Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2008 по делу n А06-256/08-22. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

==========================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                                   Дело № А06-256/08-22

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен  18 июля 2008 года.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 18.07.2008 до 14 часов 10 минут.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бирченко А.Н.,

судей  Жаткиной В.А., Камериловой В.А.,

при  ведении  протокола  судебного  заседания секретарем судебного заседания Анисимовой Л.С.,

при участии в заседании:

от Комитета имущественных отношений г. Астрахани – не явился, извещен надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя Гвоздулина Андрея Анатольевича – Гвоздулин А.А., его представитель Поротикова А.Г. по доверенности от 11.06.2008;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гвоздулина Андрея Анатольевича  на решение Арбитражного  суда   Астраханской области   от   10 апреля 2008 года     по   делу  №  А06-256/08-22,  принятого судьей Соколовой А.М.,

по   иску   Комитета имущественных отношений г. Астрахани, г. Астрахань,

к индивидуальному предпринимателю Гвоздулину Андрею Анатольевичу (далее - ИП Гвоздулин А.А.), г. Астрахань,

о расторжении договора, выселении и взыскании 1 214 339, 72 рублей

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного  суда   Астраханской области   от   10 апреля 2008 года по делу  №  А06-256/2008-22 удовлетворены исковые требования Комитета имущественных отношений г. Астрахани в части взыскания  с   ИП   Гвоздулина   А.А.   арендной платы в сумме 709 380 руб. 46 коп., расторжения договора аренды № 11025 от 18.04.2003, заключенного между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани и предпринимателем,  и выселения ИП   Гвоздулина   А.А. из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Желябова, 31,1 этаж, в остальной части иска отказано.

ИП Гвоздулин А.А., не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает решение суда  первой инстанции незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

ИП   Гвоздулин А.А.   подписал уведомление Комитета имущественных отношений г.Астрахани об  изменении  арендной  платы за исходящим № 05-137 от 24.05.2005, однако он не согласен с тем, что тем самым фактически согласован размер арендной платы, поскольку согласно  части  1  статьи   452 Гражданского кодекса  Российской Федерации соглашение  о расторжении договора совершается в той же форме,  что и договор,  если из закона,  иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По мнению заявителя, имеющийся в материалах дела и исследованный в судебном заседании договор аренды, заключенный между сторонами, не содержит положений позволяющих вносить изменения в условия договора, обусловленные сторонами, путем направления какого-либо письменного уведомления.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что не соответствует  нормам  закона  и  решение  суда  о расторжении договора аренды за № 11025 от 18.04.2003 и  выселении  ответчика  из  нежилого  помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, улица Желябова, д. 31 и взыскании пени за просрочку оплаты арендной платы, поскольку ответчик на  протяжении  всего  времени,   с  момента заключения договора аренды и до рассмотрения иска в суде,  фактически производил оплату арендной платы в размере,  установленном до 1 мая  2005  года,  на  что указывает наличие соответствующих платежных поручений.

В соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность  досрочного  расторжения   договора   по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит  арендную  плату.  Указанная  норма  закона  не предусматривает возможность ее применения в случаях, когда  имеет  место  своевременное  внесение  арендной платы, обусловленной условиями договора аренды. Податель апелляционной жалобы  представил подробный расчет произведенных арендных платежей с учетом требований решения  Совета муниципального образования «город Астрахань» от 28 апреля 2005 № 106 «О порядке передачи в пользования объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «город Астрахань», указывая на то, что суд первой инстанции при принятии решения не дал надлежащую оценку указанному акту и не проверил с учетом его действия  правильность произведенных арендных платежей в спорном периоде.

Таким образом, суд первой инстанции необоснованно применил меры ответственности за нарушения условий договора, в виде досрочного расторжения договора и выселения.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон,   надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции  находит, что принятый судебный акт суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, 18 апреля 2003 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (комитет по договору) и ИП Гвоздулиным А.А. (арендатор по договору) был заключен типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахани  №  11025,     в соответствии  с  которым  комитет сдает арендатору  в  арендное пользование нежилое помещение на 1 этаже в кирпичном доме №31 по ул. Желябова в Кировском районе г. Астрахани с общей площадью 250,8 кв.м. для использования под магазин.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 18.04.2003 комитет сдал, а арендатор принял нежилое помещение.

Пунктом 2 указанного договора предусмотрен срок аренды, а именно: 01.05.2003 по 21.04.2004. Впоследствии срок аренды был продлен до 11.04.2005.

В   соответствии   с   частью   2   статьи   621   Гражданского кодекса   Российской Федерации,   если   арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны   арендодателя,   договор   считается   возобновленным   на   тех   же  условиях на неопределенный срок.

Поскольку истец не возражал относительно дальнейшего пользования арендованным имуществом, то договор аренды № 11025 от 18.04.2003 считался возобновленным на неопределенный срок.

Согласно пункту 8 данного договора за указанное в пункте 1 настоящего договора          помещение арендатор оплачивает комитету самостоятельно за каждый месяц арендную плату; с оплатой до 10 числа текущего месяца уплачивать арендную плату, дополнительно           с учетом налогов по действующему законодательству.  Арендодатель  вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления. Арендатор обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения; до 10 января каждого нового года согласовывать с комитетом ставку арендной платы на текущий год.                                                                                                                

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.

В  соответствии  со  статьей  614  Гражданского кодекса  Российской Федерации  арендатор  обязан  своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

28 апреля 2005 года Советом Муниципального образования «город Астрахань» принято   решение   №   106   «О   порядке   передачи   в   пользование   объектов  нежилого муниципального    фонда    (зданий,    сооружений,    встроенных,    пристроенных помещений),    расположенных    на    территории    Муниципального    образования города Астрахани,  определяющее  порядок  исчисления  размера  арендной  платы за арендуемые объекты нежилого муниципального фонда, здания, сооружения, встроенные и пристроенные нежилые помещения в городе Астрахани.

