Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2007 по делу n nА12-8984/07-С40. Изменить решение (ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                    Дело N А12-8984/07-С40

11 декабря 2007 года

Резолютивная часть постановления объявлена  7 декабря  2007года.

Полный текст постановления изготовлен  11  декабря  2007 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бирченко А.Н.,

судей Жаткиной С.А., Тимаева Ф.И., 

при ведении протокола судебного заседания  секретарем   судебного   заседания  Колчиной С.И.,

при участии в заседании:

 от Территориального управления  Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области, г. Волгоград – не явился, извещен надлежащим образом 28.11.2007, 

от общества с ограниченной ответственностью “База снабжения №77, г. Волгоград

- не явился, извещен надлежащим образом 27.11.2007,

от  третьих лиц:

администрации г. Волгограда- не явился, извещен надлежащим образом 27.11.2007,

Комитета земельных ресурсов администрации г. Волгограда - не явился, извещен надлежащим образом 27.11.2007

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 - 15 августа  2007 года по делу № А12-8984/07-С40,  принятое  судьёй Романовым С.П.,

по иску  Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области, г. Волгоград

к обществу с ограниченной ответственностью “ База снабжения №77”,

г. Волгоград

третьи лица:

администрация г. Волгограда, г. Волгоград

комитет земельных ресурсов администрации г. Волгограда

о  внесении изменений в договор аренды

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области, (далее – ТУ Росимущества по Волгоградской области),  г. Волгоград обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью “База снабжения №77” (далее - ООО “База снабжения №77”) г. Волгоград о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29 сентября  2004 года  №5497 (вводную часть, пункты 2.3, 2.4, 2.8, 2.10., в пункт “Юридические адреса сторон” и пункт 2.9 -исключить), заключенный между администрацией  г. Волгограда  и ООО “База снабжения № 77”, основывая исковые требования  на статьях  450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье  65 Земельного кодекса Российской Федерации.

            Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13-15 августа 2007 года по делу № А12-8984/07-С40 в удовлетворении иска отказано.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что с требованием о внесении изменений в договор может обратиться лишь сторона по договору. На основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 17.09.2005 № 1458-р  к истцу перешли права на имущество, а  не права по договору. В Едином государственном реестре прав зарегистрирован договор аренды, стороной которой является администрация г. Волгограда. Сведений о прекращении указанной записи и возникновения у ТУ Росимущества  по Волгоградской области  прав по договору в установленном законом порядке не представлено. Право собственности администрации г. Волгограда на земельный участок прекращено на основании акта государственного органа, что свидетельствует о прекращении ее обязательств по договору по основаниям статей 416, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с тем, что обязательства администрации г. Волгограда, как стороны по договору прекратились,  договор не  может быть признан действующим на момент обращения истца с иском. Требование о внесении изменений в договор, утративший  свою силу, противоречит нормам действующего законодательства, истцом избран неверный способ защиты нарушенных прав.

Не согласившись с принятым решением, ТУ Росимущества по Волгоградской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятое по делу № А12-8984/07-С40 решение от 13-15 августа 2007 года и принять новый судебный акт.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29 сентября 2004 года между  администрацией г. Волгограда и ООО “База снабжения №77” был заключен договор  аренды земельного участка № 5497, согласно которому арендатору в пользование за плату сроком с 09.06.2004 по 19.09. 2045  передан земельный участок из земель поселений, учетный номер 8-146-2, кадастровый номер 34:34:08 01 21:0003, площадью 3467 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград Красноармейский район, ул. Гремячинская,66.

Договор аренды в установленном законом порядке  прошел  государственную регистрацию, о чем имеется отметка в договоре и выписка УФРС по Волгоградской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.08.2006  01/076/2006-0530 (т.1, л.д.30).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона “О разграничении государственной собственности на землю” и на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 17.09.2005 №1458-р (т.1, л.д.77), Российская Федерация зарегистрировала права собственности на вышеуказанный участок, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  о переходе прав (т.1,  л.д.71-72,98-99).

В связи с изменением собственника арендуемого земельного участка , 16.10.2006  ТУ Росимущества по Волгоградской области обратилось  к ответчику подписать  дополнительное соглашение № 4  к договору аренды  земельного участка от 29 сентября 2004 года № 5497 (т.1, л.д.43), касающееся  изменения наименования арендодателя и изменения условий определения размера арендной платы, составленного на основании Отчета от 16.08.2006 №08/09-1 “По определению рыночно обоснованной величины арендной платы за земельный участок, находящийся по адресу: г. Волгоград, ул. Гремячинская, 66”, выполненного оценочной фирмой ООО ”Волгоград-Консалтинг” и, прошедшего в установленном порядке экспертизу в отделе оценки ТУ Росимущества по Волгоградской области (т.1, л.д.24-26). Согласно  указанному отчету  годовой размер арендной платы составляет 1335552 руб., а величина ежемесячной арендной платы за весь земельный участок без НДС определена111296 руб. Предложение об изменении условий договора было направлено в письменной форме ответчику, о чем в материалах дела имеется сопроводительное письмо и дополнительное соглашение №4 к договору от 29.09.2004 №5497.

            Ответчик, получив письмо от 16.10.2006 №10/7724 за подписью и.о. руководителя ТУ Росимущества по Волгоградской области и  дополнительное соглашение №4 к договору от 29.09.2004 №5497,  рассмотрел по существу предложенные истцом изменения к договору, изложенные в дополнительном соглашении №4 и, не согласившись с условиями  в части определения механизма арендной платы и размера арендной платы 1335552 руб., письмом от 1 ноября 2006 года предложил уменьшить размер  арендной платы (л.д. 33,т.1).

