Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2008 по делу n А06-6279/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № 06-6279/2007-9 27 февраля  2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2008года.

Полный текст постановления изготовлен  27 февраля 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Жаткиной С.А.,

судей Бирченко А.Н., Камериловой В. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Колчиной С. И.,

при участии в заседании от ответчика – директор ООО ПКФ «Ромашка» Гарпинченко Л.Г.,  адвокат Авличев В.Н. (доверенность № 12 от 24.12.2007г.), 

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Ромашка», г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от «27» декабря 2007 года по делу №  А 06-6279/2007-9 (судья С. В. Богатыренко)

по иску  Комитета имущественных отношений г. Астрахани; г.Астрахань,

к  Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Ромашка», г. Астрахань,

о расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения, взыскании 1 160 634 руб. 62 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений г. Астрахани обратился в Арбитражный суд Астраханской области к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Ромашка», г. Астрахань с иском о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений № 3610 от 01.11.1995г., выселении ответчика из занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 888 827 руб. 40 коп., пени за период просрочки в размере 271 807 руб. 22 коп., всего - 1 160 634 руб. 62 коп.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 27 декабря 2007 года постановлено расторгнуть   договор   аренды   муниципальных   нежилых   помещений  №   3610   от 01.11.2005г., заключенный между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани и Обществом   с   ограниченной   ответственностью   Производственно-коммерческая   фирма «Ромашка». Выселить арендатора - Общество с ограниченной ответственностью Производственно коммерческая фирма «Ромашка» из нежилого помещения № 001 по пр. Бумажников, 18 литер «А». Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Ромашка» в пользу Комитета имущественных отношений г. Астрахани задолженность в сумме 888 827 руб. 40 коп. и неустойку в сумме 27 180 руб. 72 коп., а всего 916 008 руб. 12 коп.                                                                                                                   В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Ромашка», г. Астрахань, обратилось с апелляционной жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда Астраханской области от 27.12.2007 года  отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в исковых требованиях. Полагает, что истец обязан был уведомить Общество об изменении размера арендной платы. Общество систематически уплачивало арендную плату в размере, установленном договором.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет имущественных отношений г.Астрахани просит решение суда первой инстанции оставить без изменения как принятое с соблюдением норм материального и процессуального права

Истец в судебное заседание своего представителя не направил. О времени и месте судебного рассмотрения извещён своевременно, надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01   ноября   1995г.   между Комитетом имущественных    отношений    г.    Астрахани (Комитет) и Товариществом  с  ограниченной ответственностью  «Ромашка» (Арендатор)  заключен договор №  3610  аренды  муниципальных  нежилые помещений, согласно условиям которого, Комитет сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, пр. Бумажников, 18 общ.. г площадью 545,6 кв.м с целью использования под кафе.

Факт  принадлежности  имущества,  сдаваемого  в  аренду по  данному договору, муниципальной     собственности     подтверждается     Выпиской     №     23370     из     реестр муниципального имущества, представленной в материалы дела.

Пунктом 3 указанного договора определен срок аренды с 01 ноября 1995г. по 3 декабря 2008 г.

18.04.2000г. в договор аренды № 3610 от 01.11.1995г. внесены изменения в части наименования арендатора. Стороны определили наименование арендатора читать в следующей редакции - Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Ромашка».

25.12.2006г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды № 3610 от 01.11.1995г., согласно которому раздел I договора изложили в следующей редакции: Комитет сдает Арендатору в аренду (во владение и пользование) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, пр. Бумажников, 18 литера «А» помещение № 001 с  общей площадью 547,3 кв.м с целью использования под кафе.

В соответствии с решением Совета Муниципального образования «Город Астрахань» № 106 от 28.04.2005г. размер арендной платы, подлежащей уплате ответчиком, увеличен.

По мнению истца, ответчик свои обязательства по полному и своевременному внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с августа 2006г. по октябрь 2007г. в размере 888 827 руб. 40 коп. По указанной причине договор аренды подлежит расторжению, а ответчик – выселению из арендованного помещения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы,  выслушав в судебном заседании полномочных представителей ответчика, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы частично обоснованными. Решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Как предусмотрено пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Суд апелляционной инстанции полагает, что при заключении договора аренды между сторонами достигнуто соглашение по всем его условиям, в том числе и о размере и порядке уплаты арендной платы.

В соответствии с условиями пункта 7 договора Арендатор оплачивает арендную плату Комитету самостоятельно, согласно постановлению администрации города № 5299 от 09.12.1994г., за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца. Арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы в связи с ростом цен, тарифов, нормативов на основании решений органа исполнительной власти (приложение № 1). Арендатор обязан оплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из анализа приведённых норм закона и условий договора, по мнению суда апелляционной инстанции, следует, что стороны согласовали порядок увеличения арендной платы в связи с ростом цен, тарифов, нормативов (с учётом инфляции), закрепив в договоре право внесения арендодателем изменений в договор аренды в части увеличения арендной платы.

