Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу n А55-27282/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

06 августа 2015 года                                                                              Дело № А55-27282/2014

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2015 года.

       Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 июля 2015 года в помещении суда в зале № 6 апелляционную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2015 года по делу № А55-27282/2014 (судья Каленникова О.Н.)

по иску Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1086671005838), г. Екатеринбург,

к обществу с ограниченной ответственностью «Ольга-2000» (ОГРН 1026303507845), п.г.т. Рощинский, Самарская область,

третье лицо - Министерство обороны Российской Федерации,

о взыскании 3 444 122 руб. 71 коп., о расторжении договора аренды, об обязании, о предоставлении сведений,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Пронин М. А. по доверенности от 10.10.2014 г.,

от ответчика - представители Спирина О. В., Саркисян А. М., и Салахов И. по доверенности от 08.12.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – истец, ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» МО РФ) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (с учетом увеличения размера исковых требований в части взыскания пени, принятых судом определением от 26.02.2015 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Ольга-2000» (далее – ответчик) 4 416 671 руб. 51 коп., в том числе 947 478 руб. 26 коп. - задолженность по арендной плате,  3 469 193 руб. 25 коп. - пени за период с 11.02.2010 по 20.04.2010 и с 11.01.2013 по 26.01.2015; расторжении договора аренды недвижимого имущества от 02.07.2004 № 127, заключенного между ТУ Минимущества по Самарской области, Чернореческой квартирно-эксплуатационной частью района и ООО «Ольга-2000»; об обязании ООО «Ольга-2000» освободить занимаемое нежилое здание площадью 1017,6 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. Рощинский, производственное здание № 285, и передать его по акту приема - передачи представителю истца. Также истец просил согласно пункту 5 дополнительного соглашения к договору аренды № 141/3/АИД-2093 от 04.09.2012 на момент освобождения здания (подписания акта приема-передачи здания) предоставить ему справку об отсутствии задолженности по договорам на поставку коммунальных и эксплуатационных услуг.

До принятия судебного акта истцом заявлен отказ от иска в части требования  о взыскании с ответчика 947 478 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате в связи с  оплатой.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2015 года принят отказ истца от иска в части взыскания основного долга в размере 974 478 руб. 26 коп. Производство по делу в указанной части прекращено.

В остальной части исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью «Ольга-2000» в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны России взысканы пени в размере 226 971 руб. 10 коп., а также  судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 40 233 руб. 77 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Исковое заявление в части расторжения договора аренды недвижимости от 02.07.2004 № 127, заключенного между ТУ Минимущества по Самарской области, Чернореческой квартирно-эксплуатационной частью района и ООО «Ольга-2000», оставлено без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Истцу из бюджета Российской Федерации возвращена государственная пошлина в сумме 3 875 руб. 04 коп., уплаченная платежным поручением № 18015 от 23.01.2015.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение изменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора, поскольку в уведомлении от 30.07.2013 ответчику предлагалось погасить задолженность по арендной плате, а также указывалось, что в случае не погашения задолженности предлагается расторгнуть договор. Также истец исходит из того, что предусмотренных законом оснований для снижения судом суммы договорной неустойки не имелось.

       30.07.2015 в судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

       Представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание третье лицо не явилось, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещено надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.

       Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва ответчика на апелляционную жалобу, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

02 июля 2004 года между ТУ Минимущества по Самарской области (Управление), Чернореченской квартирно-эксплуатационной частью района (Владелец) (арендодатели) и ООО «Ольга-2000» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 127, в соответствии с которым арендодатели по акту приема-передачи предоставили арендатору во временное владение за плату нежилое здание площадью 1017,6 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. Рощинский, производственное здание № 285, для использования под автосервис, закусочную, магазин.

На основании Распоряжения Правительства РФ № 982-р от 25.07.2007 Чернореченская КЭЧ зарегистрирована в качестве юридического лица - федерального государственного учреждения «Чернореченская КЭЧ района».

Нежилое здание площадью 1017,6 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. Рощинский, производственное здание № 285, находится в федеральной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АД №123238 от 15.06.2009. ФГУ «Чернореченской КЭЧ района» данное имущество принадлежало на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АГ №092624 от 07.04.2009.

Приказом Министерства обороны РФ от 17.12.2010 № 1871  ФГУ «Чернореченская КЭЧ района» реорганизовано в форме присоединения к Федеральному государственному учреждению «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России. 19.08.2011 внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности юридического лица путем реорганизации в форме присоединения (в настоящее время переименовано в ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» МО РФ).

Согласно пункту 1.2. договора аренды № 127, срок аренды установлен с 01.07.2004 года по 30.06.2009.

       Поскольку стороны после истечения срока действия договора не заявили о его прекращении и арендатор объект аренды арендодателю не возвратил, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № 127 возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.   

По условиям договора, арендатор обязан был в месячный срок произвести за свой счет и своими силами государственную регистрацию настоящего договора аренды (пункт 1 раздел 7 договора). Однако в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован.        Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Пунктом 2.3.9. договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату, а также нести другие расходы, связанные с использованием арендованных помещений.

Дополнительным соглашением № 141/3/АИД-2093 от 04.09.2012 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы до 82 416, 67 руб. в месяц. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 01.10.2014 составляла 974 478,26 руб.

В соответствии с пунктом 4.2.1. договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,7 % в день от просроченной суммы за каждый день просрочки.

       По уточненному расчету истца сумма неустойки, подлежащая взысканию с ООО «Ольга-2000», составляет 3 469 193 руб. 25 коп.  за период с 11.02.2010 по 20.04.2010 и с 11.01.2013 по 26.01.2015.

Пунктом 5.2.3. договора аренды предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению из нежилого здания в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора в части своевременного внесения арендной платы истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 30.07.2013 № 141/4-9829 об оплате задолженности, а в случае неуплаты - ее взыскании, расторжении договора аренды от 02.07.2004 № 127 и освобождении помещений в судебном порядке.

17.01.2014 в адрес арендатора был направлен акт сверки взаимных расчетов по договору аренды за период с января по ноябрь 2013 года, где также указывалось на задолженность со стороны ООО «Ольга-2000».

Как усматривается из материалов дела, на момент подачи искового заявления задолженность по арендной плате в размере 974 478, 26 руб. ответчиком была полностью погашена, что подтверждается платежным поручением № 246 от 31.10.2014.

Вместе с тем, поскольку сумма пени ответчиком оплачена не была, а требования истца о расторжении договора аренды и освобождении занимаемого нежилого здания ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

       Из представленных сторонами  в материалы дела платежных поручений, выписок банка из лицевого счета и реестров платежных поручений усматривается, что  ООО  «Ольга-2000»  проведены  платежи  на  сумму  1 551 394,95 руб.: 1 000 000, 00 руб. (платежное поручение № 246 от 31.10.2014.); 82 500, 00 руб. (платежное поручение № от 247 от 06.11.2014.); 82 416,67 руб. (платежное поручение № от 275 от 09.12.2014.); 165 000, 00 руб. (платежное поручение № 291 от 19.12.2014.); 100 000, 00 руб. (платежное поручение № 299 от 22.12.2014.); 121 478, 28 руб. (платежное поручение № 300 от 26.12.2014).

       Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

       Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды подтвержден материалами дела.

       При этом ответчик не отрицал факт просрочки