Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2008 по делу n А-57-17175/07-2. Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                            Дело № А-57-17175/07-2

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен   02 июня  2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Бирченко А.Н.,

судей С.А. Жаткиной, Ф.И., Камериловой В.А.,

при ведении  протокола  судебного  заседания секретарем судебного заседания    Хорошайло Е.А.,

при участии в заседании:

от истца индивидуального предпринимателя Иоффе Дмитрия Михайловича - представитель не явился, извещен надлежащим образом,  уведомление №96293,

от ответчиков:

от  Комитета по управлению имуществом Саратовской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом, уведомление №96294,

от Администрации г. Саратова, - представитель не явился, извещен надлежащим образом, уведомление №96295,

от Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата по Саратовской области» - представитель не явился, извещен надлежащим образом, №96297,

от Общества с ограниченной ответственностью «Волга Сити»- Чукалин И.В., представитель по доверенности от 01.02.2008,

от третьего  лица:

от Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова - представитель не явился, извещен надлежащим образом, уведомление №96300

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВОЛГА Сити», г. Саратов на определение Арбитражного суда Саратовской области от 13 марта 2008 года по делу № А57-17175/07-2,  (судья Сидорова Ю.И.)

по иску индивидуального предпринимателя Иоффе Дмитрия Михайловича, г. Саратов

к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, (далее – КУИ Саратовской области), г. Саратов,

Администрации г. Саратова, г. Саратов,

Управлению Роснедвижимости по Саратовской области, г. Саратов,

Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата по Саратовской области» в лице отдела обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости № 12, г. Саратов,

Обществу с ограниченной ответственностью «Волга Сити», (далее – ООО «Волга Сити»), г.Саратов,

третьи лица:

Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, (КЗР администрации г. Саратова), г. Саратов,

Государственное учреждение федеральная регистрационная служба по Саратовской области, (далее – ГУ ФРС по Саратовской области), г. Саратов

о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, о прекращении права аренды,

УСТАНОВИЛ:

    Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13 марта 2008 года по делу № А57-17175/07-2 отказано в удовлетворении ходатайства ООО «Волга Сити» об отмене мер по обеспечению иска путем  запрета ООО «Волга Сити» и другим лицам совершать действия по передаче прав по договору аренды от 15.06.2007 №383/1 на земельный участок площадью 8 245 кв.м., расположенный по адресу: г.Capaтов, ул.Чернышевского Н.Г., 52, кадастровый номер 64:48:05 03 09:0071, до вступления  решения суда в законную силу.

Не согласившись с принятым определением  ООО «Волга Сити»  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 13 марта 2008 года по делу № А57-17175/07-2 как незаконное и необоснованное.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что ООО «Волга Сити» как собственник зданий, строений  и сооружений  на спорном земельном участке может передавать право аренды на земельный участок, а поэтому  принятие судом первой инстанции мер по обеспечению иска путем  запрета ООО «Волга Сити» и другим лицам совершать действия по передаче прав по договору аренды на земельный участок нарушает требования статей 90 и 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку обременение земельного участка  правами третьих лиц в соответствии с договором аренды не может затруднить исполнение судебного акта.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в переделах доводов апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом  3 статьи  156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи  и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Иоффе Дмитрий Михайлович обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, Администрации г.Саратова, Управлению Роснедвижимости по Саратовской области, Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата по Саратовской области», ООО «Волга Сити»» о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.06.2007 №383/1, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «Волга Сити» на земельный участок, кадастровый номер 64:48:05 03 09:0071, площадью 8 245 кв.м., расположенный по адресу: г.Саратов, ул.Чернышевского Н.Г., 52 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, о прекращении права аренды ООО «Волга Сити» на земельный участок, площадью 8 245 кв.м., расположенный по адресу: г.Саратов, ул. Чернышевского Н.Г., 52, возникшее на основании договора аренды земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «Волга Сити», зарегистрированное в ГУ ФРС по Саратовской области.

22 августа 2007 года истец обратился в суд с заявлением об обеспечении иска путем запрета ООО «Волга Сити» и другим лицам совершать действия по передаче прав по договору аренды на земельный участок площадью 8 245 кв.м., расположенный по адресу: г.  Саратов, ул.Чернышевского Н.Г., 52, кадастровый номер 64:48:05 03 09:0071 до вступления решения суда в законную силу.

Суд первой инстанции определением от 03.10.2007 по делу № А57-17175/07-2 удовлетворил ходатайство о принятии обеспечительных мер.

