Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n А12-5589/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Спорный земельный участок сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 34:34:03 00 71:0057.

Целью заключения договора аренды  земельного участка общей площадью            1 905 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, б-р 30-летия Победы, 74 б, являлось строительство капитального объекта - пристройки к административному зданию физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей.

По общему правилу в силу положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок подлежит передаче в аренду, возврату по акту приема-передачи.

Акт приёма-передачи спорного земельного участка сторонами не составлялся.

ООО «Эдем» настаивает на том, что земельный участок общей площадью, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, б-р 30-летия Победы, 74 б, занят металлическими гаражами и в спорный период не мог быть использован Арендатором его по целевому назначению.

Пункт 1.1. договора № 7443, по условиям которого стороны формально определили, что составление отдельного документа передачи земельного участка не требуется, сам по себе не свидетельствует о выполнении Арендодателем обязанности по предоставлению Арендатору земельного участка в пользование по его функциональному назначению в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и не исключает процессуальную обязанность истца по доказыванию данного обстоятельства.

В нарушение требований процессуального закона Мингосимущество Волгоградской области не представило доказательств исполнения Арендодателем обязанности в предоставлении Арендатору земельного участка в пользование по функциональному назначению (для строительства капитального объекта) свободным от каких-либо объектов, а также прав третьих лиц.

Напротив, судом апелляционной инстанции установлено, что на основании распоряжения от 21.05.2013 № 58зк «О проведении плановой выездной проверки использования земельного участка ООО «Эдем» Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда проведена проверка земельного участка общей площадью 1 905 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, б-р 30-летия Победы, 74 б., по итогам которой составлен акт от 18.06.2013 с приложением схемы размещения земельного участка, которыми зафиксирован факт размещения на спорном земельном участке металлических гаражей (т. 1, л.д. 86-89).

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Эдем» пояснил, что металлические гаражи на спорном земельном участке расположены  задолго до заключения договора № 7443 и имеют владельцев.

В подтверждение данного обстоятельства ответчик представил в материалы дела постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.04.2014, утвержденное начальником ОП № 3 Управления МВД РФ по г. Волгограду, из установочной части которого следует,  что на спорном земельном участке по расположено 10 гаражей, без какой либо нумерации, имеют внутренние и навесные замки. В ходе проверки установлен и опрошен владелец одного гаражного бокса гражданин Мараев С.Н., который пояснил, что гаражным боксом расположенном на земельном участке по адресу бульвар 30 лет Победы 74 «Б», он владеет на протяжении 30 лет, документы на гараж у него отсутствуют, однако ранее имелись и гаражи были поставлены с разрешения Администрации. Владельцами данных гаражей являются жители расположенных вблизи жилых домов т. 1, л.д. 121).

О нахождении на спорном земельном участке металлических гаражей до даты заключения договора № 7443 свидетельствует протокол опроса Попова И.Ю. от 23.05.2014, составленный в порядке подпункта 2 пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», в ходе которого Попов И.Ю. показал, что является владельцем одного из металлических гаражей, расположенных по адресу бульвар 30 лет Победы 74 «Б», гараж находится на этом месте примерно с 1979 года, он владеет гаражом с 2004 года, в связи с давностью документов не имеет (т.1, л.д. 91-92).

Представленные ответчиком доказательства отвечают требованиям относимости и допустимости, а потому должны быть оценены в порядке требований статьи 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в спорный период ООО «Эдем» не могло пользоваться арендованным земельным участком по назначению, поскольку он не отвечал целям его предоставления, на дату принятия Администрацией Волгограда постановления о предоставлении ООО  «Эдем» земельного участка для строительства объекта (20.04.2007), а также на дату заключения договора № 7443 (03.05.2007) спорный земельный участок был занят строениями (металлическими гаражами), не являлся свободным от прав третьих лиц.

Данные обстоятельства истцом не опровергнуты, доказательства обратного не представлены.

В соответствии со статьями 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В нарушение положений процессуального закона истец не представил доказательств исполнения Арендодателем обязанности по предоставлению Арендатору в пользование земельного участка для целей строительства капитального объекта свободным от каких-либо строений и прав третьих лиц как того требуют положения статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Законом не установлена определенная форма для изъявления воли на приостановление исполнения своего обязательства, а поэтому такое волеизъявление может иметь место как в форме письменного извещения, так и в виде факта неоплаты за соответствующий период времени.

Правом, предусмотренным статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор не воспользовался, однако приостановил исполнение своей обязанности по внесению арендной платы в спорный период ввиду неисполнения встречной обязанности Арендодателем.

В случае невозможности пользования имуществом Арендатором по причине, зависящей от Арендодателя, возможно применение пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, установив, что договор № 7443 заключен Администрацией Волгограда с нарушением требований статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих предоставление для строительства только свободных земельных участков, Арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению ООО «Эдем» земельного участка в пользование по его функциональному назначению, суд апелляционной инстанции считает, что истец  не доказал наступление у ответчика обязанности встречного исполнения обязательств по внесению арендных платежей в спорный период и, как следствие, наличие правовых оснований для удовлетворения иска.

Выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на неправильном применении норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта и принятия судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Решая вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей, уплаченных ООО «Эдем» по чеку-ордеру от 10.06.2014, суд апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит их на истца - Мингосимущество Волгоградской области.

На депозитный счет Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО «Эдем» поступили денежные средства в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей на проведение экспертизы по делу № А12-5589/2014, что подтверждается платежным поручением № 493 от 28.08.2014.

Поскольку в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы ООО «Эдем» отказано,  судебная экспертиза по настоящему делу судом не назначалась, то денежные средства в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, перечисленные ООО «Эдем» по платежному поручению № 493 от 28.08.2014 за проведение экспертизы по делу № А12-5589/2014, подлежат возврату на счёт указанного юридического лица с лицевого счета для учёта операций со средствами, поступающими во временное распоряжение Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26 мая 2014 года по делу № А12-5589/2014 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска -  отказать.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эдем» судебные расходы по оплате государственный пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда возвратить с лицевого счета для учёта операций со средствами, поступающими во временное распоряжение суда, на счет общества с ограниченной ответственностью «Эдем» 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, перечисленные по платежному поручению № 493 от 28.08.2014 за производство экспертизы по делу № А12-5589/2014.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                          Т.С. Борисова

Судьи                                                                                                           О.А. Дубровина

                                                                                                               С.А. Жаткина