Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу n А57-9641/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

муниципального образования «Город Саратов» №1171-р от 17.04.2013.

По заданию ООО «Фанг» другим независимым оценщиком – ООО «Бюро по оценке имущества и аудит», также была проведена оценка того же недвижимого имущества, и согласно представленному обществом отчету независимого оценщика от 08.05.2013 № 05/05-13С об оценке объекта его рыночная стоимость составила 2 575 000 руб.

В ходе рассмотрения  дела  в суд первой инстанции комитетом по управлению имуществом города Саратова представлен отчет №018/3 от 01.04.2013 на основании которого а установлена выкупная цена  муниципального имущества.

 Судом установлено, что  в отчете отсутствует дата осмотра объекта, не составлен и не подписан сторонами акт осмотра.        В ст. 1 «основные факты и выводы» и ст. 1.1 отчета указаны сведения о площади объекта оценки равной 177 кв.м., тогда как действительная площадь помещения составляет 117кв.м.

Согласно отчета стр. 2 выводы эксперта основаны, в том числе на «моральном и физическом износе». Однако, сведений о таком  износе в отчете не содержится.

Комитетом по управлению имуществом на момент производства оценки оценщику передан технический паспорт объекта недвижимости от 13.07.2005, содержащий неактуальные  сведения по наличию коммуникации - газа, и радио- точки. При этом уже в 2008 году у собственника помещений имелся иной технический паспорт на данный объект.

В ст. 8 отчета приведен анализ рынка недвижимости, где указано, что ценовой разброс колеблется в зависимости от класса здания/помещения и местоположения, при этом стоимость может отличаться вдвое, при чем возможно они будут располагаться друг против друга.

При этом класс данного объекта не определен специалистом.

Отчет составлен двумя подходами доходным и сравнительным.

Однако, доходный расчет представлен исходя из сдачи в аренду спорного объекта недвижимости путем сложения с дисконтным множителем, что составило 3 307 528 рублей.

При этом этот метод выражается в форме дохода от эксплуатации объекта и определяется для оценки всего делового предприятия (бизнеса) или производственной установки, а не для конкретного помещения.

Более того, применение доходного метода возможно лишь с привлечением бухгалтера-экономиста и предоставлением сведений величины валового дохода. Оценщик не является бухгалтером - экономистом и тем более Заказчик не предоставил ему сведения о величине валового дохода, а предоставил лишь технический паспорт от 2005 года.

При этом аналоги для расчета оценщиком взяты с максимальным отклонением от рассматриваемой площади, от 21 кв.м до 360 кв.м.

При сравнительном подходе (стр. 18), применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов. Однако, приведены аналоги не сопоставимые по применению в частности:   стр. 44  отчета - объявление о продаже квартиры, при этом установлен торг; стр. 42 объявление - помещение продается с мебелью, свой двор с парковочным местом; стр.45 объявление - помещение в новом доме сданном 4 года назад , аналог видимо дому от 1964г. застройки.

 Таким образом,  при  недопустимых аналогах возникает иная (завышенная) усредненная цена, а именно цена за квадратный метр.

В ст. 9.3. последний абзац отчета стр.20 указано, что предпосылкой подхода (сравнительного) служит представление о том, что разумный собственник не заплатит за имущество большей цены, чем та, по которой продается на рынке имущество равной с оцениваемым.

В ходе судебного разбирательства Арбитражным судом Саратовской допрошен эксперт Власов А.Г., однако пояснения эксперта не устранили противоречий.

Свидетель пояснил, что при проведении осмотра  не увидел расхождения в наличии коммуникаций, отсутствии некоторых коммуникаций, но указанных им в отчете, на основании технического паспорта от 2005г. Свидетель Власов А.Г. подтвердил, что в его распоряжении был устаревший технический паспорт, переданный ему от комитета.

При этом оценка им проводилась в неустановленное время, по устаревшим и неподтвержденным сведениям, представленным заказчиком услуг.

Далее свидетель не опроверг факта, что класс помещений не устанавливался. При этом именно в отчете им же приведено колебания цены в зависимости от класса и аналогов помещений от 30 000 до 50 000 рублей. При этом в самом отчете указано, что диапазон цен за квадратный метр составляет от 15 000 до 50 000 рублей. Оценщиком взята наибольшая цена аналогов.

При этом Власов А.Г. подтвердил, что аналог - квартира является наиболее дорогим помещением им же примененным.

Согласно, Федерального Закона «Об оценочной деятельности», в соответствии со ст. 11 отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в том числе требуется точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, балансовая стоимость данного объекта оценки. Соответственно, отчет представленный Власовым А.Г. не соответствует требованиям ст. 11 Федерального Закона «Об оценочной деятельности».

При этом ст. 14 Закона предусматривает право оценщика на получение от заказчика и третьих лиц получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, что также не было осуществлено для целей указанных в отчете.

Таким образом, судом установлены недостоверные данные в отчете №018/3 от 01.04.2013, противоречия в их применении, в связи с чем, не представилось  возможным  признать данную оценку достоверной и обоснованной.

 В свою очередь обществом «Фанг» представлен отчет иного оценщика, однако при его составлении  также предоставлен устаревший технический паспорт от 2005 года и метод, применялся только один - сравнительный. Комитет не привлекался для участия в осмотре.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае суду были представлены два отчета о стоимости с разными аналогами при применении сравнительного подхода, две установочные цены с корректировочным стоимостью квадратного метра равного 26 952 рублей 17 копеек и 22 011 рублей 30 копеек и существенной разницей в оценке более, чем в 655 000(шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей разницей в оценке объекта.

Поскольку законодательство предусматривает отчуждение имущества по рыночной цене, суду необходимо было исследовать довод заявителя о недостоверности цены, установленной независимым оценщиком и установленной продавцом как цены отчуждаемого имущества, с учетом не устраненных противоречий и наличием второй независимой оценки

В связи с рассмотрением дела об оспаривании ненормативного акта муниципального органа, осуществляющего публичные полномочия, и при наличии разных отчетов независимых оценщиков об оценке одного и того же имущества суд, исходя из указанных выше разъяснений Президиума ВАС РФ, назначил соответствующую судебную экспертизу и поручил ее проведение государственному учреждению – ФБУ «Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», и согласно полученному от него экспертному заключению №596/1-3 от 06.03.2014г. рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 796 856 руб.

На основании данного заключения судебной экспертизы суд пришел к выводу, что пункт 1.2 Распоряжения Председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова №1171-р от 17.09.2013 подлежит признанию недействительным, поскольку рыночная стоимость отчуждаемого имущества составляет 2 796 856 руб.

С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что пункт 2 распоряжения не соответствует вышеуказанным правовым нормам.

Кроме того, оспариваемый пункт распоряжения нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в случае удовлетворения заявленных требований, в судебном акте указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В связи с этим, Арбитражный суд Саратовской области обоснованно признал недействительным пункт 1.2 Распоряжения Председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова №1171-р от 17.09.2013.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда подтверждены материалами дела и основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах, получивших надлежащую оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно, нарушений процессуального закона, которые могли повлечь принятие незаконного судебного акта, не установлено, в связи с чем у суда апелляционной инстанции правовые основания для отмены или изменения принятого по делу решения отсутствуют.

Руководствуясь  статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2014 года по делу № А57-9641/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                              М.Г. Цуцкова

Судьи:                                                                                                              С.А. Кузьмичев

                                                                                                                           А.В. Смирников