Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2008 по делу n А57-3150/08-27. Отменить решение полностью и принять новый с/а

353 кв.м, Литер М, одноэтажное нежилое здание (склад ГСМ-туалет), 1957 года постройки, общей площадью 115,1, Литер Д, одноэтажное нежилое здание (мойка для автомашин с навесом) 1970 года постройки, общей площадью 226, Литер Н, сооружение (ограждение производственной базы), 1957 года, общей протяженностью 224,05м, постройки Литер 1 по мнению истца не представляется   возможным в связи с ликвидацией ЗАО « Саратовавтогазстрой».

Согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения перехода прав на недвижимое имущество. Единственным бесспорным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация этого права.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент вступления его в силу для сторон не совпадает с моментом перехода права собственности на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу частей 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости  к  покупателю  подлежит  государственной  регистрации.  Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю формально (для третьих лиц) собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на недвижимость, являющуюся объектом договора продажи.

Наличие исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к покупателю права собственности на это имущество.

Согласно пункту 2  статьи  1  Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей  волей  и в  своем  интересе.  Они свободны в установлении  своих прав и обязанностей  на  основе  договора  и  в  определении   любых  не  противоречащих законодательству условий договора.

Согласно  статье   131   Гражданского кодекса Российской  Федерации права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином   государственном реестре органами,   осуществляющими   государственную регистрацию прав недвижимое имущество и сделок с ним.

После оформления договора купли-продажи заявитель был обязан зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, при уклонении продавца покупатель мог защищаться способом, предусмотренным пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае истец, как участник гражданского оборота, не проявил должную степень заботливости по надлежащему оформлению перехода права собственности на приобретенное имущество.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такое регистрации.

Из материалов дела усматривается, что продавец по договору купли - продажи недвижимости от 02 января 1999 года - ЗАО «Саратовавтогазстрой» ликвидировано на основании решения суда, что подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серя 64 № 001772146 от 03.11.2004.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Арбитражный  апелляционный суд  находит, что истец избрал неверный способ защиты гражданских прав, предъявляя иск о признании права хозяйственного ведения на объекты недвижимости, не обращаясь с иском к органу, осуществляющему государственную регистрацию права.

Исходя из единообразия в разрешении споров по данному вопросу (см. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2003 года № 10069/03), когда продавец недвижимости ликвидирован, а покупатель не успел зарегистрировать свое право, в таком случае подлежит применению аналогия закона (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) и право может быть зарегистрировано на основании решения суда, вынесенного по иску к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав. Предложенная конструкция не свидетельствует о вещном характере иска о регистрации, поскольку требование может быть заявлено не к любому лицу, а только к регистратору. Однако истец не воспользовался своим правом на предъявление иска к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, а поэтому в удовлетворении  настоящего иска   следует отказать.

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно посчитал, что ФГУ ДЭП № 331 вправе обратиться с исковым заявлением о признании права хозяйственного ведения на указанные объекты недвижимости и осуществить государственную регистрацию прав на объекты недвижимости.

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы истец заявил ходатайство об истребовании дополнительных доказательств по делу.

В соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство рассмотрено и  в удовлетворении отказано, о чем вынесено определение от 25 июля 2008 года по данному делу.  

С учетом изложенных обстоятельств и представленных доказательств, судебный акт суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области  от 22 мая  2008 года по делу №А57-3150/08-27 отменить, апелляционные  жалобы - удовлетворить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Федерального государственного унитарного дорожно-эксплуатационного предприятия № 331 (сокращенное наименование – ФГУ ДЭП №331), Саратовская область, Советский район,  р. п. Степное в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по делу 2000 рублей, а  в пользу Администрации Советского муниципального района Саратовской области 1000 рублей  расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе и в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области 1000 рублей – расходы по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в  Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий   

                                              А.Н. Бирченко

Судьи  

                                              В. А. Камерилова

                                              Ф.И. Тимаев