В период принятия обеспечительных мер право собственности по двум объектам недвижимости (нежилые здания литерами Р и Т), расположенным на спорном земельном участке не были зарегистрированы за ООО «Волга Сити». Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 ноября 2007 года по делу №А-57- 18233/07-36 признано право собственности ООО «Волга Сити» на нежилые здания литерами Р и Т по адресу: г.Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 52.

11   февраля   2008 года   право   собственности   ООО   «Волга  Сити»   на  указанные здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Учитывая указанные обстоятельства, ООО  «ВОЛГА Сити» обратилось с ходатайством об отмене обеспечительных мер.

  Принимая определение об отказе в удовлетворении ходатайства ООО «Волга-Сити» об отмене обеспечительных мер, суд первой инстанции применил статью 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и повторно оценил доводы индивидуального предпринимателя Иоффе Д.М. о том, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, поскольку реализация прав арендатора, предусмотренная статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, может повлечь обременение данного земельного участка правами третьих лиц, поскольку арендатор в силу закона вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, а в случае удовлетворения иска и применения последствий недействительности сделки, непринятие мер по обеспечению иска  может затруднить исполнение судебного акта.

Суд первой инстанции указал, что принятые меры по обеспечению иска отвечают критерию соразмерности заявленных исковых требований, предмету спора и соответствуют требованиям статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

В судебном заседании в обоснование ходатайства об отмене обеспечительных мер ООО «ВОЛГА Сити» указал на совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке с ООО «ЭППЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ», о чем представил договор купли-продажи от 30.01.2008 (л.д. 120), свидетельства о государственной регистрации прав от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-170, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-171, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-172, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-099, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-100, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-101 (л.д. 25-29, т.2) на объекты недвижимости ООО «ЭППЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ», а также договор замены сторон в обязательстве от 28.01.08, заключенный между ООО «ВОЛГА Сити» и ООО «ЭППЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ». В соответствии с пунктом 1.1 которого, ООО «ВОЛГА Сити» уступает, а ООО «ЭППЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ» принимает на себя права и обязанности по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.06.2007 №383/1.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Данная правовая позиция подтверждается пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды   между   покупателем   недвижимости   и   собственником   земельного участка. 

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды земельного участка от 15.06.2007 №383/1 является земельный участок с кадастровым номером 64:48:050309:0071, находящийся по адресу: г.Саратов, ул. Им. Чернышевского Н.Г., 52, который занят объектами недвижимого имущества, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 07.06.2007 №48/07-7834, являющегося неотъемлемой частью договора. Следовательно, земельный участок и объекты недвижимости неразрывно связаны между собой, а судьба земельного участка следует судьбе недвижимого имущества и без передачи прав на объекты недвижимого имущества не могут быть переданы права на аренду земельного участка. В связи с изложенным, право аренды на земельный участок неразрывно связано с объектами недвижимости.

Таким образом, изучив материалы дела, доводы изложенные в апелляционной жалобе, пояснения, данные в процессе рассмотрения апелляционной жалобы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд находит подлежащей удовлетворению апелляционную жалобу по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры могут быть приняты, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения значительного ущерба заявителю.

В соответствии со статьей 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Как следует из материалов дела, по спорному договору аренды земельный участок в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 07.06.2007 №48/07-7834, предоставлен под объекты недвижимости (6 нежилых зданий), таким образом, договором аренды определен порядок и право аренды земельного участка.

В настоящее время ООО «Волга-Сити» в соответствии с договором купли-продажи от 30.01.2008, заключенного с ООО «ЭППЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и свидетельств о государственной регистрации прав от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-170, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-171, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-172, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-099, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-100, от 11.02.08г. №64-64-11/032/2008-101 (л.д. 25-29, т.2) не является собственником объектов недвижимости, которые расположены на спорном земельном участке, а потому при рассмотрении дела суду первой инстанции предстоит рассмотреть вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, нежилые здания которых расположены на спорном земельном участке. При этом следует отметить, что договор купли-продажи и свидетельства зарегистрированы задолго до принятия оспариваемого определения.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель ООО «Волга-Сити» также представил договор замены стороны в обязательстве, заключенный 28.01.2008 с ООО «ЭППЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ», по условиям которого последний принимает на себя права и обязанности по договору аренды от 15.06.2007 №383/1, что позволит в условиях рассмотрения иска по существу (в настоящее время определением Арбитражного суда Саратовской области от 10.12.2007 производство по делу приостановлено) предотвратить невозможность исполнения судебного акта, принятого судом первой инстанции, а также возможного причинения ущерба заявителю.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах и доказательствах вывод суда первой инстанции о том, что, принятые обеспечительные меры соразмерны и обоснованы заявленному иску и, что непринятие указанных