Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 по делу n А57-13957/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на сравнении объекта исследования с объектами - аналогами объекта оценки, отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта исследования для  целей оценки признается объект, сходный объекту исследования по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

В рамках каждого из подходов применяются методы оценки. Метод оценки – способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Эксперт при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Эксперт вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из анализа заключений об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка следует, что ООО «НОКС» использовало метод остатка, реализуемого в рамках доходного подхода в условиях применения возможной застройки  оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

При этом эксперт обосновал не применение методов предполагаемого использования и метода сравнения продаж, ввиду отсутствия развитого рынка коммерческой аренды земельных участков анализируемой категории, а также отсутствия предложений о продаже реально сопоставимых земельных участков.

Так, расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка произведён экспертом по формуле: Сз  =  СЕОН -  С ВЗД, где:

Сз – рыночная стоимость земельного участка,

СЕОН –  рыночная стоимость единого объекта недвижимости  (201676436 рублей 64 копейки);

С ВЗД -  восстановительная стоимость улучшений – нежилого здания гипермаркета «Магнит» за вычетом накопленного износа (179581556 рублей 89 копеек без учёта НДС).

Напротив, в экспертном заключении ООО «АНО «Альфа», эксперт использовал сравнительный подход, выбрав в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные в той же местности – в Саратовском районе, г. Вольске, на ул. Комсомольской, являющийся наиболее объективным методом  оценки рыночной стоимости земельных участков.

Апелляционный суд критически оценивает результаты экспертизы, проведённой ООО «НОКС» также по следующим основаниям.

Определяя рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 22094879, 75 рублей (таблица 17 оборот листа 130 тома 2), эксперт установил её как разницу между стоимостью единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок равной 201676436,64 рубля и восстановительной стоимостью улучшений оцениваемого земельного участка равной 179581556, 89 рублей.

Вместе с тем, как следует из расчёта рыночной стоимости земельного участка, сумма 179581556, 89 рублей отнесена к восстановительной стоимости улучшений -нежилого здания гипермаркета «Магнит» за вычетом накопительного износа, но не к восстановительной стоимостью улучшений оцениваемого земельного участка.

Определяя принципы оценки доказательств, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 71 установил следующие правила: арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции, исследовав вышеназванные экспертные заключения, согласно требованиям статьи 162 АПК РФ и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учётом положений статьи 71 АПК РФ, полагает, что установленная в заключении ООО «НОКС» рыночная стоимость спорного земельного участка,  при применении доходного подхода, основанного на определении ожидаемых доходов от использования объекта исследования, как не характерного для современного состояния Российской экономики в целом и экономики и рынка недвижимости Саратовской области в частности, не отвечает критериям определения  такой стоимости, как цены сделки, представляющей собой разумное вознаграждение за объект оценки.

Установленная в экспертном заключении ООО «АНО «Альфа», рыночная стоимость спорного земельного участка, при использовании экспертом сравнительного подхода оценки, напротив, отвечает наиболее объективному критерию её оценки,  в связи с чем, судебная коллегия в качестве кадастровой стоимости спорного земельного участка, принимает его рыночную стоимость,  установленную в рамках данного экспертного заключения, в размере 9197000 рублей.

С учётом изложенного, в силу положений пункта 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ, решение арбитражного суда первой инстанции, подлежит изменению в части удовлетворения исковых требований по установлению кадастровой стоимости спорного земельного участка, составляющей 22094900 рублей.

  Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

                                                              ПОСТАНОВИЛ:

            Решение арбитражного суда Саратовской области от 07 мая 2014 года по делу №А57-13957/2013 изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:42:010247:71, площадью 19500 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, город Вольск, ул.Комсомольская, дом 200, в размере его рыночной стоимости, составляющей 22094900 рублей  в качестве новой кадастровой стоимости указанного земельного участка, изложив в следующей редакции:

-       «Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:42:010247:71, площадью 19500 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, город Вольск, ул. Комсомольская, дом 200 в размере его рыночной стоимости, составляющей 9197000 рублей  в качестве новой кадастровой стоимости указанного земельного участка».

Апелляционную    жалобу   закрытого акционерного общества «Тандер»  удовлетворить.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, в пользу закрытого акционерного общества «Тандер», г. Краснодар, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительные листы.

Поручить финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда произвести оплату за проведённую экспертизу  обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки «Альфа» с депозитного счёта Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в размере 30000 рублей, перечисленных закрытым акционерным обществом «Тандер»  за проведение судебной экспертизы по делу №А57-13957/2013 по платёжному поручению от  18 июля 2014 года №6908.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         О.А. Дубровина

Судьи                                                                                                          С.А. Жаткина

                                                                                                          В.Б. Шалкин