Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу n А12-11259/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-11259/2014

09 октября 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена                       «02» октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен                                «09» октября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Ильиной Е.А.,

в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской  области от 23 июля 2014 года по делу № А12-11259/2014, (судья Савченко Н. А.)

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград, (ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ярославские моторы» (ИНН 3448032402, ОГРН 1043400525585) в лице конкурсного управляющего

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, г. Волгоград, ул. Калинина, д. 4, ОГРН 1043400443074,ИНН 3445071298)

о расторжении договора купли-продажи и выселении

УСТАНОВИЛ:

   Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (истец) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ярославские моторы» (ответчик) о расторжении договора купли-продажи объекта муниципального имущества № 380в от 22.01.2010 года, заключенного между истцом и ответчиком, и выселении ответчика из встроенного нежилого помещения площадью 44,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Судостроительная, 43.

  Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23 июля 2014 года в удовлетворении иска отказано.

           Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объёме.

Податель жалобы считает, что выводы суда первой инстанции о несущественности нарушений со стороны ответчика условий договора не соответствуют обстоятельствам дела и сложившейся судебной практики.

Ответчик, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

  Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 22.01.2010 истец, как продавец и ответчик, как покупатель заключили договор купли-продажи объекта муниципального имущества № 380в (далее - договор), предметом которого является встроенного нежилого помещения площадью 44,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Судостроительная, 43.

  В соответствии с пунктами 1.3, 2.1.11 договора ответчик обязан уплатить цену продажи в размере 1315000 руб. 00 коп. и проценты при оплате в рассрочку в сроки и порядке, установленные договором.

  Согласно пункту 3.2 договора ответчик перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки в соответствии с графиком платежей, который прилагается к названному договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 3).

  Приложение № 3 к договору устанавливает график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

  Истец указывает, что ответчик не исполняет обязанность по оплате выкупаемого имущества, что послужило основанием для взыскания задолженности в судебном порядке.

  Решениями Арбитражного суда Волгоградской области с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по договору купли-продажи и проценты (по делу №А12-23226/2012 взыскано 53983 руб. 45 коп., по делу №А12-359/2013 взыскано 92106 руб. 96 коп., по делу №А12-14124/2013 взыскано 66326 руб. 11 коп.).

  Истец в исковом заявлении указывает, что названные судебные акты вступили в законную силу и до настоящего времени не исполнены.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

  Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

  Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

  Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать пи заключении договора.

  В соответствии с пунктом 7.2 названного договора договор подлежит расторжению: по решению суда, при неисполнении договорных обязательств одной из сторон, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, в случае признания сделки недействительной в порядке, установленном действующим законодательством, по соглашению сторон.

  Истец письмом  от 04.03.2014г. №395юр уведомил ответчика о расторжении договора, направив в его адрес соглашение о его расторжении и акт приема-передачи встроенного нежилого помещения площадью 44,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Судостроительная, 43.   

Как следует из уведомления о расторжении договора, основанием для расторжения договора купли-продажи является невнесение платежей за проданное в рассрочку имущество.

  По мнению истца, со стороны покупателя имеют место существенные нарушения условий договора об оплате товара. Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения.

  Существенным может быть признано нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. Кроме того, истец должен доказать, что лишился возможности получить то, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

  В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

  Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

  В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

  Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

  Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

  Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

  В договоре не предусмотрено право продавца на расторжение договора в связи с просрочкой внесения покупателем ежемесячных платежей. Следовательно, в данном случае, такое нарушение договора не является существенным.

  Вместе с тем, в договоре предусмотрены санкции за несвоевременное перечисление платежей покупателем. Так, в пункте 5.3 договора установлено, что при несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных п. 3.2, 3.3 договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,3 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

  Образовавшуюся у ответчика задолженность нельзя отнести к категории ущерба, о котором идет речь в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу того, что истец не лишен возможности требовать оплаты долга, договорной неустойки, в том числе путем принудительного исполнения в соответствии с требованиями Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

  Судом первой инстанции также, обоснованно учтено, что договор заключен в рамках реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», одной из задач которого является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

  Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

  При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

  При условиях, указанных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

  Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение закреплен в статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты