Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу n А55-21501/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

5.1 договора он вступает в силу с момента передачи объекта во временное пользование и действует 11 месяцев с момента подписания договора.

01.04.2014 г. Миллер Г.В. (арендодатель) и ООО «Самара-Орион» (арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору, изменив содержание пункта 5.1 и установив, что договор вступает в силу с момента передачи объекта во временное пользование и действует 11 месяцев с момента подписания договора, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора не менее чем за 30 дней до окончания срока, на который заключен договор, его действие продлевается автоматически еще на 11 месяцев.

01.06.2013 г. ООО «Самара-Орион» (субарендодатель) и ООО «Виктория» (субарендатор) заключили договор №08 субаренды нежилого помещения, по условиям которого субарендодатель передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть помещения площадью 79,2 кв.м. (в том числе 49,2 кв.м. торговая площадь) в объекте незавершенного строительства (торгово-коммерческий центр «Орион») в целях размещения аптеки. Передаваемое помещение находится на первом этаже трехэтажного здания, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Новокуйбышевское шоссе, д.10. Сторонами согласован размер арендной платы 71 280 руб. в месяц (НДС не облагается), включая расходы субарендодателя на эксплуатационные и коммунальные услуги. Срок аренды с 01.06.2013 г. по 30.04.2014 г.

30.04.2014 г. ООО «Самара-Орион» (субарендодатель) и ООО «Виктория» (субарендатор) заключили дополнительное соглашение, пролонгировав срок его действия до 31.03.2015 г.

ООО «Виктория» оплатило арендные платежи по договору:

- п/п № 926 от 03.06.2013 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за июнь 2013 г.);

- п/п № 1134 от 05.07.2013 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за июль 2013 г.);  

- п/п № 1393 от 13.08.2013 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за август 2013 г.);

- п/п № 1512 от 03.09.2013 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за сентябрь 2013 г.);

- п/п № 1727 от 04.10.2013 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за октябрь 2013 г.);

- п/п № 1907 от 05.11.2013 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за ноябрь 2013 г.);

- п/п № 2070 от 04.12.2013 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за декабрь 2013 г.);

- п/п № 5 от 10.01.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за январь 2014 г.);

- п/п № 173 от 04.02.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за февраль 2014 г.);

- п/п № 340 от 04.03.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за март 2014 г.);

- п/п № 520 от 03.04.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за апрель 2014 г.);

- п/п № 675 от 05.05.2014 г. на су-+мму 71280 руб. (арендная плата за май 2014 г.);

- п/п № 843 от 03.06.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за июнь 2014 г.);

- п/п № 1019 от 02.07.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за июль 2014 г.);

- п/п № 1234 от 04.08.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за август 2014 г.);

- п/п № 1391 от 04.09.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за сентябрь 2014 г.);

- п/п № 1549 от 03.10.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за октябрь 2014 г.);

- п/п № 1707 от 05.11.2014 г. на сумму 71280 руб. (арендная плата за ноябрь 2014 г.).

Решением Куйбышевского районного суда города Самары от 05.05.2014 г., принятым по делу №2-603/14, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 24.07.2014 г., было отказано в удовлетворении иска ООО «Орион» к Миллеру Г.В. и ООО «Орион-Самара» о признании ничтожным договора аренды незавершенного строительством объекта недвижимости от 01.06.2013 г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом судом сделаны следующие выводы, имеющие преюдициальное значение для настоящего рассматриваемого дела:

- на момент заключения оспариваемого договора аренды от 01.06.2013 г. Миллер Г.В. являлся собственником объекта и имел право на совершение подобного рода сделок;

- право собственности ООО «Орион» на долю в объекте зарегистрировано 20.03.2014 г., доли сособственников в объекте не выделены, на момент заключения оспариваемого договора ООО «Орион» собственником объекта не являлось;

- в настоящее время срок действия договора истек 01.05.2014 г.

Из отчета №22-03-04-731 об определении рыночной стоимости нежилых помещений площадью 1414,9 кв.м., расположенных по адресу: Самарская область, город Самара, Куйбышевский район, Новокуйбышевское шоссе, 10 усматривается, что рыночная стоимость арендной платы за пользование 1 кв.м. на 1 этаже площадью 356,4 кв.м. составляла:

- с 01.03.2014 г. по 31.05.2014 г. – 730 руб./кв.м. в месяц;

- с 01.06.2014 г. по 30.09.2014 г. – 750 руб./кв.м. в месяц;

- с 01.10.2014 г. по 30.11.2014 г. – 767 руб./кв.м. в месяц;

- с 01.12.02014 г. по 31.12.2014 г. – 788 руб./кв.м. в месяц.   

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом обязательным условием для возобновления договора на неопределенный срок служит отсутствие возражений со стороны арендодателя.

