Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2009 по делу n А06-1/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                         Дело № А06-1/2009

13 мая 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 8 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2009 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Смирникова А.В., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

Ченцовой Ю.Г.,

при участии в судебном заседании представителя  общества с ограниченной ответственностью «Рондо» Авличева В.Н., действующего на основании доверенности  от 5 мая 2009 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рондо» (г. Астрахань)

на решение арбитражного суда Астрахаеской области от 11 марта 2009 года

по делу № А06-1/2009, принятое судьей Цепляевой Л.Н.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рондо» (г. Астрахань)

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Астраханской области (г. Астрахань),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Зоодруг» (г. Астрахань)

о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации расторжения договора аренды муниципальных нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рондо» (далее – ООО «Рондо») обратилось в арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области (далее – УФРС по Астраханской области) по приостановлению государственной регистрации рас­торжения договора аренды муниципальных нежилых помещений № 11056 от 8 мая 2003 года, заключенного между комитетом имущественных отношений города Астрахани и ООО «Зоо­друг» на аренду нежилого помещения, общей площадью 87,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Тургенева /ул. Кирова/ ул. Эспланадная, 1/10/15 литер строения «А»; и в части обязания ООО «Рондо» представить дополнительные документы, а также заявитель просил обязать УФРС по Астраханской области зарегистрировать факт расторжения до­говора аренды.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 11 марта 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

ООО «Рондо»  не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

ООО Зоодруг» представило в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором  оно просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ООО «Рондо» – без удовлетворения.

Представители Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области, ООО «Зоодруг» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления № 93876 2 № 93877 9.

От УФРС по Астраханской области м материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы ООО «Рондо» в отсутствие его представителя.

Судом удовлетворено заявленное ходатайство.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв в судебном заседании до 8 мая 2009 года до 12 час. 00 мин.

8 мая 2009 года в 12 час. 00 мин. судебное заседание было продолжено.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба  не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела,  между комитетом имущественных отношений города Астрахани и ООО «Зоодруг» 8 мая 2003 года заключен договор аренды № 11056 муниципальных нежилых помещений (строений) сроком с 1 мая 2003 года по 30 апреля 2018 года. Договор аренды зарегистрирован в Учреждении юсти­ции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на тер­ритории Астраханской области в регистрационном округе № 01 под № 36-51/51-16/2004-01-01 от 01 марта 2004 года.

По договору аренды ООО «Зоодруг» передано в аренду нежилое помещение, общей площадью 87,1 кв. м, рас­положенное на 1-ом этаже здания по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Тургенева/ ул. Кирова / ул. Эспланадная 1/10/15, литер строения А.

По договору купли-продажи № 92/04 от 17 июля 2007 года, заключенному между комитетом имущественных отношений города Астрахани и ООО «Рондо», помещение перешло в собствен­ность ООО «Рондо», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30 АА 184551 от 19 сентября 2007 года.

ООО «Рондо» - арендодатель 22 ноября 2008 года направило ООО «Зоодруг» - арендатору предупреждение об одностороннем отказе от исполнения условий договора аренды и его расторжении с 24 ноября 2008 года.

ООО «Рондо» обратилось в УФРС по Астраханской области с заявлением от 04 декабря 2008 года о государственной регистрации расторжения договора аренды от 08 мая 2003 года № 11056 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Астрахань, ул. Тургенева /ул. Кирова / ул. Эспланадная, 1/10/15, литер строения А. В качестве документа основания для расторжения договора аренды заяви­телем представлено предупреждение от 22 ноября 2008 года об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и его расторжении.

УФРС по Астраханской области уведомлением № 01/213/2008-106 от 16 декабря 2008 года приостановило государственную регистрацию расторжения договора аренды на срок до 16 января 2009 года, указав, что статьей 619 Гра­жданского кодекса Российской Федерации предусмотрен судебный порядок досрочного рас­торжения договора аренды по требованию арендодателя.

Реше­нием арбитражного суда Астраханской области от 26 сентября 2008 года по делу № А06-3991/2008-9 по иску ООО «Рондо» к ООО «Зоодруг» в части расторжения договора аренды помещения оставлено без рассмотрения.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также дру­гих оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В результате правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и проверки законности совершаемой сделки УФРС по Астраханской области выявлены недостатки, препятствую­щие проведению государственной регистрации, а именно: на государственную регистрацию не представлено соглашение сторон о расторжении договора аренды либо соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Факт приостановления государственной регистрации расторжения договора аренды послужил основанием для ООО «Рондо» обратиться в суд с заявлением к  УФРС по Астраханской области, третье лицо ООО «Зоодруг», о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации расторжения договора аренды нежилых помещений.

Арбитражный суд Астраханской области отказал в удовлетворении заявленных требований.

Анализ материалов дела показал, что суд первой инстанции исследовал все материалы дела и представленные сторонами доказательства, которым дана правильная правовая оценка.

Условиями подпункта «а» пункта 4 договора аренды от 8 мая 2003 года № 11056 предусмотрено право арендодателя  на односторонний отказ от исполнения договора в случае использования арендованного имущества в целом или в части не по назначению или с нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым при осуществлении такого права.

Частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к друго­му лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначе­ния имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)   существенно ухудшает имущество;

3)       более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)   не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сро­ки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта яв­ляется обязанностью арендатора.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)       при существенном нарушении договора другой стороной;

2)   в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или дого­вором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по согла­шению сторон, а если стороны не достигли такого соглашения, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при его существенном нарушении другой сто­роной или в связи с существенным изменением обстоятельств, при наличии определенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или расторжении догово­ра может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в трид­цатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя, договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в определенных случаях.

В абзаце 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирована императивная норма, которая не может быть изменена по соглашению сторон либо по воле одной стороны, в соответствии с которой расторжение договора аренды до установленного в нем срока возможно исключительно в су­дебном порядке.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министер­ства юстиции РФ от 24 декабря 2004 года № 135, при проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, только при существенном нарушении дого­вора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, други­ми законами или договором.

В соответствии счастью 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограни­чения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправле­ния в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действо­вавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соот­ветствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее со­вершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовав­шим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную