Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу n А57-18584/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-18584/2013

18 июля 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена                            «16» июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен                                     «18» июля 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С.А.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Лабунским А.В.,

при участии в судебном заседании: от открытого акционерного общества «НОМОС-БАНК» представитель  – Федорова Т. Н. по доверенностям от 21.10.2013 и от 28.04.2014,

в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алексашиной Маргариты Вячеславовны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 6 мая 2014 года по делу №А57-18584/2013 (судья Алькова В. А.),

по исковому заявлению открытого акционерного общества «НОМОС-БАНК», г. Москва,

к индивидуальному предпринимателю Алексашиной Маргарите Вячеславовне, г. Маркс Саратовской области,

о взыскании арендной платы по договору аренды и пени,

УСТАНОВИЛ:

  Открытое акционерное общество «НОМОС-БАНК» (далее по тексту – ОАО «НОМОС – Банк», истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Алексашиной Маргарите Вячеславовне (далее по тексту – ИП Алексашина М.В., ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № А-01-2011/338 от 04.05.2011 в сумме 1 053 956, 50 рублей, в том числе арендную плату за период с 10.11.2012 по 10.08.2013 в сумме 919 750 рублей и пени за период с 10.11.2012 по 10.08.2013  в сумме 134 206, 50 рублей.

           Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 мая 2014 года исковые требования ОАО «НОМОС-БАНК» удовлетворены частично.

  С ИП Алексашиной М.В. в пользу ОАО «НОМОС-БАНК» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № А-01-2011/338 от 04.05.2011 за период с 10.11.2012 по 10.08.2013 в размере 856 552, 53 руб., пени за просрочку оплаты за период с 11.01.2013  по 31.08.2013 в сумме 78 451, 07 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 882, 82 руб.

  В остальной части иска отказано.

           Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Алексашина М.В.  обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

Податель жалобы, указывает, что судом первой инстанции не принято во внимание, что объект № 10 не использовался ИП Алексашиной М.А. на протяжении всего времени действия договора аренды, поскольку он использовался третьим лицом, при этом арендная плата в сумме 6 363 руб. 21 коп. в месяц  уплачивалась арендатором, вследствие чего на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в сумме 133 627 руб. 41 коп.

Также заявитель жалобы указывает, что судом необоснованно не применены положения статьи 333 ГК РФ.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

  Как следует из материалов дела, и правильно установлено судом первой инстанции, 04 мая 2011 года между ОАО «Номос-Банк» (арендодателем) и ИП Алексашиной М.В. (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества № А-01-2011/338, на основании которого арендатору во временное владение и пользование передано 15 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Маркс, ул. 10 Линия, 31б, а именно:

  1) нежилое административное здание, 2-этажное, площадь 549,6 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:А:2000, литер А,

  2) нежилое здание мастерской, 1-этажное, площадь 127,3 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г1:2000, литер Г1,

  3) нежилое здание гаража, 1-этажное, площадь 316,3 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г2:2000, литер Г2,

  4) нежилое здание склада, 1-этажное, площадь 632,7 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г3:2000, литер Г3,

  5) нежилое здание гаража, 1-этажное, площадь 156,8 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г4:2000, литер Г4,

  6) нежилое здание, 1-этажное, площадь 512,5 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г5:2000, литер Г5,

  7) нежилое здание гаража, 1-этажное, площадь 262,1 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г6:г6:2000, литер Г6:г6,

  8) нежилое здание пилорамы, 1-этажное, площадь 57,8 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г7:2000, литер Г7,

  9) нежилое здание (столярный цех), площадь 503,8 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г8:Г9:Г10:2000, литер Г8:Г9:Г10,

  10) производственные помещения, площадь 405,3 кв. м, кадастровый номер - 64-64-28/035/2006-466,

  11) нежилое здание гаража, 1-этажное, площадь 103,2 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г12:2000, литер Г12,

  12) нежилое здание гаража, 1-этажное, площадь 823,6 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:Г13:2000, литер Г13,

  13) нежилое здание (операторская АЗС), площадь 7,6 кв. м, инв. № 63:422:002:000118530:В:2000, литер В,

  14) земельный участок, общая площадь 17408 кв. м, кадастровый номер 64:44:030111:89,

  15) земельный участок, общая площадь 980 кв. м, кадастровый номер 64:44:030111:90.

  По акту приема-передачи от 04 мая 2011 года имущество передано арендатору.       

  Срок аренды согласно пунктам 2.1. и 2.2. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 05.03.2012 составляет 11 месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

  Договор считается ежегодно продленным на тот же срок, в случае если за 30 дней до истечения его срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

  Поскольку стороны не заявили о расторжении договора, договор возобновился на неопределенный срок.

