Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу n А55-24726/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

06 августа 2015 года                                                                               Дело №А55-24726/2014

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 июля 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2015 года по делу № А55-24726/2014 (судья Каленникова О.Н.),

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН  6315800001, ОГРН 1026300959871),

к закрытому акционерному обществу «КоммунЭНЕРГО» (ОГРН 1076318001561), г. Самара,

третьи лица: муниципальное предприятие городского округа Самара «Жилсервис», закрытое акционерное общество «СУТЭК»,

о расторжении договора аренды № 005171А от 15.06.2007 и передаче имущества,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - представитель Маненков Е. В. по доверенности от 13.01.2015,

от ответчика - представитель Власов Р. С. по доверенности от 25.03.2015,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" о расторжении договора аренды нежилого здания, литера Бб, общей площадью 166,90 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а, (1 этаж; комнаты №№ 1-6), № 005171А от 15.06.2007, заключенного между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ЗАО "КоммунЭНЕРГО"; об обязании ЗАО "КоммунЭНЕРГО" освободить и передать нежилое здание, литера Бб, общей площадью 166,90 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а, (1 этаж: комнаты №№ 1-6), представителю Департамента по акту приема - передачи.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора № 005171А (п.3.2.4., п. 3.2.6.) принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполнял, вследствие чего допущен срыв отопительного сезона 2013-2014гг., что является нарушением прав и охраняемых законом интересов неограниченного круга лиц, и в результате была создана угроза для их жизни и здоровья.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2015 исковые требования  Департамента управления имуществом городского округа Самара к ЗАО  "КоммунЭНЕРГО" в части расторжения договора аренды нежилого здания, литера Бб, общей площадью 166,90 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а, (1 этаж; комнаты №№ 1-6), № 005171А от 15.06.2007, заключенного между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ЗАО "КоммунЭНЕРГО", оставлены без рассмотрения.

В части обязания ЗАО "КоммунЭНЕРГО" освободить и передать нежилое здание, литера Бб, общей площадью 166,90 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а, (1 этаж: комнаты №№ 1-6), представителю Департамента по акту приема – передачи в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что суд необоснованно оставил иск в части расторжения договора без рассмотрения, поскольку претензия № 15-07-04/53735 от 21.11.2013г. получена ответчиком. Кроме этого, суд не дал надлежащей оценки доводам Департамента о нарушении ответчиком прав неограниченного круга лиц путем нарушения подачи тепловой энергии абонентам, следствием чего и стало обращение Департамента о расторжении договора аренды от 15.06.2007г. № 00517А. Заявитель также не согласен с отказом в удовлетворения иска в части возврата имущества, поскольку собственник лишен права нормального пользования имуществом.

30.07.2015 в судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 15.06.2007 между Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Истец, Департамент) и ЗАО «КоммунЭНЕРГО» (далее - Ответчик, ЗАО «КоммунЭНЕРГО») заключен договор № 005171А аренды нежилого здания, литера Бб, общей площадью 166,90 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а, (1 этаж: комнаты №№ 1-6).

Согласно пунктам 2.1, 2.2. договора № 005171А срок его действия установлен с 01.04.2007 по 31.03.2028. Договор №005171А зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Нежилое здание, литера Бб, общей площадью 166,90 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а, (1 этаж: комнаты №№ 1-6), передано Департаментом в пользование ЗАО «КоммунЭНЕРГО» по акту приема-передачи от 01.04.2007 в целях размещения котельной.

Нежилое здание - котельная 605 KB, литера Бб, общей площадью 166,90 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а, (1 этаж: комнаты №№ 1-6), принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городскому округу Самара, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.04.2007 серия 63-АВ № 321450.

В соответствии с пунктом 3.2.6. договора № 005171А ЗАО «КоммунЭНЕРГО» приняло на себя обязательства содержать арендуемое имущество в исправности и надлежащем состоянии в соответствии с санитарными, техническими и противопожарными требованиями, а также производить текущий и капитальный ремонт за счёт собственных средств; обеспечить сохранность и эксплуатацию в соответствии с установленными техническими требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, расположенных объектов.

