Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А12-514/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

законы.

  Между тем, ни одним законом, действующим в Российской Федерации, не допускается возможность придания обратной силы актам, регулирующим порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

  С учетом вышеизложенного, расчет арендной платы по договору № 355 от 18.04.1995 произведен за период с 26.02.2013  по следующей формуле: А (353 197 руб. 73 коп.) = КСЗУ(15 697 676 руб. 96 коп.) х Кви(0,015) х Кдп(1,5) х Ккан(1).

  Поскольку ответчик вносил арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, что привело к образованию пени в размере 162 482 руб. 33 коп. за период с 11.07.2010 по 11.03.2014.

  Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

  Учитывая п. 2.5. договора, в случае несвоевременной оплаты арендатор перечисляет арендодателю пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению.

  Расчет неустойки, представленный истцом судом первой инстанции  проверен и признан не верным, поскольку произведен исходя из годовой арендной платы за 2013 год в сумме 398 760 руб. 24 коп., а также ввиду наличия арифметических ошибок.

  Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

  На основании ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

  В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

  Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).

  Согласно ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

  Поскольку исковое заявление поступило в суд 15.01.2014, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование о взыскании долга за период ранее 15.01.2011 с учетом применения п. 2 ст. 199 ГК РФ заявлено неправомерно.

  С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, требование истца о взыскании с ответчика долга обоснованно за период с 15.01.2011 по 11.03.2014 в размере 70 384 руб. 51 коп.

  Ответчик просил рассмотреть возможность снижения заявленной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

  В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

  Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

  Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

  Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 81) установлено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

  С учетом заявления ответчика, суд первой инстанции посчитал возможным снизить размер пени до 20 000 руб.

  Таким образом, взысканию по договору аренду № 355 от 18.04.1995 за период с 15.01.2011 по 11.03.2014 подлежит неустойка в размере 20 000 руб.

           Учитывая положения части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда в части взыскания долга по договору аренды № 355 апелляционным судом не проверяется.

  Истцом также заявлено требования о взыскании 235 144 руб. 02 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 3208 от 17.08.2000 за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 и 56 643 руб. 36 коп. пени за период с 02.12.2005 по 29.11.2013.

  Согласно извещению от 19.06.2013 размер арендной платы по договору аренды № 3208 от 17.08.2000 с 01.01.2013 составил 368 051 руб. 53 коп.

  Размер арендной платы по договору аренды № 3208 за 2013 истцом произведен по формуле:

  А (368 051,53 руб.) = КСЗУ (1 168,63 х 4132,7) х Кви (0,015) х Кдп (4,5) х Ккан (1) х Ки (1,129) х где;

  А (368 051,53 руб.) - годовой размер арендной платы,

  КСЗУ (4 829 597,20) - кадастровая стоимость земельного участка;

  Кви (0,015) - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

  Кдп (4,5) - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта;

  Ккан (1) - коэффициент категории арендатора;

  Ки (1,129) - коэффициент индексации.

  При установлении годового размера арендной платы на 2013 в сумме 368 051 руб. 53 коп. истцом не учтено, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, изменена Постановлением Губернатора Волгоградской области № 1130 от 20.11.2012.

  Также, в соответствии с п. 9 Правил, индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, на 2013 год не проводится.

  Кроме того, для расчета арендной платы с 26.02.2013 судом первой инстанции принимался коэффициент утвержденный Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области».

  Довод ответчика о неверном применении истцом коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объекта установленного в значении 4,5 суд первой инстанции обоснованно отклонил  ввиду следующего.

  Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р утверждены значения коэффициентов дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, с учетом вида использования участка.

  В соответствии с ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

  Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

  В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

  При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, пришел к выводу, что собственники и владельцы земельных участков вправе размещать и эксплуатировать на земельном участке лишь те объекты, размещение и использование которых соответствует разрешенному использованию земельного участка.

  В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила, землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

  В соответствии с ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

  Правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград утверждены Решением Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 № 36/1087 и вступили в силу 01.01.2011.

  При этом в соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

  Принимая во внимание то обстоятельство, что разрешенное использование земельного участка, являющегося объектом аренды по договору № 3208 от 17.08.2000 , не изменялось, соответствующий участок подлежит использованию в соответствии с установленным ранее целевым назначением и видом разрешенного использования.

