Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу n А72-9253/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации следует принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Расчет задолженности представлен истцом, из которого следует, что истец производит начисление арендной платы ответчику с 11 января 2012 года (дата заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды) по 31 мая 2014 года. При этом, из данного расчета задолженности усматривается, что истцом в указанный период начислены арендные платежи в следующих размерах:

- 13 634 руб. 58 коп. за июль 2013 года;

- 13 634 руб. 58 коп. за августа 2013 года;

- 13 634 руб. 58 коп. за сентябрь 2013 года;

- 16 256 руб. 62 коп. за октябрь 2013 года;

- 16 256 руб. 62 коп. за ноябрь 2013 года;

- 16 256 руб. 62 коп. за декабрь 2013 года;

- 16 256 руб. 62 коп. за января 2014 года;

- 16 256 руб. 62 коп. за февраль 2014 года;

- 15 775 руб. 74 коп. за март 2014 года;

- 15 775 руб. 74 коп. за апрель 2014 года;

- 15 775 руб. 74 коп. за май 2014 года.

Из представленных пояснений и расчета истца следует, что сумма задолженности определена в связи с исчислением истцом размера ежемесячной арендной платы в двукратном размере (за период с 11 марта 2013 года по 10 июля 2013 года) и в восьмикратном размере (за период с 11 июля 2013 года по 16 сентября 2013 года). Указанный порядок расчетов применен истцом в соответствии с пунктом 2.3 постановления Правительства Ульяновской области от 25 декабря 2007 года № 510, согласно которому при превышении нормативных сроков продолжительности строительства (за исключением жилищного строительства), предусмотренных разрешением на строительство либо договором аренды земельного участка, арендная плата за использование таких земельных участков до момента государственной регистрации прав на здания, строения и сооружения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливается: первый год превышения сроков - в размере, установленном в соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендное платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; последующие годы

- в двукратном размере, установленном в соответствии с пунктом 2.1 настоящего Порядка (в ред. Постановления Правительства Ульяновской области от 29 июля 2009 года № 298-П);

- в восьмикратном размере, установленном в соответствии с пунктом 2.1 настоящего Порядка (в ред. Постановления Правительства Ульяновской области от 05 июля 2013 года № 282-П).

Отменяя судебный акт, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Из системного толкования статьи 76 Конституции Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 06 октября 1999 года № 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" следует, что нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации будет обладать приоритетом в случае, если он принят вне пределов ведения Российской Федерации, а также совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Поэтому в случае выявления коллизии равнозначных по юридической силе подзаконных актов, приоритет должен быть отдан федеральному нормативному правовому акту.

В соответствии с п. 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 25 декабря 2007 года № 510 ежегодная арендная плата за использование земельных участков устанавливается от ставок земельного налога с применением поправочного коэффициента в зависимости от вида разрешенного использования земель согласно таблице, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2 - 2.5 настоящего Порядка.

При этом поправочный коэффициент для прочих земельных участков составляет 1,3.

В соответствии с п. 2.3 Решения Ульяновской городской Думы от 13 июля 2005 года № 135 «О земельном налоге на территории муниципального образования «Город Ульяновск» ставка земельного налога в отношении прочих земельных участков установлена в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости.

Согласно п. 2.3 Порядка ежегодная арендная плата за использование земельных участков, предоставленных для проведения изыскательских работ и для строительства объектов недвижимости (за исключением малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных жилых домой и общежитий), устанавливается в размере 50 % от арендной платы, расчет которой произведен в соответствии с пунктом 2.1 настоящего Порядка, если иное не установлено земельным законодательством.

Постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 года N 21-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов  в Ульяновской области" по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ульяновской области изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 73:24:021104:7 стала составлять 12 604 592 руб.

Таким образом, ежемесячный размер арендной платы должен быть рассчитан следующим образом:

12 604 592 руб. х 1,5 % х 1,3 х 50 % / 12 = 10 241 руб. 23 коп.