Пунктом 3.2.4. договора № 005171А установлено, что ответчик принял на себя обязательство использовать спорный объект недвижимого имущества в целом и любую его часть исключительно по целевому назначению, то есть для теплоснабжения многоквартирных домов городского округа Самара.

Между тем, истец считает, что в нарушение условий договора № 005171А принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполнял, вследствие чего им был допущен срыв отопительного сезона 2013-2014гг., что является нарушением прав и охраняемых законом интересов неограниченного круга лиц, в результате которой создана угроза для их жизни и здоровья. В связи с этим Департамент вынужден был передать объект на обслуживание специализированному муниципальному предприятию «Жилсервис» с целью предотвращения оставления многоквартирных домов без теплоснабжения.

02.10.2014 состоялось заседание областной комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности, по результатам проведения которого в целях недопущения срыва теплоснабжения потребителей городского округа Самара исполняющему обязанности Главы городского округа Самара А.В. Карпушкину поручено принять превентивные меры по предупреждению возникновения чрезвычайной ситуации, а также в целях недопущения срыва теплоснабжения потребителей городского округа Самара направить ЗАО «КоммунЭНЕРГО» уведомление о расторжении договоров аренды муниципального имущества (во исполнение пункта 3в Перечня поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного Совета Российской Федерации  от 31.05.2013 о принятии мер, направленных на расторжение договоров с предприятиями ЖКХ, систематически не выполняющими обязательства по предоставлению жилищно-коммунальных услуг).

Во исполнение данного поручения 03.10.2014 Департаментом в адрес ответчика  направлено уведомление №15-07-04/39854 о расторжении договора аренды нежилых помещений № 005171А от 15.06.2007, в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.1 договора.

По мнению истца, ЗАО «КоммунЭНЕРГО» нарушило условия договора № 005171А (пункты 3.2.4., 3.2.6.), а именно не выполнило принятые на себя обязательства по содержанию арендуемого имущества в исправности и надлежащем состоянии в соответствии с санитарными, техническими и противопожарными требованиями, и по использованию спорного объекта недвижимого имущества исключительно по целевому назначению, для теплоснабжения многоквартирных домов городского округа Самара.

Между тем до настоящего времени ответ от ЗАО «КоммунЭнерго» на уведомление № 15-07-04/39854 не последовал, здание Департаменту не возвращено, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оставляя исковые требования в части расторжения договора без рассмотрения и отказывая в иске в остальной части, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 6.1. договора продление, изменение и расторжение настоящего договора допускается по соглашению сторон. В п. 6.2. стороны согласовали, что договор может быть расторгнут также по решению арбитражного суда в случаях, предусмотренных законодательством.

В соответствии со ст. 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Иные основания досрочного расторжения договором №005171А не установлены.

Как предусмотрено п.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, по спорным правоотношениям законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное предупреждение  о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора. От арендодателя требуется не только направление контрагенту предупреждения об устранении нарушений, но и предложение о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. Следовательно, право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения и ему будет направлено предложение о расторжении договора.

В апелляционной жалобе Департамент в обоснование своих доводов о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора ссылается на уведомление №15-07-04/39855 от 03.10.2014. о расторжении договора аренды (л.д.35-36, 132-133, т.1).

Однако данное уведомление не может быть расценено как письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, поскольку указанное уведомление не содержит ни самого предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства, ни срок его исполнения. Оценив данное предупреждение с учетом ст.71 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает, что уведомление содержит лишь волеизъявление истца о расторжении договора в одностороннем порядке с указанием даты его расторжения – с 03.10.2014. При этом основания расторжения договора со ссылкой на нарушение ответчиком конкретных условий договора аренды в данном уведомлении не указаны. Имеется лишь ссылка на угрозу срыва отопительного сезона и нарушения прав и законных интересов неограниченного круга лиц, создания угрозы жизни и здоровья жителей многоквартирных домов, оставшихся без теплоснабжения. Однако таких оснований расторжения