Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2015 по делу n А65-9782/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Стандарт», ИНН 1644059622, ОРГН 1101644002085, является собственником объекта недвижимости - пристрой к магазину, назначение нежилое, 1 - этажный (подземных этажей — 1), общая площадь 1 450,8 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, Альметьевский муниципальный район, пгт.Нижняя Мактама, ул. Промышленная, д. 1В.

На основании решения единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» от 01.08.2012 г., акта приема-передачи недвижимого имущества от 02.08.2012 г., (о чем в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «18» августа 2012 г. сделана запись о регистрации № 16-16-08/062/2012-418, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 16-АК № 445435 от 18.08.2012г. Объект недвижимости, общей площадью 1 450,8 кв.м. отделом по Альметьевскому району «Федерального бюджетного учреждения кадастровая палата» по Республике Татарстан поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 16:45:070114:454.

04 июля 2014 г. между ООО «Стандарт» (Арендодатель) и ЗАО «Тандер» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № НчФ/624/14. Согласно п. 1.1 договора аренды, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем «Объект» или «Помещение»: - часть нежилого помещения № 1 (площадь помещения - 39,6 кв.м.), помещение № 2 (площадь помещения - 145,8 кв.м.), помещение №3 (площадь помещения -74,6 кв.м.), общая площадь помещения —- 260 кв.м., с кадастровым номер 16:45:070114:454 (далее -Объект регистрации), расположенное по адресу: Республика Татарстан, Альметьевский район, шт. Нижняя Мактама, ул. Промышленная, д. 1В. Договор аренды заключен сроком на 10 лет (п. 6.1 договора аренды).

15.08.2014 г. заявитель обратился в Альметьевский отдел Управления Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 04.07.2014 года №НчФ/624/14 и дополнительного соглашения к указанному договору.

28.08.2014г. уведомлением № 08/043/2014-199 государственная регистрация вышеуказанного договора была приостановлена ввиду непредставления заявителем копии учредительных документов юридического лица и кадастрового паспорта с указанием размера арендуемой площади.

Сообщением Альметьевского отдела Управления Росреестра по РТ № 08/043/2014-199 от 26.01.2015г. на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказано в государственной регистрации договора аренды.

Заявителем в регистрирующий орган представлено для регистрации дополнительное соглашение к указанному договору, в регистрации которого также было отказано на основании того, что в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 04.07.2014 года №НчФ/624/14.

Заявитель в обоснование своей позиции сослался на то, что 15.08.2014 года на государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества №НчФ/624/14 от 04.07.2014г. было приложено графическое описание арендуемой площади, из которого возможно установить что, помещения площадью 260 кв.м., взятые в аренду находятся именно в пристрое к магазину площадью 1450,8 кв., с кадастровым номером 16:45:070114:454, расположенном по адресу: Альметьевский район, пгт.Нижняя Мактама, ул.Промышленная, д.1Б.

В силу п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, при условии, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, действующее законодательство относит части сооружений к объектам недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом, индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и пр. Для государственной регистрации технический учет - не только описание объекта недвижимости, но и подтверждение юридического факта его существования.

Заявитель указал, что в качестве документа, позволяющего индивидуализировать объект аренды, заявителем на государственную регистрацию, представлен договор аренды, где в качестве Приложения 1 представлен кадастровый паспорт на здание, в котором расположен объект аренды.

В ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п.7,10-21 части 2 ст. 7 названного закона сведений об объекте недвижимости, однако, в пп.10 п.2 ст.7 этого же Закона указано, что сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости, относятся к составу сведений государственного кадастра недвижимости. Полагается, что размеры арендуемых площадей (их частей) входят в состав тех сведений, которые должны быть отражены в предъявленном на государственную регистрацию договоре аренды части помещений и кадастровом паспорте составленном учреждением, его выдавшим (БТИ). И, кроме того, в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации четко указано, что на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Таким образом, как верно указал суд, сведения, которые описывают непосредственно часть помещения не указаны, а именно: ее местоположение (в частности путем присвоения порядкового номера), размеры площади (по длине, ширине, высоте).

Из представленного плана этажа и кадастрового паспорта объекта недвижимости следует, что обозначены его части, подлежащие передаче в аренду, как объект недвижимости.

Однако, заявитель не указал в них размер арендуемых площадей, а также не идентифицировал передаваемые части помещений путем указания либо порядкового номера, либо описания в договоре четкого местоположения частей помещений, их размеры по длине и ширине по отдельности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду либо его размера площади и точного описания его места положения в помещении не позволяют индивидуализировать объект.

Следовательно, заявитель не выполнил в полной мере требования п.3 ст. 26 Закона о регистрации и требования п.3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, не  указал данные, которые бы позволяли определенно установить и идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Необходимость указания таких сведений обусловлена тем, что внесение информации об арендуемой части помещения в реестр в случае не совпадения этой площади в договоре аренды и кадастровом паспорте, лишает возможности их идентификации. Это связано со сложностями в работе регистратора при внесении информации в ЕГРП об объекте права для последующего отражения полной информации о зарегистрированных правах на ту или иную недвижимость.

Кроме того, заявитель не представил доказательства невозможности изготовления кадастрового паспорта на части помещений, в частности, не представил отказ органов технической инвентаризации в изготовлении кадастровых паспортов на части помещений, не указал, являются ли части помещений обособленными или каким-либо образом выделенными (перегородки, стены).

Суд верно указал, что заявитель не лишен права обратиться за государственной регистрацией договора аренды на часть помещения с представлением кадастрового паспорта на указанные помещения, который позволяет идентифицировать арендуемые части помещений.

При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления, оспариваемый отказ является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

В соответствии со ст. 333.40 НК РФ излишне уплаченная по платежному поручению от 20.08.2015 года №12818 государственная пошлина в сумме 1500 рублей подлежит возврату закрытому акционерному обществу «Тандер» из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 июля 2015 года  по делу № А65-9782/2015  оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Тандер" излишне уплаченную по платежному поручению от 20.08.2015 года №12818   государственную пошлину в сумме 1500 рублей.

Справку на возврат государственной пошлины выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                 И.С.Драгоценнова

Судьи                                                                                                                Е.Г.Попова

А.А.Юдкин