На основании положений решения № 106 от 28.04.2005, устанавливающих порядок исчисления размера арендной платы за арендуемые объекты, арендная плата по договору №11025 от 18.04.2003, заключенному с ответчиком, составила 44 457 руб. 15 коп. в месяц. Указанная сумма арендной платы начисляется с 01.05.2005 (см. л.д. 14 т.1).

Согласно пункта 8 договора №  11025 от 18.04.2003 Комитет имущественных отношений  г. Астрахани  письмом  исх.  № 05-1370  от 14.05.2005 уведомил ИП  Гвоздулина А.А. об изменении арендной платы, которая с 1 мая 2005 года составила 44 457 руб. 15 коп. в месяц ( л.д. 14 т. 1).

Однако,  как следует из материалов дела, ответчик с  1   мая  2005  года продолжал вносить арендные платежи в сумме 18 821 руб. ежемесячно, установленные с 01.01.2004, действующие до 01.05.2005.

Комитет имущественных отношений города Астрахани заявил требование о взыскании с ответчика разницы между ставкой арендной платы, действовавшей до 01.05.2005 и ставкой арендной платы, установленной с 01.05.2005 в сумме 818 968 руб. 80 коп. за период с мая 2005 по декабрь 2007.

В обоснование своих доводов ответчик ссылается на то обстоятельство, что комитет ознакомил арендатора с уведомлением исх. № 05-1370 от 14.05.2005 об изменении арендной платы, но арендатор фактически свое согласие на данное изменение не давал, о чем свидетельствует запись, имеющаяся в названном уведомлении.

С 01.05.2005 на основании принятого Советом муниципального образования «Город Астрахань» решения от 28.04.2005 года № 106 «О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроены нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «Город Астрахань», сумма арендной платы в месяц составила - 44 367, 16 рублей. В пункте 1 приложения 2 к Решению Совета от 28.04..20005 года № 106 представлен порядок расчета арендной платы по формуле:

А пл. = А баз. х Kj х 1инф. Р.г. х S а х Ккп х М

Базовая ставка арендной платы на 2005 год составила 124 рублей, согласно п. 1 Приложения 6 к Решению Совета от 28.04.2005 г. № 106.

В соответствии с п. 1 Приложения 2 к Решению Совета от 28.04.2005 года № 106 Kj -общий корректирующий коэффициент...

Согласно п. 2 Приложения 6 к Решению № 106 индекс инфляции потребительских цен на 2005 год составил 1,0.

Ккп - 4 и 2 (п. 11 и 4 Приложения 3), так как площадь арендуемого помещения разделяется на торговую и подсобную. Также к арендатору был применен дополнительный понижающий коэффициент - 1.

В соответствии с пп. 5.3. п. 5 примечания (Приложения 2 к решению Совета от 28.04.2005 года № 160) был применен единый понижающий льготный коэффициент - 0,2.»

Ответчик не спорит с формулой расчета Апл., базовой арендной платой = 124 рубля и коэффициентами, утвержденными Решением Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28.04.2005 года № 106. Однако указывает на то, что данный нормативный акт был частично признан недействующим, как противоречащий законодательству, решением Арбитражного суда Астраханской области от 22.11.2005 года по делу № А06-2626/3-23к/05, а именно в части Приложения 3 к решению Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28.04.2005 года № 106, устанавливающего коэффициенты коммерческого приоритета Ккп (в частности, равный 4 и 2 для Ответчика). Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2006 года решение арбитражного суда Астраханской области по делу № А06-2626/3-23к/05 в данной части оставлено без изменения.

Учитывая, что в соответствии со статьей 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда, а решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия, Решение Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28.04.2005 года № 106 в части Приложения 3 (устанавливающее в п. 11 и 4 Ккп = 4 и 2) не подлежало применению с 22.11.2005 года.

Спорным периодом, за который  судом первой инстанции взыскан долг по арендной плате, составляет - с мая 2006 года по декабрь 2007 года.

Таким образом, исключая указанный коэффициент Ккп, арендная плата должна быть рассчитана по формуле: А пл. = А баз. х Kj х 1инф. Р.г. х S а х М (т.е. без Ккп).

Сумма арендной платы для Ответчика с мая 2006 года составила:           

(Без учета единого понижающего льготного коэффициента - 0,2 Кеп)               

Апл = (124 х 3,024 х 1 х 196,9 кв.м. х 1 месяц - 73832,77 рублей (С учетом единого понижающего льготного коэффициента- 0,2 Кеп):73832,77х0,2 (Кеп)=14766,55 руб.

Единый понижающий льготный коэффициент применялся к расчету арендной платы для Ответчика, что подтверждает Истец в представленном в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу, а так же уведомлении от 14.05.2005 г. № 05-1370 (л.д. 14). Кроме того, применение единого льготного понижающего коэффициента Кеп установлено пунктом 5 Приложения  2   к  Решению   Совета  муниципального   образования   «Город  Астрахань»   от 28.04.2005 № 106 «Положение об исчислении арендной платы», а так же Приложением к договору аренды «Расчет арендной платы» (л.д. 11), подписанным сторонами. При этом, в  пункте 5 Приложения № 2 указано, что «Арендатор вправе воспользоваться льготами при уплате установленной договором арендной платы. Использование льготных коэффициентов в течение договора аренды не является изменением размера арендной платы». Размер единого понижающего коэффициента = 0,2 установлен пунктом 3 Приложения 6 к Решению Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28.04.2005 года № 106 «Размер месячной базовой ставки арендной платы и отдельных коэффициентов».

Таким образом, учитывая, что Ответчиком за период с мая по август 2006 года перечислена