 Согласно пункту 6.1. договора с 01.09.2011 года размер ежемесячной арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц. Размер и порядок внесения арендатором арендных платежей указан в приложении № 2 к договору.

  В соответствии с пунктом 6.2. договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

  Дополнительным соглашением № 2 к договору от 31.01.2013 года стороны пришли к соглашению исключить из предмета договора объект 10, а именно: производственные помещения, площадь 405,3 кв. м, кадастровый номер - 64-64-28/035/2006-466.

  Согласно расчету истца (л.д. 16 том 1) задолженность ответчика по арендной плате за период с ноября 2012 года по август 2013 года с учетом частичной оплаты в сумме 80 250 рублей из расчета 100 000 рублей в месяц составила 919 750 рублей.

Истец, полагая, что у ответчика имеется задолженность перед ОАО «НОМОС-БАНК» по арендным платежам, обратился в суд первой инстанции с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемый судебный акт об  удовлетворении исковых требований в части, правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

  В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

  Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

  Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

  С учетом положений статьи 431 ГК РФ предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

  Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

  Между тем, истцом не учтено, что с 01.02.2013 в пользовании у ответчика осталось 14 объектов, вследствие чего размер арендной платы с указанный даты уменьшился.

  Согласно графику расчетов (приложение к договору) размер арендной платы за 10 объект недвижимости составляет 6 363, 21 рублей, вследствие чего размер арендной платы с февраля 2013 года составляет 93 636, 79 (100 000-6 363,21) рублей.

  Частью 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

  Пунктами 5.4.18 и 5.4.19 предусмотрены обязанности арендатора при обнаружении повреждений помещений (в том числе таких, устранение которых связано с капитальным ремонтом объекта) немедленно принимать первоочередные мер к их устранению и сообщить арендодателю о таких неисправностях незамедлительно. В случае возникновения таких повреждений по вине арендатора последний устраняет их за свой счет.

  Таким образом, капитальный ремонт производится за счет арендодателя, за исключением случая повреждения помещений арендатором.

Однако, как следует из материалов дела, 27.06.2013 в г. Маркс произошел ураган, вследствие чего арендуемым объектам был нанесен ущерб.

  Арендатор в служебной записке уведомил арендодателя о нанесении ущерба арендуемым объектам, а именно повреждения мягкой кровли, частичное разрушение кирпичных стен и кровельного покрытия, в результате чего возникла угроза обрушения плиты перекрытия. Поскольку указанные повреждения связаны с капитальным ремонтом помещений, ответчик просил истца принять необходимые меры по устранению последствий урагана.

  Поскольку арендодателем не приняты меры по устранению последствий урана, связанные с капитальным ремонтом арендуемых объектов, то арендатор за свой счет осуществил ремонт помещений.

  В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, в качестве свидетелей допрошены Боков В. И. и Матросова Е. В., являющиеся субарендаторами нежилого помещения по адресу: г. Маркс, ул. 10-я Линия, 31б, которые подтвердили факт осуществления ИП Алексашиной М.В. ремонта кровли указанного помещения, поврежденного в результате урагана.

  В материалы дела представлена товарная накладная № 58 от 03.07.2013 и квитанция к приходному кассовому ордеру № 97, подтверждающие приобретение ответчиком строительного материала необходимого для ремонта кровли на сумму 18 655 рублей.

  Денежные средства, потраченные ответчиком на ремонт кровли арендуемых объектов,  судом первой инстанции правильно зачтены в счет уменьшения арендной платы.

  Учитывая изложенное, размер задолженности по арендной плате за период с ноября 2012 года по август 2013 года составил 856 552, 53 рублей.

  Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

  На момент вынесения ответчик не представил доказательств погашения задолженности в сумме 856 552, 53 рублей.

  Доводы жалобы о том, что объект № 10 не использовался ответчиком на протяжении всего действия договора аренды, поскольку он использовался третьим лицом (предыдущим собственником помещения), при этом арендная плата в сумме 6 363, 21 рублей в месяц уплачивалась арендатором, вследствие чего на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в сумме 616 218, 12 рублей, отклоняется судом  апелляционной инстанции, поскольку встречные исковые требования ответчиком не заявлялись, а суд в свою очередь не вправе выходить за пределы заявленных требований.

  Ссылка заявителя жалобы на отсутствие электроснабжения в указанных объектах недвижимости, что не позволяло арендатору в полной мере осуществлять финансово-хозяйственную деятельность и использовать арендуемые объекты по назначению, также отклоняется судебной коллегией, поскольку ответчиком договор аренды недвижимого имущества от 04.05.2011 № А-01-2011/338, акт приема-передачи помещений от 04.05.2011, дополнительное соглашение от 05.03.2012 № 1, дополнительное соглашение от 31.01.2013 № 2 подписывались без каких-либо возражений, претензии по качеству передаваемых