При этом из практики, установившейся между сторонами договора, следует, что такие изменения вносятся арендодателем путём направления письменного уведомления арендатору об изменении  арендной платы. Данное обстоятельство усматривается из представленного ответчиком уведомления от 13.01.2004 года.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что факт вступления в силу решения № 106 от 28.04.2005 года и опубликование его в приложении к газете «Горожанин» 06.05.2005 года является основанием для приведения ранее заключённых договоров в соответствие с указанным решением.

По мнению суда апелляционной инстанции, обязанность приведения договора аренды в соответствие с названным решением, возложена договором аренды на арендодателя. Делая такой вывод, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим. Из пункта 7 договора аренды следует, что арендная плата определена не в конкретном денежном выражении, а арендатор обязан уплачивать её согласно Постановлению администрации города 3 5299 от09.12.1994г. и приложению № 1.

Истцом в материалы дела представлено приложение № 1 к договору № 3610 от 01.11.1995 года, в котором арендодателем сделан расчёт арендной платы с 01.05.2005г. и определена для арендатора ООО ПКФ «Ромашка» конкретная сумма арендной платы в месяц – 63 324,52 руб. Копия аналогичного приложения № 1 с расчётом арендной платы за 2003 год представлена ответчиком в суд апелляционной инстанции.

Таким образом, именно истцом рассчитывается и устанавливается сумма арендной платы на основании решений органа исполнительной власти.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении у истца из договора аренды обязанности уведомлять ответчика об изменении условий договора в части увеличения арендной платы.

Поскольку истцом обязанность по внесению изменений в договор аренды в части увеличения арендной платы путём направления уведомления ответчику не исполнена, вина ответчика в неуплате арендной платы в надлежащем размере не установлена.

Кроме того, вывод суда первой инстанции о том, что ответчик на протяжении длительного времени - с августа 2006г. по октябрь 2007г. не вносил арендную плату, опровергается платёжными поручениями, представленными ответчиком в суд апелляционной инстанции.

Из платёжных поручений №2 от 10.01.2007г., №20 от 09.02.2007г., №32 от 22.03.2007г., №44 от 14.04.2007г., №56 от 11.05.2007г., №81 от 13.07.2007г, №91 от 11.09.2007г., №106 от 11.10.2007г., №119 от 13.11.2007г., №126 от 12.12.2007г., №001 от 09.01.2008г., №03 от 17.01.2006г., №11 от 13.02.2006г., №002 от 13.03.2006г., №30 от 29.03.2006г., №33 от 07.04.2006г., №48 от 12.05.2006г.,№59 от 14.06.2006г., №70 от 12.07.2006г., №80 от 14.08.2006г., №104 от 10.10.2006г., №122 от 13.11.2006г., №129 от 12.12.2006г. следует, что ответчик ежемесячно уплачивал арендную плату в размере, установленном до 01.05.2005г.

С учётом изложенного, по мнению суда апелляционной инстанции, к ответчику не могут быть применены меры ответственности за нарушение условий договора в виде досрочного расторжения договора и выселении (пункт 14 п.п. «в»договора) и уплаты пени за просрочку оплаты арендной платы (пункт 9 договора).

Расторжение договора аренды с ответчиком и выселение его из занимаемого помещения противоречит нормам статей 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем,  суд апелляционной инстанции полагает, что ответчик принял на себя обязательство уплачивать арендную плату, в случае изменения размера, с момента её введения, то есть установления  порядка исчисления решением органа исполнительной власти.

Таким образом, с 01.05.2005 года ответчик обязан уплачивать арендную плату в размере 63 324,52 руб. в месяц.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика арендной платы в указанном размере за период с августа 2006 года по октябрь 2007 года, то есть за 15 месяцев, за вычетом уплаченной ответчиком суммы 61 040,4 руб.

Сумма арендной платы за 15 указанных месяцев составляет 949 867,8 руб., сумма 61 040,4 руб. зачтена истцом в качестве оплаты, исковые требования заявлены в размере 888 827,4 руб.  Поскольку, ответчиком уплачено в пользу истца арендной платы за взыскиваемый период ещё на сумму 284 000 руб. в соответствии с перечисленными платёжными поручениями, взысканию подлежит сумма 604 827,4 руб.

В остальной части иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 декабря 2007 по делу № 06-6279/2007-9 в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений № 3610 от 01.11.2005г., выселении арендатора –Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Ромашка» из нежилого помещения № 001 по пр.Бумажников, 18 литер «А», о взыскании с  Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Ромашка» неустойки в сумме 27 180 руб. 72 коп. отменить. В иске в указанной части отказать.

Решение суда в части взыскания с Общества с ограниченной