Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу n А55-28169/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом первой инстанции утвержден пункт 2.1 относительно срока аренды (49 лет) в редакции истца.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О приватизации государственного и муниципального имущества» по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

В соответствии с подп. 17 п.6 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Исходя из этого, суд обоснованно установил срок аренды на сорок девять лет.

В связи с отсутствием  правовых оснований для оставления п. 3.8 договора  в редакции арендодателя, а также возражений арендаторов на данное условие, суд первой инстанции правомерно исключил указанный пункт из текста договора.

Суд первой инстанции правомерно утвердил п. 6.2.1. договора в редакции истцов, согласившись с доводами истцов об установлении долевого характера ответственности соарендаторов  по обязательствам, предусмотренным п. 6.2.1. договора, поскольку указанная правовая позиция изложена в пунктах 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу части 2 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. При передаче земельного участка по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, отказ кого-либо из собственников здания от участия в таком договоре не препятствует его заключению с обратившимся лицом с условием потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Заключение такого договора не изменяет объем и характер прав иных землепользователей, не участвующих в договоре, в отношении использования ими этого земельного участка.

При множественности лиц на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка, на котором находится здание, предмет обязательства по внесению арендной платы делим, как указано в ч. 3 п. 20 Постановления. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. Следовательно, солидарное обязательство соарендаторов может возникнуть, только если обязанности соарендаторов связаны с предпринимательской деятельностью.

Материалами дела установлено, что часть помещений передана в оперативное управление третьим лицам, деятельность которых не связана с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли, доказательств обратного суду не представлено

Кроме того у  сторон имеются разногласия относительно определения ответственности арендатора за ненадлежащее исполнение договора.

В пункте 6.2.2 проекта договора аренды арендодателем установлена ответственность за не внесение арендаторами в установленные сроки арендных платежей в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Истцы предложили в протоколе разногласий установить  пени в размере ставки рефинансирования от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

При  этом Министерство обосновывает данный размер пени тем, что попытка арендаторов снизить штрафные санкции за ненадлежащее исполнение условия договора, свидетельствует о намерении арендаторов нарушать условия договора о сроках внесения арендной платы.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств в случае возражения одной из сторон против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку, но у них возникли разногласия в отношении ее размера.

Предусмотренная в пункте 6.2.2. проекта договора мера ответственности законом не предусмотрена, соглашение сторон отсутствует, вследствие чего в данной ситуации вышеуказанные виды ответственности не могут быть установлены судом. Следовательно, пункт 6.2.2. договора подлежит исключению из договора, как несогласованный.

В п. 6.2.3. проекта договора арендодателем предложено установление ответственности в виде штрафа в размере 80% от годовой арендной платы за нарушение п. 4.3.2, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6, 4.3.7.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещения убытков в меньшем размере.

Установление штрафной санкции в редакции арендодателя не согласуется с положениями ст. 1 ГК РФ при наличии возражений со стороны арендаторов судом правильно утвержден указанный пункт в редакции истцов.

В проекте договора арендодателем предложено установление ответственности арендаторов за действия (бездействия) третьих лиц на участке.

Поскольку редакция арендодателя п. 6.2.5.  договора не согласуется с положениями ст.1 ГК РФ при наличии возражений со стороны арендаторов, указанный пункт суд правомерно принял в редакции истцов.

Пункт 7.2. утвержден судом в редакции истцов, поскольку указанная редакция согласуется с положениями п. 2 ст. 1 ГК РФ в соответствии с которой граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Суд первой инстанции правомерно исключил из договора  п. 7.3., п. 7.4., п. 7.5. договора, предусматривающие солидарную ответственность арендаторов.

Поскольку судом установлена долевая ответственность арендаторов, условия данных пунктов в редакции арендодателя не согласуются с положениями ст. 1 ГК РФ при наличии возражений арендаторов на установление иных, не предусмотренных как законом, так и соглашением сторон условий и подлежат исключению из договора.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части утверждения п. 6.2.2. договора, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит в указанной части отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об исключении указанного пункта 6.2.2. из спорного договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2015 года, принятое по делу № А55-28169/2014 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Пункт 6.2.2. договора аренды земельного участка исключить.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                            Н.Ю. Пышкина

Судьи                                                                                                           С.Ш. Романенко

Е.А. Терентьев