Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 по делу n А12-34747/05. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо право которого было нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника – также его вину.

Истцом при расчете размера причиненных убытков ссылается на неполучение арендной платы в размере согласованном по договорам аренды с «ООО Поволжская недвижимость» от 12.05.2004 г., от 03.01.2005 г, от 01.06.2005 г.

Из материалов дела следует, что 12.05.2004 г. между Лукьянцевым А.В. (принципал) и ООО «Поволжская Недвижимость» (агент) подписан агентский договор б/номера, согласно которому агент обязался совершить действия, связанные с поиском отдельно стоящего нежилого здания общей площадью не менее 1.200 кв.м. сдаваемого в аренду, заключить договор аренды и выполнять иные действия, связанные с исполнением заключенного договора аренды.

25.05.2004г. истец заключил договор аренды с ООО «Поволжская Недвижимость», предметом которого было определено отдельно стоящее нежилое здание, находящееся по адресу: Кумылженский район, станица Кумылженская, ул. Лермонтова, 1а, общей площадью 1376,9 кв.метра (том 1 л.д.24-25).Оплату по договору аренды надлежало произвести единым платежом в размере 3.029.180 руб., из расчета 200 руб. за 1 кв.м. в месяц, в том числе и налог на добавленную стоимость.

Согласно приложению № 3 «Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности зданий» к СНИПу 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения», утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 (в редакции от 23.06.2003 г.)  общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей по внутреннему обмеру (в том числе технических, мансардных, цокольных и подвальных).

Из имеющегося в материалах дела  технического паспорта  (л.д.109-120 том 12) следует, что в состав здания по адресу Волгоградская область, Кумылженский район, ст. Кумылженская, ул. Лермонтова, дом 1а входят помещения площадью 638,0 кв.м., расположенные на 1 этаже, помещения площадью 655,5 кв.м., расположенные на 2 этаже здания и помещения площадью 342,8, расположенные в подвале здания, лестничные клетки на 1 этаже – площадью 30,2, лестничные клетки на 2 этаже – площадью 53.2. Таким образом общая площадь здания составляет 1719,7 кв.метров.

  В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ,  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

Из содержания пункта 1 договора аренды от 25.05.2004 года  следует, что передаче в аренду подлежало здание площадью 1376,9 кв.метра, из расчета этой площади устанавливалась сторонами арендная плата. Фактическая же общая площадь помещений в здании составляет 1719,7 кв.метров. То есть из указанного договора невозможно с достоверностью установить предмет аренды – часть здания - нежилое помещение площадью 1376,9 кв.м. или же все здание площадью 1719,7 кв.метров.        

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами не был согласован объект аренды и в силу положений статьи 607 ГК РФ договор аренды  от 25.05.2004 г. не считается заключенным.

Несогласованность объекта аренды при оформлении договора от 25.05.2004 года свидетельствует и то обстоятельство, что впоследствии между истцом и ООО «Поволжская недвижимость» заключаются договора, по которому в аренду передаются помещения полуподвала спорного здания площадью 342,8 кв.метров.

03.01.2005 г. (том 10 л.д.44) между истцом и ООО «Поволжская недвижимость» заключен договор аренды, предметом которого определены согласно пункта 1.1., 1.2. нежилые помещения общей площадью 342,8 кв.м., расположенные в полуподвале здания по адресу: Волгоградская область, Кумылженский район, станица Кумылженская, ул. Лермонтова, 1а.

Согласно пункта 2.1. договора  стоимость аренды нежилых помещений составляет 68.560 рублей за каждый календарный месяц времени фактического пользования помещением, указанным в настоящем договоре. Срок договора определен  с 01.01.2005 г по 31.05.2005 г. Исходя из согласованной сторонами стоимости аренды помещения, общая стоимость аренды нежилых помещений за пять месяцев составит 5 х 68.560 руб. =  342.800 рублей.

01.06.2005 года  между истцом и ООО «Поволжская недвижимость» заключен договор аренды (том10 л.д.45), предметом которого  согласно пункта 1.1., 1.2. определены также нежилые помещения общей площадью 342,8 кв.м., расположенные в полуподвале здания по адресу: Волгоградская область, Кумылженский район, станица Кумылженская, ул. Лермонтова, 1а. Срок аренды определен с 01.06.2005 года по 31.12.2005 г.

 Согласно пункту 2.1. договора  стоимость аренды нежилых помещений составляет 137.120 рублей за каждый календарный месяц времени фактического пользования помещением, указанным в настоящем договоре. Исходя из согласованной сторонами стоимости аренды помещения, общая стоимость аренды нежилых помещений за семь месяцев составит 7 х 137.120 руб. =  959.840 рублей.

При расчете суммы убытков истец указывает, что по вине ответчика не получен  доход в виде арендной платы в случае исполнения заключенных с ООО «Поволжская недвижимость» договоров аренды за  период с 01.06.2005 г. по 15.10.2005 г. в размере 2 591 627 руб.; за период с 16.10.2005 г. по 31.12.5005 г. в размере 1 439 818 руб. исходя из площади помещения 1699 кв.м.

 При этом как видно истец не берет в расчет согласованную сторонами по договорам стоимость аренды помещения  и не учитывая при этом, что помещения полуподвального этажа площадью 342,8 кв.метров в пользование ответчику не передавались. Доказательства, подтверждающие использование данных помещений ответчиком в материалы дела не представлены.

Кроме того помещение площадью 20,7 кв.м., в этом же спорном здании, расположенное на первом этаже,  истец по договору аренды от 01.07.2004 г. (том 1 л.д.55-56) передал в аренду предпринимателю Журавлеву П.Н., тогда как при расчете суммы убытков за период  с 01.07.2004 г. по 31.05.5005 г. истец исходит из общей площади помещений первого и второго этажа 1376,9 кв.метров, включающей в себя в том числе и помещения переданные предпринимателю Журавлеву П.Н.

На основании изложенного, учитывая, что иных доказательств в обоснование размера причиненных убытков истцом не представлено, размер ущерба истцом не доказан, не доказана причинная связь между заявленной суммой ущерба  и действиями ответчика, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от «12» февраля 2009 года по делу А12-34747/05 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с  ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость-Поволжье» без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Председательствующий                                                                           О.И. Антонова

Судьи                                                                                                           Ф.И. Тимаев

                                                                                                                        В.А. Камерилова