В соответствии с п. 2.3 Порядка (в редакции от 05 июля 2013 года) при превышении нормативных сроков продолжительности строительства (за исключением жилищного строительства), предусмотренных разрешением на строительство либо договором аренды земельного участка, арендная плата за использование таких земельных участков до момента ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости устанавливается в восьмикратном размере арендной платы, расчет которой произведен в соответствии с пунктом 2.1 настоящего Порядка.

Из материалов дела усматривается, что 17 сентября 2013 года Индивидуальному предпринимателю Таировой Эльвире Наильевне выдано разрешение на строительство № RU 73304000-279.

Пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В силу частей 1, 2, 19, 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

В части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что действие разрешения на строительство прекращается, в том числе при расторжении договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Согласно статье 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство - это основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Инструкцией о порядке заполнения форм разрешения на строительство, утвержденной приказом Минрегионразвития Российской Федерации от 19 октября 2006 года № 120 установлено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указывается нормативный срок продолжительности строительства.

Нормативный срок строительства определяется проектной организацией на основании норм продолжительности строительства, которые являются максимально допустимыми значениями времени (пункт 1 приложения к СНиП 1.04.03-85* "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II", утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17 апреля 1985 года № 51/90).

Таким образом, разрешение на строительство объекта является документом, устанавливающим право на строительство объекта недвижимости. Осуществлять строительство объекта возможно после получения разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство соответствует нормативному сроку строительства. Вместе с тем разрешение на строительство нормативный срок строительства не определяет. Данный срок устанавливается проектной организацией на основании норм продолжительности строительства.

Срок действия разрешения на строительство до 20 декабря 2014 года.

Доказательств, свидетельствующих о том, что нормативный срок продолжительности строительства не соответствует сроку, на который выдано Разрешение на строительство, истцом в материалы дела не представлено.

Более того, 31 марта 2014 года сторонами заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до 20 декабря 2014 года.

При изложенных обстоятельствах, оснований для исчисления размера арендной платы за период с 11 марта 2013 года по 10 июля 2013 года исходя из ее двукратного размера и за период с 11 июля 2013 года по 16 сентября 2013 года исходя из ее восьмикратного размера, не имеется.

Из представленных ответчиком платежных документов (чеков-ордеров Сбербанка России) следует, что за аренду земельного участка в спорный период  ответчик ежемесячно оплачивал арендную плату:

- за период аренды с января 2012 года по февраль 2014 года в размере 16 256 руб. 62 коп.;

- за период аренды с марта 2014 года по май 2014 года в размере 15 755 руб. 74 коп.

Кроме того по чекам-ордерам от 14 июня 2013 года и от 14 августа 2013 года ответчик перечислил истцу, соответственно, 200 000 руб. и 180 000 руб.

Таким образом, за аренду земельного участка в период с января  2012 года по май 2014 года ответчик перечислил истцу арендную плату в общей сумме 849 939 руб. 34 коп.

Однако, исходя из размера ежемесячного платежа 10 241 руб. 23 коп., ответчик за период с 06 июля 2013 года по 31 мая 2014 года должен оплатить арендную плату в общей сумме 111 001 руб. 72 коп.

В соответствии со статьями 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за спорный период.

Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы в сумме 65 894 руб. 14 коп. за период с 12 февраля 2012 года по 27 июня 2014 года.

В силу пункта 3.2 договора, арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь – до 25 декабря текущего месяца.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки (пени) является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Положениями пункта 5.2 договора аренды земельного участка установлена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300  ставки рефинансирования Центрального Банка  Российской Федерации  от размера невнесенной  арендной платы за каждый календарный день  просрочки.

Как следует из представленного истцом расчета задолженности, ответчик в спорный период допускал просрочку оплаты ежемесячного платежа.

Ответчик не отрицает, что с его стороны имела место просрочка оплаты аренды по нескольким месяцам аренды.

Однако, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу, поскольку у ответчика имеется существенная переплата, оснований для взыскания неустойки не имеется.

В удовлетворении заявленных требований следует отказать в полном объеме.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам