Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 по делу n А57-1306/08-34. Изменить решение

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

==========================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г.Саратов                                                                                      дело №А57-1306/08-34

29 июля 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен  29 июля 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимаева Ф.И.,

судей Бирченко А.Н., Камериловой В.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюжаковой С.В.

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Саратовской области - Погребняк И.С., доверенность №1052б от 12.03.2008г..

от общества с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» - Макаров В.Ю., доверенность от 01.01.2008г., Слепнев И.Н., доверенность от 01.01.2008г.

от Государственного учреждения культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области» - Гаврилов Е.А., доверенность № 01-12/455 от 24.07.2008г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Саратовской области

на  решение Арбитражного суда Саратовской области от «04» июня 2008  по делу №А57-1306/08-34 (судья Медникова М.Е.)

по иску Комитета по управлению имуществом Саратовской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд»

третье лицо:

Государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области»

о взыскании 2 861 927 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате и пени

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд»

к Комитету по управлению имуществом Саратовской области

третье лицо:

Государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области»

о признании договора аренды недействительным

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее – комитет) в Арбитражный суд Саратовской области обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 108 966 руб. 34 коп., 2 486 150 руб. 57 коп. пени по договору аренды №363-2143 от 12.04.2004г.

Общество обратилось к комитету с встречным иском о признании договора аренды №363-2143 от 12.04.2004г. недействительным на основании 178 ГК РФ.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований к участию в деле привлечено Государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области» (далее – учреждение).

В судебном заседании в суде первой инстанции комитет уменьшил размер исковых требований и просил взыскать с общества 2 861 927 руб. 80 коп., в т.ч. 1 457 905 руб.50 коп. долга по арендной плате за период с июля 2005г. по ноябрь 2007г., 1 404 022 руб. 30 коп. пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.07.2007г. 30.11.2007г.

Решением от 04.06.2008г. суд первой инстанции удовлетворил встречное исковое заявление и отказал в иске о взыскании долга по арендной плате и пени.

Комитет в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении встречного иска отказать, первоначальный иск удовлетворить.

По мнению комитета, суд удовлетворяя встречное исковое заявление допустил неправильное применение норм ст.178 ГК РФ.

При отказе в удовлетворении первоначального иска суд не учел то, что общество 26.06.2005г. получило ключи от спорного помещения и фактически им владело.

Учреждение поддержало доводы заявителя апелляционной жалобы.

Общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела 12.04.2004г. между комитетом (арендодателем), ГУК«Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области»учреждением (владельцем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося областной собственностью № 363-2143, согласно которому арендодатель должен был передать, а арендатор принять нежилые помещения расположенные по адресу: г. Балаково , ул. 20 лет ВЛКСМ, д. 17, для использования под розничную торговлю. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 1195,8 кв.м. (литеры A, Al, A2).

Срок действия данного договора был определен до 15.04.2039г. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеется регистрационная запись от 27.05.2004г. за номером 64-01/05-705/2004-489.

Согласно условиям договора состав передаваемых в аренду помещений был определен в Приложении №1, а расчет арендной платы в Приложении №2 к данному договору.

Согласно Приложения №1 (ведомость о составе и характеристике передаваемого в аренду помещения (здания, объекта) на 12.04.2004г.) значилось отдельно стоящее здание, 114 лет, расположенное по адресу: г. Балаково, ул. 20 лет ВЛКСМ, д. 17, площадью 1195,8 кв.м., являющееся памятником местного значения.

Согласно Приложения №2 (расчетов арендной платы нежилых помещений) был определен размер арендной платы арендуемых помещений в указанном выше здании. При этом по каждому расчету учитывались базовая величина стоимости строительства, площадь помещения, коэффициенты: износа, вида строительного материала, типа здания, территориальной зоны, вида деятельности, качества нежилого помещения, инфляции и историко-культурной ценности зданий - памятников.

За указанные помещения арендатор обязан был оплачивать годовую арендную плату в сумме 863093 руб. равными частями за каждый месяц не позднее 10 числа каждого месяца.

15.04.2004г., указанный выше объект по Акту приема-передачи был передан Арендатору.

При подписании данного акта стороны оговорили, что техническое состояние помещений является неудовлетворительным и требует капитального ремонта.

В соответствии с п.3.1 арендуемые помещения считаются фактически переданными владельцу с момента подписания акта приема-передачи. Однако, на момент заключения договора и подписания акта приема-передачи данное здание незаконно занимало ООО «Золотой сапог». О невозможности использования арендованных помещений, арендатор письмом исх. № 0921-01 от 21.09.2004г. поставил в известность владельца. Не смотря на подписание сторонами акта приема-передачи и взятых на себя обязательств по данному договору, арендатор ключи от арендуемых помещений получил 26.06.2005г. от судебного пристава -исполнителя по акту о выселении из указанных помещений ООО «Золотой сапог».

Согласно условиям договора, учреждение обязано было участвовать в создании необходимых условий для эффективного использования арендованных помещений, обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, а так же телефонной сети.

Арендодатель обязан в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам ремонта и переоборудования арендуемых помещений.

Арендатор обязан был своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением арендатора и владельца.

Договором были оговорены особые условия, согласно которых арендатор производит за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений в сроки, предусмотренные согласованным владельцем планом-графиком.

