Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по делу n А12-11822/10. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-11822/10

21 мая 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена «19» мая 2014 года

Полный текст постановления изготовлен «21» мая 2014 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,

судей Грабко Олега Владимировича, Пригаровой Надежды Николаевны,

при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Балюбах Натальей Николаевной,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО «БРК» Корсакова Андрея Анатольевича – Стебко Игоря Витальевича, действующего на основании доверенности от 17.01.204,

от ООО «Соломон-Л» - Олехнович  Анастасии Николаевны, действующей на основании доверенности от 15.04.2014,

от Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (ОАО) – Зотова Дмитрия Юрьевича, действующего на основании доверенности от 20.07.2013 №17-12/2012,

от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Лазурит»,  400074, г. Волгоград, ул. Козловская, 57А, ИНН 3445084441, ОГРН 1063460054327,

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 февраля 2014 года по делу №А12-11822/10 (судья Макаров И.А.),

по заявлению конкурсного управляющего Корсакова Андрея Анатольевича, г.Москва, об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества,

в рамках дела о признании  общества с ограниченной ответственностью «БРК», 400005, г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 64А, ИНН 3445049824, ОГРН 1023403851965, несостоятельным (банкротом),

У С Т А Н О В И Л:

18.12.2013 в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «БРК» (далее – ООО «БРК», должник), обратился  конкурсный управляющий Корсаков А.А. с заявлением об утверждении  начальной продажной цены права аренды земельного участка общей площадью 473 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, пл. Дзержинского, 1Б, являющегося предметом залога.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.02.2014 заявление конкурсного управляющего ООО «БРК» удовлетворено:  утверждена начальная продажная цена заложенного имущества ООО «БРК» - права аренды земельного участка площадью 473 кв.м. кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, расположенного по адресу: Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1Б в размере 3 363 320 руб. (без учета НДС).

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Лазурит» (далее – ООО «ЧОО «Лазурит», конкурсный кредитор) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.02.2014.

Апелляционная жалоба не мотивирована, не обоснована конкретными доводами.

Апелляционная коллегия, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, в открытом судебном заседании, апелляционная коллегия установила, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дела о несостоятельности (банкротстве), в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно с п. 2 ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника, которое составляет конкурсную массу, отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

По смыслу п. 4 ст. 138 названного Закона начальная цена продажи предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

В силу п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" оценка заложенного имущества, включенного в конкурсную массу, учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Указанное не исключает право залогового кредитора, учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия, конкурсных кредиторов, уполномоченных органов представлять свои возражения против отчета об оценке, проведенной по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные АПК РФ, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.11.2011 в отношении ООО «БРК» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Левин В.В.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.02.2012 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «БРК» требования АО «Казкоммерцбанк» в размере 1 038 032 532,54 руб. основного долга, 225 358 221,17 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами) и требования КБ «Москоммерцбанк» (ОАО) в размере 39 486 878,02 руб. основного долга, 9 081 624,98 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами), как обеспеченные залогом имущества ООО «БРК»:

1) Здания многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками (литеры А, А1, А1-1 - А1-8, А1) этажность 4, подземная этажность – 1, назначение объекта – нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, расположенное по адресу: г. Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1Б;

2) Права аренды земельного участка площадью 22 587 кв.м. кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0023, назначение: земли населенных пунктов - для строительства торгового центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1Б, срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053;

3) Права аренды земельного участка площадью 473 кв.м. кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, назначение: земли населенных пунктов - для строительства торгового центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1Б, срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.12.2012 ООО «БРК» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Корсаков А.А.

Информационное сообщение опубликовано в газете «КоммерсантЪ» 28.12.2012.

Конкурсный управляющий Корсаков А.А. обратился в суд с заявлением об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества: права аренды земельного участка площадью 473 кв.м. кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, расположенного по адресу: г. Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1Б, в размере 3 363 320 руб. (без учета НДС).

Судом первой инстанции на основании материалов дела установлено, что начальная продажная цена определена конкурсным управляющим на основании отчета № 58 от 05.12.2013 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 473 кв.м. кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, расположенного по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б, выполненного ООО «Эксперт» по заказу Корсакова А.А.

По результатам оценки сделан вывод о рыночной стоимости имущества равной 3 363 320 руб. (без учета НДС).

Залоговый кредитор, КБ «Москоммерцбанк» (ОАО), согласился с определенной на основании проведенной оценки стоимостью предмета залога, разногласий по цене продажи имущества между конкурсным управляющим и залоговым кредитором не имеется.

Конкурсный кредитор, ООО ЧОО «Лазурит», возражал против установления предложенной конкурсным управляющим цены заложенного имущества, поскольку экспертами в ходе исследования был использован только один из трех подходов (доходный), а обоснование отказа от использования двух иных подходов (затратного и сравнительного) противоречит действующему законодательству и материалам самого отчета. По мнению ООО ЧОО «Лазурит», оценщиком мог быть использован метод остатка, содержащий элементы затратного подхода и применяемый для оценки стоимости незастроенных земельных участок. Также ООО ЧОО «Лазурит» указывало на наличие информации о цене предложения по объектам-аналогам, достаточной для использования сравнительного подхода.

Судом первой инстанции, при анализе отчета оценки и приложенных к отчету об оценке договора аренды от 25.02.2004, изменений к договору от 29.09.2004, от 05.02.2007, от 02.02.2011,- установлено, что первоначально ООО «БРК» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 23 051 кв.м.; впоследствии земельный участок был разделен на два участка площадью 22 587 кв.м. и 473 кв.м. соответственно; фактически для строительства (реконструкции из производственного объекта) торгового центра был использован земельный участок площадью 22 587 кв.м. ООО «Эксперт» указало, что улучшения земельного участка, выполненные ООО «БРК», отсутствуют. Доказательств наличия проектной документации на строительство торгового центра на земельном участке площадью 473 кв.м., которая могла быть учтена экспертом для использования элементов затратного подхода, суду также не представлено.

Апелляционный суд, оценив представленные доказательства в совокупности, пришел к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление конкурсного управляющего, исходя из следующего.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Расхождение установленной разными специалистами величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов, доказательством наибольшей оценки. Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки - статья 12 Закон об оценочной деятельности. Указанное обстоятельство также предопределено тем, что, объект недвижимости в принципе полного аналога не имеет, является уникальным, именно по этой причине цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, аренды зданий и сооружений (в отличие от купли-продажи, аренды движимых вещей).

Поэтому у суда первой