Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 по делу n А12-18969/07-С28. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                       Дело № А12-18969/07-с28

10 июня 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В., судей Клочковой Н.А., Никитина А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Базуновой О.С.,

при участии в заседании:

от ЗАО «Юниж-строй» - Бессалов А.В., доверенность от 08.12.2006 года, № 24.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда, г. Волгоград;

от Администрации Волгограда – не явились, извещены;

от комитета  земельных ресурсов Администрации Волгограда – не явились, извещены,

на решение  Арбитражного суда  Волгоградской области от 17 марта  2008 года по делу №А12-18969/07-с28 (судья  Буланков А.А.),

по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград,               

к закрытому акционерному обществу «Южин-строй», г.Волгоград,

третье лицо: Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, г. Волгоград,

о взыскании 3 468 972 руб. 61 коп.

УСТАНОВИЛ:       

           Администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к ЗАО «Южин-строй» о  взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 3857 от 01.08.2001г. за период с 26.02.2003г. по 29.11.2007г. в размере 2 650 987 руб. 32 коп., пени за период 12.02.2007г. по 2911.2007г. в размере 817 958 руб. 29 коп.

           Определением суда первой инстанции от 20 декабря 2007 года к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, г. Волгоград.

В судебном заседании 27.02.2008 представитель истца заявил в порядке ст. 49 АПК РФ о частичном отказе от иска и просил взыскать с ответчика задолженность по договору за период с 01.07.2004г. по 29.11.2007г. в размере 2 099 994руб. 19коп., пени за период с 12.02.2007г. по 29.11.2007г. в размере 657 646руб. 31коп. (лист дела 91)

           Решением арбитражного суда Волгоградской области от 17 марта 2008 года по делу №А12-18969/07-с28  исковые требования Администрации Волгограда удовлетворены в части. С ЗАО «Юниж-строй» в пользу Администрации Волгограда взыскано пени в размере 106 руб. 35 коп. В остальной части иска отказано.

С ЗАО «Юниж-строй» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 00 руб. 87 коп.

С Администрации Волгограда в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 399 руб. 25 коп.

            Не согласившись с решением суда первой инстанции,  Администрация Волгограда обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа от иска по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования Администрации Волгограда удовлетворить в полном объеме.

Администрация  Волгограда в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте  судебного разбирательства, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления № 96989.

Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, что подтверждается заявленным ходатайством от 03.06.2008г. б/н, поступившим через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного  суда,  в котором просит провести рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствии стороны.

Представитель ответчика отзыва в судебное заседание не представил, просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 марта 2008 года  по делу № А 12-18969/07-с28 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

           Рассмотрев апелляционную жалобу, апелляционная коллегия основывается на следующем.

Как следует из материалов дела 01 августа 2001 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и  ЗАО «Ракурсстройинвест» (Арендатор), на основании Постановления Администрации Волгограда № 901 от 01.08.2001. «О предоставлении земельного участка для строительства» ЗАО «Ракурсстройинвест» был заключен договор № 3857 аренды земельного участка, для строительства многоэтажного жилого дома. (листы дела 10-19).

В соответствии с условиями договора Арендодатель  обязуется предоставить Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующий его назначению, условиям договора и пригодном для эксплуатации, а Арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с целью и условиям его предоставления.

Факт заключения указанного договора ответчиками не оспаривается.

Предметом настоящего договора согласно пункту 1 Договора является земельный участок учетный номер 5-55-48, общей площадью 8257 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, квартал 119, ул. Пугачевская, угол ул. Балахнинской (лист дела 10).

Согласно пункту 2.4 Договора арендная плата вносится  ежеквартально равными частями не позднее 25-ого числа последнего месяца квартала.

Сумма годовой арендной платы  в соответствии с пунктом 2.7 Договора установлена в размере 109 983 рубля 24 копейки.

Срок действия договора установлен два года в период с 01.08.2001г по 01.08.2003г.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды № 3857 от 01.08.2001 года прошел государственную регистрацию, о чем сделана запись регистрации № 34-34/05-01/01-207/2001-4 и выдано свидетельство от 08.01.2002года (лист дела 30).

26.02.2003 г. ЗАО «Ракурсстройинвест» заключило договор простого товарищества № 16 с ЗАО «Южин-строй», в соответствии с которым стороны обязались совместно действовать в строительстве и реализации квартир.

17.03.2003 года между ЗАО «Южин-строй» и ЗАО «Ракурсстройинвест» был заключен договор на передачу функций заказчика-застройщика по строительству многоэтажного дома на земельном участке, переданном в аренду ЗАО «Ракурсстройинвест» по договору № 3857 от 01.08.2001 года.

