Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2014 по делу n А57-26869/09. Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК)

по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, являющаяся предметом договора уступки права требования Б/н от 06 декабря 2007 года, заключенного между Лозой Петром Ивановичем и Карязиным Вячеславом Александровичем, и однокомнатная квартира, номер № 88, общей площадью 54,8 на 1 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8, являющаяся предметом договора № 812 от 15.12.2009 является одним и тем же объектом недвижимости.

Данные документы позволяют идентифицировать объект недвижимости в натуре и соотнести фактический номер заявленной дольщиком квартиры со строительным номером квартиры по договору долевого участия.

Заключив договор №144 от 14.10.2004 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный с ООО «НВС», ООО «Геотехника-ФИН» выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.

  В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор №144 от 14.10.2004 со стороны ООО «НВС» исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что спорное требование Карязиным В.А. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Карязиным В.А. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Карязину В.А. права должника не нарушает.

Принимая во внимание, что объект недвижимости (многоквартирный дом по адресу: г.Саратов, ул. Федоровская, 8), в состав которого входит спорное жилое помещение, строительством завершен, администрацией МО «Город Саратов» 29.12.2009 подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и учитывая, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО «Геотехника – ФИН», уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве суд апелляционной инстанции считает требование о признании права собственности на жилое помещение за Карязиным В.А.  подлежащим удовлетворению.

Пивторацкий В.М. считая, что за Карязиным В.М. невозможно признать право собственности на спорную квартиру, ссылается на определение Арбитражного суда Саратовской области от 10.07.2012, которым требование Пивторацкого В.М. в отношении однокомнатной квартиры, общей площадью 54,8 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции 2Б, номер 88 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский стоимостью 950 000 руб., включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника. Кроме того, Пивторацкий В.М. представил в материалы дела договор № 812 от 15.12.2009, согласно которому Фонд привлекает денежные средства либо иное имущество участника к участию в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, волжский район, пос. Новосоколовогорский, и обязуется по окончании строительства выделить участнику долю со следующими характеристиками: количество комнат -1, общая площадь – 54,8 кв.м., этаж – 1, секция – 2Б, номер квартиры 88; квитанцию к приходному кассовому ордеру от 23.12.2010 № 563.

Между тем, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 15510/12  от 12.03.2013 указал, что при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из материалов дела следует, что договор №144 от 14.10.2004 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный заключен ООО «НВС» с ООО «Геотехника – ФИН» 14.10.2004 (право требования по которому передано впоследствии Карязину В.М.), а договор № 812 заключен Пивторацким Виктором Матвеевичем с ООО «Геотехника – ФИН» - 15.12.2009, следовательно, преимущество по признанию права собственности на спорную квартиру принадлежит Карязину В.А., поскольку его обязательство возникло ранее.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 29 марта 2013 года по делу №А57-26869/09 - отменить.

   Заявление Карязина Вячеслава Александровича удовлетворить.

            Признать за Карязиным Вячеславом Александровичем право собственности на однокомнатную квартиру номер по предварительному плану 5А, общей площадью 52,83 кв.м., фактически квартира 88, площадью по техническому плану 49,5 кв.м., на 1 этаже в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» денежные средства в сумме 13 946, 00 рублей по счету № 1707 акт № 2009 от 22.05.2014 (реквизиты: ИНН 6450924211 КПП 645001001 р/с 40702810200000004807 к/с 30101810100000000751) на оплату экспертизы по делу № А57-26869/09) .

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд  Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                            Н.Н. Пригарова

Судьи                                                                                                 

Г.И. Агибалова

  А.Ю. Самохвалова