Для проведения капитального ремонта общество неоднократно письмами исх. № 0607/01 от 07.06.2004г., № 0706-04 от 06.07. 2004г., № 0702-03 от 02.07.2004г. обращалось к комитету и учреждению с просьбой проведения технической экспертизы и разрешения на выполнение проектных работ.

Считая данный объект аренды памятником культуры Саратовской области общество 28.06.2005г. обращалось с письмом к учреждению с просьбой провести его техническое обследование, гарантировав оплату.

В ноябре 2005г. специалистами ООО «Каркас» по заявке комитета было проведено обследование объекта аренды и установлено, что строительные конструкции находятся в неудовлетворительном, а на отдельных участках в аварийном состоянии. Из-за высокого износа междуэтажных перекрытий (над подвальным помещением и над первым этажом), грозящие непредсказуемым обрушением, дальнейшая эксплуатация здания не допустима.

Письмом исх. № 0613-01 от 13.06.2006г. общество обратилось к комитету с просьбой предоставить ему отсрочку арендных платежей в связи с необходимостью подготовки рабочего проекта ремонтно-реставрационных работ. Письмом исх. № 3984 от 07.07.2006г. комитет предоставил обществу отсрочку платежей по указанному выше договору аренды до 01.12.2006г.         

25.12.2006г. общество повторно письмом исх. № 1225-01 обратилось к комитету с просьбой об отсрочке арендной платы сроком на 6 месяцев, в связи с необходимостью проведения технической экспертизы, выполнения рабочего проекта проведения ремонтно-реставрационных работ.

Письмом исх. № 970 от 01.03.2007г. комитет продлил обществу отсрочку оплаты до 01.07.2007г.

По истечении трех лет с момента первоначального обращения общества, учреждение письмом исх. № 01-12/84 от 06.07.2007г. рекомендовало обществу провести техническую экспертизу указанного памятника истории и культуры

Указанный выше объект недвижимости на момент совершения договора аренды значился в областной собственности и находился на балансе учреждения в перечне основных средств историко-культурного наследия, принадлежащих ему на праве оперативного управления.

29.03.2007г. на запрос комитета исх. № 1207 от 19.03.2007г. Министерство культуры Саратовской области выдало справку №63 о том, что объект, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. 20 лет ВЛКСМ, 17 не является объектом культурного наследия.

После чего, 06.09.2007г. письмом исх. № 4067 комитет обратился к обществу с дополнительным соглашением, согласно которого снизил размер арендной платы, исключив из расчета коэффициент    историко-культурной ценности зданий, как памятника.

Распоряжением № 666р от 16.10.2007г. комитета было принято решение о продаже указанного выше объекта аренды с аукциона в порядке приватизации. 29.11.2007г. данный объект был выставлен на аукцион и 03.12.2007г. был продан по договору № 14/07.

Удовлетворяя встречный иск о признании договора аренды недействительным по основаниям, предусмотренным ст.178 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество при заключении оспариваемого договора заблуждалось относительно предмета договора, поскольку полагало, что  аренду передается объект недвижимости, являющийся памятником архитектуры. По мнению суда заблуждения относительно предмета спора являлись существенными.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что при удовлетворении встречного иска суд первой инстанции неправильно применил нормы ст.178 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что обществу был передан в аренду иной объект недвижимости, чем тот, что указан в п.1.1 договора аренды.

Стороны при заключении договора выражали волю на заключение договора аренды объекта недвижимости для осуществления розничной торговли. Материалами дела не подтверждается, что в действительности сделка имеет иную природу.

При заключении договора общество было осведомлено о техническом состоянии передаваемого в аренду объекта недвижимости и о возможности использования этого объекта в целях, определенных в договоре аренды.

Наличие или отсутствие у объекта недвижимости статуса памятника архитектуры не влияло на действительность оспариваемой сделки, поскольку и том и в другом случае объект недвижимости после капитального ремонта мог быть использован для торговой деятельности общества.

Более того, в арбитражный суд апелляционной инстанции учреждением представлены документы, позволяющие сделать вывод о том, что спорный объект недвижимости является вновь выявленным объектом историко-культурного наследия.

На основании решения исполнительного комитета Балаковского городского совета №442 от 28.11.1990г. объект включен в список вновь выявленных объектов историко-культурного наследия.

На объект составлены паспорт памятника архитектуры и учетная карточка.

Указанные обществом основания встречного иска относятся к мотивам сделки и не являются основанием для признания сделки недействительной.

При указанных обстоятельствах решение суда в части удовлетворения встречного иска подлежит отмене.

В удовлетворении встречного иска следует отказать.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска комитета о взыскании задолженности по арендной плате следует оставить без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с п.1.ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что общество не могло использовать и не использовало полученный объект недвижимости.

При передаче объекта недвижимости в аренду, стороны подтвердили, что объект находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.

Общество с 2004г. пыталось  согласовать с комитетом и учреждением условия технической экспертизы объекта, назначение комиссии для составления дефектной ведомости и определения объема ремонтных работ.

В июле 2007г. учреждение уведомило общество о необходимости проведения технической экспертизы деревянных конструкций кровли.

Из заключения коммерческой фирмы «Каркас», сделанного по результатам инженерно-технического обследования объекта,  а также отчета ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» объект имеет физический