Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2008 по делу n А57-5296/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

обращение В.В. Турлина, которым он просил разъяснить  порядок выдачи разрешения на строительство  автостоянки с подсобными помещениями, сообщил, что в силу п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного назначения, выдача разрешений на строительство  не требуется  (т.1 л.д.14), а также на то, что расхождение в площади объекта литер А является технической ошибкой, подлежащей исправлению в порядке ст. 21  Закона о государственной регистрации прав.

С правомерностью этого довода апелляционной жалобы нельзя согласиться по следующим основаниям.

Во-первых, ответ Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова от 26 февраля 2007 года  № 646/05-Р дан на конкретное обращение директора ООО «Арго-М», которое на государственную регистрацию не представлено, соответственно его содержание регистратору не известно. Тогда как для того, чтобы сделать тот или иной вывод, необходимо оценивать ответ Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова исключительно в совокупности с обращением.

Во-вторых, из содержания ответа Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова от 26 февраля 2007 года  № 646/05-Р не следует, что разрешение на строительство не требуется именно на тот объект недвижимого имущества, за государственной регистрацией права на который обратилось ООО «Арго-М».

В указанном ответе дается общее разъяснение о порядке выдачи разрешений на строительство, указывается, что согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного назначения.

Однако, в указанном ответе не делается вывод, как утверждает податель апелляционной жалобы, что именно незавершенный строительством комплекс объектов недвижимости - автостоянка, в составе: здания охраны площадью 58 кв.м., здание гаража площадью 68,4 кв.м., служебное строение - уборная площадью 2,5 кв.м., ограждение протяженностью 328,45 м., замощение площадью 4840,5 кв.м. расположенный по адресу: г. Саратов, между улицами им. Батавина П.Ф. и Уфимцева К.Г. имеет вспомогательный характер, а соответственно государственная регистрация должна проводиться на основании ст. 25.3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.

Более того, заявитель не принимает во внимание, что им на государственную регистрацию уже было представлено разрешение на строительство № 64-183, выданное администрацией г. Саратова 22 мая 2007 года.

Кроме того, как видно из материалов дела  в соответствии с запросом суда первой инстанции  Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова  был представлен ответ на обращение начальника отдела регистрации прав на жилые помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области О.И. Антоновой.

В этом ответе, в связи с запросом Антоновой О.И. по факту регистрации права собственности на незавершенный строительством комплекс объектов недвижимости –автостоянка (отказ в регистрации которой оспаривается Обществом) сообщается следующее.

Корректировка рабочего проекта платной стоянки для автомобилей с подсобными сооружениями и благоустройством территории  между улиц Батавина и Уфимцева в Ленинском районе г. Саратова (арх. № АПЧ 251 -2006) на согласование в комитет по архитектуре и градостроительству не представлялась. Разрешение на строительство автостоянки с подсобными помещениями ( по генплану 1а,1Б) № 64 – 183 от 22 мая 2007 года выдано на основании рабочего проекта ( арх. № АПЧ 251 -2006).

В соответствии с представленной выпиской Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» от 29 декабря 2007 года имеются следующие отхождения от проектной документации: здание лит.А. ( по ген. Плану 1А) имеет незначительную разницу по общей площади – 58 кв.м. объекта относительно проектной – 52,5 кв.м, внесение корректировки в проектную документацию в этой части не требуется, однако, место размещения здания лит. А по ситуационному  плану БТИ не соответствует генплану рабочего проекта; размещение  здания лит.Г ( по генплану 1Б) соответствует       генплану рабочего проекта, но его параметры по этажности, площади застройки и здания в целом проектной документации не соответствуют. что является предметом корректировки проектной документации. Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии с представленной выпиской Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 29 декабря 2007 года процент степени готовности объекта не указан, таким образом нет оснований считать объект незавершенным строительством. В этом случае. Регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости возможна только после получения заказчиком разрешения  на ввод объекта в эксплуатацию в установленном  законом порядке (т.1 л.д. 17-19).  

Более того, ссылка подателя апелляционной жалобы о том, что построенный им объект (гараж) носит вспомогательный характер, не может быть признана основанной на нормах действующего законодательства, поскольку представленный на регистрацию технический паспорт не позволяет сделать вывод о вспомогательном характере этого объекта, исходя из следующего.

