в месяц - 504 988,69 руб.

Фактически ответчиком в 2013 году уплачено в счет арендной платы                6 839 386 руб. 79 коп., что подтверждается материалами дела и не оспаривается арендодателем, соответственно переплата составила 779 522,50 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что переплата была учтена Арендодателем в счёт текущих арендных платежей за 2014 год, подлежат отклонению.

Статьями 863 - 865 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение денежного обязательства осуществляется по общему правилу платежным поручением.

По смыслу положений статей 309, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не лишены возможности изменения порядка исполнения взаимных обязательств по соглашению между ними, в том числе и посредством изменения назначения платежа, осуществленного по исполнению иного, существовавшего между ними обязательства.

Доказательств, подтверждающих, что с согласия Арендатора сумма переплаты за 2013 год была учтена Арендодателем в счёт  текущих арендных платежей за 2014 год, не представлено.

Не соглашаясь с размером переплаты за период с 01.01.2014 по 30.04.2014, указанной ответчиком в контррасчёте, суд первой инстанции указал, что размер арендной платы должен быть исчислен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582), исходя из годовой арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, т.е. исходя из годовой арендной платы 8 079 819 руб. 06 коп. (403 990 952,93 руб. х 2%). В месяц -                   673 318,26 руб.

Переплата за период с 01.01.2014 по 30.04.2014 составляет 39 686 руб. 73 коп., исходя из следующего расчета:

673 318,26 руб. в месяц х 4 месяца = 2 693 273,02 руб.

Фактически за январь-апрель 2014 года ответчиком уплачено                                     2 732 959,75руб. в счет арендной платы, что подтверждается материалами дела и не оспаривается арендодателем. Переплата составляет 39 686,73 руб.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности применения судом при расчёте Постановления № 582 в части установления размера арендной платы по Договору в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка со ссылкой на введение в эксплуатацию объектов недвижимости капитального строительства, отклоняются судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.

Абзацем 2 подпункта «д» пункта 3 Правил, утверждённых Постановлением № 582, установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Арендодатель при решении вопроса об определении вида разрешённого использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 Гражданского кодекса).

Предметом спорного Договора является земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства капитального объекта – комплекса сооружений по обслуживанию автомобилей».

С заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка Арендатор к Арендодателю не обращался, соответствующие изменения в договор аренды земельного участка не внесены.

Судом первой инстанции установлено, что в эксплуатацию введено 79,9% объектов капитального строительства - комплекса сооружений по обслуживанию автомобилей в 2010-2011 г.г. Данное обстоятельство подтверждается письмом Министерства от 05.09.2013 № 21-17/26738 (т.2, л.д. 88), выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 90-977635, № 90-977637, № 90-977625 от 28.04.2014, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU-34301000-6/03-10 от 05.02.2010 (т.2, л.д. 83-85, 86-87).

Установив, что спорный земельный участок был предоставлен истцу под строительство с предварительным согласованием места размещения объектов, при этом вид разрешенного использования земельного участка, определенный Договором аренды, в установленном порядке не изменен, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что арендная плата должна определяться в размере 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В данном случае, настаивая на необоснованности применения положений абзаца 2 подпункта «д» пункта 3 Правил, утверждённых Постановлением № 582, прямо предусматривающего, что расчет арендной платы  за земельный участок, предоставленный в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, производится исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка, податель жалобы фактически пытается преодолеть вид разрешённого использования земельного участка, определенный сторонами в Договоре, что по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством для изменения назначения и вида разрешённого использования земельного участка, что в данном случае недопустимо.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, установив факт переплаты пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Министерства о взыскании с Общества 515 589 руб. 16 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.04.2014 и 7 799 руб. 68 коп. пени за период