26.03.2003г. ЗАО «Южин-строй» выкупило долю ЗАО «Ракурсстройинвест» в общей собственности участников.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-15229/06-с7-5/41 от 20.11.2006г. по иску ЗАО «Южин-сторй» к Администрации Волгограда, Комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда о понуждении внести изменения в договор аренды, действия Администрации Волгограда, выразившиеся в отказе внести изменения в договор аренды земельного участка № 3857 от 01.08.2001 года в части указания в качестве арендатора данного земельного участка ЗАО «Южин-строй», признаны незаконными.

В порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ЗАО «Южин-строй», суд обязал Администрацию Волгограда совершить действия по переоформлению договора аренды земельного участка (учетный номер 5-55-48, отвод 13353, общей площадью 8257 кв.м.), заключенного 01.08.2001 года, № 3857, на основании Постановления Администрации Волгограда № 901 от 01.08.2001г. «О предоставлении земельного участка для строительства на ЗАО «Южин-строй» в качестве арендатора.

Изменениями от 29.12.2006г. к выше указанному договору, на основании постановления апелляционной  инстанции от 30.11.2006г. по делу № А12-15229/06-с7-5/41, срок действия  договора продлен до 30.11.2009г. для завершения строительства многоэтажного жилого дома; внесены изменения в части наименования организации: Закрытое акционерное общество «Ракурсстройинвест» заменено на закрытое акционерное общество «Южин-строй» (лист дела 20).

Согласно ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Администрация Волгограда изложила свою позицию в апелляционной жалобе и основывает ее на том, что суд не применил нормы статьи 28  Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей на момент вынесения постановления апелляционной инстанции. В соответствии с выше указанной нормой, моментом возникновения права определяется решением суда, а не моментом государственной регистрации.

В связи с этим заявитель апелляционной жалобы считает, что признание судом ЗАО «Южин-строй» арендатором земельного участка только с момента государственной регистрации изменений к договору аренды, заключенных на основании решения суда, не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно доводам, изложенным заявителем в апелляционной жалобе,  на ответчике лежала обязанность самостоятельно отслеживать изменения в нормативных актах, касающихся изменений размеров арендной платы, а также самостоятельно производить новый расчет арендной платы на текущий год.  При этом в договоре отсутствуют какие-либо корреспондирующие положения, по которым арендодатель обязан был разъяснять, рассчитывать или каким-либо другим образом способствовать правильному, полному, своевременному расчету размера арендной платы.

Представитель ответчика в судебном заседании от 03 июня 2008года по делу № А12-18969/07-с28, пояснил, что в соответствии с заключенным между ответчиком и ЗАО «Ракурсстройинвест» на передачу функций заказчика – застройщика по строительству дома на спорном земельном участке, права и обязанности Заказчика были переданы ЗАО «Южин-строй». В декабре  2006 года договор аренды, заключенный между Администрацией Волгограда  и ЗАО «Ракурсстройинвест»,    на основании Постановлений Администрации Волгограда от 29 апреля 2004 года № 542 «О создании Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда» и от 01 июля 2004 года № 853 «О делегировании прав ведения арендных отношений по земле в Волгограде», был переоформлен, и   в качестве арендатора спорного земельного участка стало выступать ЗАО «Южин-строй».

Представитель ответчика пояснил, что арендная плата вносилась с момента, когда ЗАО «Южин-строй» стал арендатором земельного участка, поскольку именно с этого момента возникла обязанность по внесению арендной платы. Ранее спорный земельный участок ответчиком не использовался.

Согласно уведомления о государственной регистрации договора аренды №01/076/2007-63 от 28.02.2007г, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», изменения от 29.12.2006г.  договор аренды  № 3857 от 01.08.2001 года прошли государственную регистрацию, о чем сделана запись регистрации № 34-34-01/076/2007-63 от 12.02.2007г.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения по делу, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Апелляционная коллегия считает обоснованным применение судом первой инстанции статьи 606 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

 В соответствии с ч.2 ст. 606 Гражданского кодекса  РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

 В соответствии со ст. 130, 131, 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации. Дополнительное соглашение, являющиеся неотъемлемой частью договора, также подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору – п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды, обязательства сторон сохраняются в неизменном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

На основании выше изложенного, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что исковые требования Администрации Волгограда о взыскании задолженности по арендной плате до внесения изменений в договор аренды № 3857 от 01.08.2001г. в установленном законом порядке не подлежат.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 2.9 Договора №3857 от 01.08.2001г., в случае не внесения арендной платы в установленные настоящим договором  срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению (лист дела 11).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушавшим обязательство.

ЗАО