  В соответствии с кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером 34:34:070105:3 от 14.11.2013 разрешенным использованием земельного участка является «ремонтные мастерские».

  На соответствующем земельном участке, как усматривается из Технического паспорта от 09.02.2009 и следует из отзыва ответчика, располагается здание ремонтных мастерских.

  В соответствии с ГОСТ 18322-78. (СТ СЭВ 5151-85). Государственный стандарт Союза ССР. «Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения» под техническим обслуживанием понимается комплекс операций или операция по поддержанию работоспособности или исправности изделия при использовании по назначению, ожидании, хранении и транспортировании.

  Под ремонтом понимается комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности изделий и восстановлению ресурсов изделий или их составных частей.

  При этом ГОСТ 18322-78. (СТ СЭВ 5151-85) выделяет капитальный ремонт - ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включай базовые.

  Средний ремонт, выполняемый для восстановления исправности и частичного восстановления ресурса изделий с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры и контролем технического состояния составных частей, выполняемым в объеме, установленном в нормативно-технической документации.

  Текущий ремонт - ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия и состоящий в замене и (или) восстановлении отдельных частей.

  При осуществлении ремонтной деятельности не осуществляется промышленного производства продукции с использованием машинного способа производства.

  Довод ответчика, что при расчете арендной платы подлежит применению Кдп в размере 2,5, установленный п. 25.1 Распоряжения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р в ранее действующей редакции - для размещения фабрик, заводов, комбинатов – судом первой инстанции отклонен как несостоятельный, поскольку фабрика, является объектом промышленного производства, что не характерно для ремонтных мастерских.

  С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет арендной платы по договору аренды № 3208 необходимо производить за период с 01.01.2013  до 26.02.2013 по следующей формуле: А (152 132 руб. 32 коп.) = КСЗУ(4 829 597 руб. 20 коп.) х Кви(0,015) х Кдп(2,10) х Ккан(1);

  за период с 26.02.2013 по следующей формуле: А (325 997 руб. 81 коп.) = КСЗУ(4 829 597 руб. 20 коп.) х Кви(0,015) х Кдп(4,5) х Ккан(1).

  Расчет задолженности по договору № 3208 от 17.08.2000 представленный истцом судом первой инстанции проверен и признан не верным, поскольку произведен исходя из годовой арендной платы за 2013 год в сумме 368 051 руб. 53 коп.

  При расчете арендной платы арендодателем не учтено, что 14.11.2013 между ответчиком и Германюк В.П. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости находящегося на земельном участке, предоставленном ООО «Светла» по договору аренды № 3208.

  Указанный договор купли продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 28.11.2013.

  Также, 14.11.2013 между ООО «Светла» и Германюк В.П. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 3208 от 17.08.200.

  Кроме того, при расчете образовавшейся задолженности истом не были учтены платежи произведенные ответчиком в размере 76 677 руб. 69 коп., что подтверждается платежными поручениями, с указанием назначения платежа, от 30.12.2013 № 664 и № 665.

  Таким образом, по расчету суда первой инстанции, задолженность за период с 01.01.2013 по 27.11.2013 (до даты государственной регистрации договора купли-продажи) составляет 195 107 руб. 96 коп.

Однако при расчете по указанным выше формулам за период с 01.01.2013 по 27.11.2013 сумма арендных платежей, подлежащих уплате, составляет 269 068 рублей 93 копейки.

Как обоснованно указал заявитель апелляционной жалобы согласно  Постановлению Губернатора Волгоградской области № 1130 от 20.11.2012  «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», пунктами 9 и 8 Правил определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за землю, утвержденных Постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, расчет должен производиться следующим образом:

(1 168, 63 х 4 132, 7 х 0, 0150 х 2,1) = 152 132, 31 руб. в год;

152 132, 31:12 мес. : 30 дн. х 56 дн. = 23 665, 03 руб.;

1 168, 63 х 4 132, 7 х 0, 015 х 4,5 = 325 997, 81 руб.;

325 997, 81:12 мес. : 30 дн. х 28