            Приведенные обстоятельства послужили основанием для предъявления рассматриваемого иска.

            Требование о порядке изменения условий  договора, предусмотренное статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом было выполнено, поскольку предложение об изменении условий договора в письменной форме было направлено стороне по договору , которое было рассмотрено  с представлением своих разногласий.

            Право на предъявление настоящего  иска ТУ Росимущества по Волгоградской области обосновывает тем обстоятельством, что в настоящее время осуществлен переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к Российской Федерации , а поэтому он как новый собственник предложил арендатору внести изменения в наименование арендодателя и внести изменения  в договор аренды, предложив пункты договора следующего содержания: 

      1.   Изложить вводную часть договора в следующей редакции: “В соответствии    с    Земельным     кодексом    РФ,  на    основании    записи государственной регистрации права собственности РФ на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.03.2006 года № 34-34-01/041/2006-167, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области, именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, с одной стороны, и ООО “База снабжения № 77”, рекомендуемое в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:” и далее по тексту договора.

2.  Пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции:

«Годовой размер арендной платы за участок с 09.08.2006 года составляет 1335552 рублей (Один миллион триста тридцать пять тысяч пятьсот пятьдесят два рублей). 111296 (сто одиннадцать тысяч двести девяносто  шесть) рублей в месяц без НДС.»

Годовой размер арендной платы определен на основании Отчета от 16.08.2006 № 08/09-1 “По определению рыночно обоснованной величины арендной платы за земельный участок, находящийся по адресу: г. Волгоград,  ул. Гремячинская, 66”, выполненного оценочной фирмой ООО “Волгоград-Консалтинг”, прошедшего в установленном порядке экспертизу в отделе оценки Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области (Заключение от 25.09.2006 № 181 а/2006)”.

3.   Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции:

“Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, равными долями в течение года, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца, сумма арендной платы с 13.03.2006 по 01.11.2006 вносится Арендатором  не позднее  десяти дней с момента подписания настоящего Договора”.

4.  Пункт 2.8. Договора изложить в следующей редакции:

“Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующими нормативными и иными актами путем направления арендатору уведомления. Арендатор считается извещенным об изменении размера арендной платы с момента получения  уведомления.»

            5. В пункте 2.9. договора второе предложение исключить.

6. Пункт 2.10. договора изложить в следующей редакции:

“Перечисление денежных средств осуществляется на счет Управления федерального казначейства по Волгоградской  области путем заполнения полей платежных документов в следующем порядке:

“Получатель” - УФК по Волгоградской области (ТУ Росимущества по ' Волгоградской области)

 ИНН -  3444112640,     КПП  - 344401001

“Банк получателя” - ГРКЦ ГУ Банка России по Волгоградской области г. Волгоград, “БИК” - 041806001, “Сч. №” - 40101810300000010003, код бюджетной классификации - 166 111 05 021 01 0000 120, ОКАТО - по месту положения земельного участка. “Назначение платежа” - арендная плата за землю (пени) по договору (№,  дата)”.

Не   реже   одного   раза   в   три   месяца   Арендатор   проводит   с  арендодателем сверку расчетов по арендной плате за землю”.

7. Пункт  “Юридические  адреса   сторон”   изложить   в   следующей редакции: “Реквизиты Сторон:

Территориальное Управление

Федерального агентства по управлению

федеральным имуществом по

Волгоградской области,

400131, г. Волгоград.

пр.им. В. И. Ленина, 15

тел. 38-86-44, факс 38-50-00

р/с 40105810500000010142

в ГРКЦ ГУ Банка России по

Волгоградской области г. Волгоград

БИК 041806001 ИНН 3444112640

ООО “База снабжения № 77”

400087, г .Волгоград, ул. Невская, 13А, Тел/факс [phone], 37-77-83

ИНН 3444079696, КПП 344401001

р/с 40702810700500141152 в Волгоградском филиале Банк ОАО “Возрождение”

 г. Волгограда, к/с 30101810800000000824, БИК 041806824, ОКПО 50519345

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем может быть либо собственник сдаваемого в аренду имущества, либо управомоченное им или законом лицо.

В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации  от 11 января 2002 года № 66   “ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”  в п.23  дано разъяснение, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, а поэтому довод суда первой инстанции о том, что на момент обращения истца в суд с  настоящим иском договор не может быть признан действующим, несостоятелен.

В силу статей 450,451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной,  а также в связи с существенным изменением обстоятельств , из которых стороны исходили при заключении договора.

Истец, представил  Отчет от 16.08.2006 года № 08/09-1 “По определению рыночно обоснованной величины арендной платы за земельный участок, находящийся по адресу:

г. Волгоград, ул. Гремячинская, 66” и заключение ТУ Росимущества по Волгоградской области от 25.09.2006 № 181а/2006 (т.1,  л.д.20-25), согласно которым размер арендной платы по договору аренды  от 29.09.2004  №5497, составил по состоянию на 09.08.2006 –  111269 рублей  в месяц.

В исковом заявлении истец указывает, что  размер годовой арендной платы за земельный участок по договору аренды от 29.09.2004 №5497 на 2004 год  составил 425920,95 руб в год, с 12.08.2005 –21738,09 руб., а на основании решения Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 №29/590 “ Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год”, размер арендной платы  с 31 марта 2006 года установлен 24997,07 руб в год. Однако обоснование изменения механизма определения  величины  арендной платы    в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ,  а не  на основании решения  Волгоградской городской Думы “Об утверждении