Нормами действующего законодательства прямо не дано определение понятия «объект  вспомогательного назначения». Вместе с тем, исходя из некоторых положений нормативных правовых актов, можно сделать вывод, что объект вспомогательного использования представляет собой объект, предназначенный для обслуживания иного - основного объекта. Фактически объект вспомогательного использования является принадлежностью к главной вещи, природа которых раскрывается в статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная практика при применении подпункта 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходит из того, что объект недвижимости может рассматриваться как объект вспомогательного использования для целей приведенной нормы только в тех случаях, когда такой объект может использоваться исключительно для обслуживания имеющегося объекта. В  судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Арго-М»  пояснил, что автостоянка построена в коммерческих целях для извлечения прибыли, гараж является самостоятельным зданием на территории автостоянки, он предназначен для хранения в зимнее время зарядного устройства, метел, а также будет использоваться для того, чтобы клиенты стоянки могли там временно хранить поврежденные в автоаварии автомобили. В связи с этим суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением заявителя о том, что построенный им объект носит вспомогательный характер, поскольку установлено, что гараж может самостоятельно использоваться с целью извлечения прибыли.

 Что касается довода апелляционной жалобы о том, что расхождение  в площади  по объекту литер А между правоустанавливающим документом и выпиской Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» является технической ошибкой, подлежащей исправлению в порядке ст. 21 Закона,  то он  также не может послужить основанием для отмены решения суда, поскольку  из заявления о признании незаконным и необоснованным в государственной регистрации незавершенного строительством объекта недвижимости, с учетом его последующих уточнений  следует, что Общество не оспаривало, что им построено основное здание охраны на 5,5 кв.м больше общей площади, чем было согласовано в разрешении на строительство, что по их мнению не является существенным отклонением от проекта, так как внешние границы остались прежними ( т.1 л.д. 5, 130). Кроме того, как следует из вышеприведенного ответа Комитета в связи с приостановлением государственной регистрации права  - здание лит.А. ( по ген. Плану 1А) имеет незначительную разницу по общей площади – 58 кв.м. объекта относительно проектной – 52,5 кв.м, внесение корректировки в проектную документацию в этой части не требуется.

Довод апелляционной жалобы о неправомерности отказа регистрирующего органа в регистрации права на незавершенный строительством объект, в связи с отсутствием сведений  в представленных документах о том, что комплекс объектов недвижимости – автостоянка  является незавершенным строительством и о степени готовности объекта, суд апелляционной инстанции также считает несостоятельным, так как  Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219) внесены изменения, в соответствии с которыми вся юридически значимая информация об объектах недвижимого имущества, о правах на объекты, сделках с объектами, обременениях прав на объекты недвижимого имущества будет находить отражение в ЕГРП.

Согласно  п.6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному настоящим Федеральным законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ).

В соответствии с пунктом 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 23 в ред. Постановления Правительства РФ от 22.11.2006 N 710)

Согласно пункту 31 в графе "Площадь" для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах, а для линейных сооружений - протяженность (длина) объекта (абзац введен Постановлением Правительства РФ от 22.11.2006 N 710).

При этом пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено,  что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, для целей государственной регистрации прав на объект, строительство которого не завершено, в регистрирующий орган должны представляться документы, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, содержащие сведения о проценте готовности данного объекта.

Однако, представленный ООО «Арго-М» в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области технический паспорт от 29 декабря  2007 года, выданный Саратовским городским отделением Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», не содержал указанных сведений.

В связи с изложенным,  суд первой инстанции правомерно признал отказ в государственной регистрации права собственности ООО «Арго-М» на незавершенный строительством комплекс объектов недвижимости - автостоянка, в составе: здание охраны площадью 58 кв.м., литер А, здание гаража площадью 68,4 кв.м., литер Г, служебное строение - уборная площадью 2,5 кв.м., литер У, ограждение протяженностью 328,45 м., литер I, замощение площадью 4840,5 кв.м., литер II, расположенный по адресу: г. Саратов, между ул. им. Батавина П.Ф. и ул. им. Уфимцева К.Г., по основаниям не представления документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, содержащих сведения о проценте готовности данного объекта, соответствующим нормам действующего законодательства, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

Поскольку подпунктом 3 пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена возможность возложения обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов "заявителя в случае признания оспариваемых действий (бездействий) незаконными, а отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в государственной регистрации права собственности ООО «Арго-М» на указанный выше объект недвижимости обоснованно  признан  судом первой инстанции законным, то в  удовлетворении требований о возложении обязанности на Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Арго-М» на незавершенный строительством комплекс объектов недвижимости - «Автостоянка с подсобными помещениями», состоящий из здания охраны площадью 58 кв.м., литер А, здания гаража площадью 68,4 кв.м., литер Г, служебного строения - уборная площадью 2,5 кв.м., литер У, ограждения протяженностью 328,45 м., литер I, замощения площадью 4840,5 кв.м., литер II, расположенный по адресу: г. Саратов, между ул. им. Батавина П.Ф. и ул. им. Уфимцева К.Г., б/н  также отказано правомерно.

При изложенных обстоятельствах регистрационная служба обоснованно отказала в регистрации права собственности на спорный объект за ООО «Арго-М». Данный отказ не лишает заявителя права на повторное обращение к регистратору после устранения отмеченных недостатков.

Таким образом, основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам заявителя жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т