ООО «Орион», обратившись в суд с иском о признании договора аренды недействительным, до истечения срока действия договора, выразил свое несогласие на продолжение арендных отношений между Миллером Г.В. и ООО «Самара-Орион». Более того в решении Куйбышевского районного суда города Самары от 05.05.2014 г. был сделан вывод о прекращении договора аренды, заключенного между Миллером Г.В. и ООО «Самара-Орион» с 01.05.2014 г.

В силу этого дополнительное соглашение, определяющее автоматическое продление договора на 11 месяцев, заключенное по договору аренды от 01.04.2014 г. является ничтожным, поскольку соглашение было заключено после государственной регистрации права собственности ООО «Орион» и без его согласия.

Кроме того определением Куйбышевского районного суда от 25.03.2014 г. был наложен арест в отношении ТКЦ «Орион» и Миллеру Г.В. и ООО «Самара-Орион» было запрещено совершать действия, направленные на отчуждение и передачу в аренду спорных помещений, т.е. указанное выше дополнительное соглашение заключено в период действия обеспечительных мер.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В силу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Таким образом сам по себе факт подписания ответчиком и третьим лицом дополнительного соглашения от 01.04.2014 г. не влияет на преюдициально установленный вывод о том, что договор субаренды прекратил свое действие с 01.05.2014 г.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 г. №9460/09 плата за пользование арендованным имуществом после прекращения арендных отношений должна быть рассчитана исходя из его рыночной стоимости.

Истцом заявлено требование о взыскании платы за пользование имуществом – нежилым помещением площадью 79,2 кв.м. - (неосновательного обогащения) за май – август 2014 г. Поскольку данное помещение находится на первом этаже в соответствии с выводами оценщика рыночная стоимость его аренды составляла в мае 2014 г. 730 руб./кв.м., в июне – августе 2014 г. – 750 руб./кв.м.

Доля ООО «Орион» в собственности составляла 357/1088, доля Миллера Г.В. – 731/1088. Утверждения ООО «Орион» о том, что помещения первого этажа должны принадлежать истца в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ничем не подтверждены.

Таким образом в спорном периоде неосновательное обогащение ответчика ООО «Самара-Орион», рассчитанное исходя из рыночной стоимости аренды спорного помещения и доли в праве собственности истца составляет 77 442 руб. 75 коп., исходя из расчета: 730 х 79,2 + 750 х 79,2 х 3.

С учетом представленных в деле доказательств оплаты субарендных платежей указанная сумма подлежит взысканию в пользу истца с первого ответчика ООО «Самара-Орион», в отношении ООО «Виктория» в данной части в соответствии с положениями статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует отказать.

Истцом заявлены требования о взыскании процентов за период с 02.05.2014 г. по 01.09.2014 г., однако при этом расчет процентов произведен исходя из неверно определенной суммы долга, а также с нарушением положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По условиям договора субаренды плата за пользование помещением вносится до 5 числа текущего месяца, соответственно проценты подлежат взысканию в размере 1 254 руб. 70 коп., исходя из следующего расчета.

- за май 2014 г. (период начисления процентов с 06.05.2014 г. по 01.09.2014 г.) сумма задолженности 18970,86 руб., проценты – 504,31 руб.;

- за июнь 2014 г. (период начисления процентов с 06.06.2014 г. по 01.09.2014 г.) сумма задолженности 19490,63 руб., проценты – 384,13 руб.;

- за июль 2014 г. (период начисления процентов с 06.07.2014 г. по 01.09.2014 г.) сумма задолженности 19490,63 руб., проценты – 250,13 руб.;

- за август 2014 г. (период начисления процентов с 06.08.2014 г. по 01.09.2014 г.) сумма задолженности 19490,63 руб., проценты – 116,13 руб.

В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов следует отказать.  

Кроме того обществом «Орион» заявлено требование о возврате из чужого незаконного владения соответчиков помещения площадью 79,2 кв.м. Даноне требование также не подлежит удовлетворению по следующим мотивам.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно статье 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

На основании статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Таким образом возврат имущества, находящегося в общей долевой собственности, лишь одному из имеющихся собственником помещений, противоречит нормам гражданского права.

В связи с этим указанное требование также удовлетворению не подлежит.     

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2015 года, принятое по делу № А55-21501/2014, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Орион» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Самара-Орион» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орион» 78 697 руб. 45 коп., в том числе 77 442 руб. 75 коп. – плата за пользование помещениями после прекращения договора аренды, 1 254 руб. 70 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Орион» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску 10 161 руб. 67 коп.

Взыскать с ООО «Самара-Орион» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску 2 419 руб. 92 коп.

Взыскать с ООО «Самара-Орион» в пользу ООО «Орион» в возмещение расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Е.А. Терентьев

Судьи                                                                                                               С.Ю. Николаева

                                                                                                   Н.Ю. Пышкина