Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу n А55-18757/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная  собственность на которые не разграничена, расчет арендной платы необходимо производить на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года № 308.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается Постановлениями Мэра городского округа Тольятти от 14 марта 2005 года № 662-1/р, Постановлением Мэра городского округа Тольятти от 14 ноября 2006 года № 10396-1/п.

Ответчик, не оспаривая факт пользования спорным земельным участком, считает что начисление арендной платы должно производиться до 10 апреля 2013 года, ссылаясь на то, что 11 апреля 2013 года за последним зарегистрировано право собственности на квартиру.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 11 апреля 2013 года серия 63-АК № 184157 ответчику на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 129,1 кв.м, этаж 16, по адресу: гор. Тольятти, Автозаводской район, бульвар Космонавтов, д. 3Б, кв. 113.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен обществу с целевым назначением: для жилой застройки.

Передача жилого дома означает исполнение обществом обязательства в части его строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.

Общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, в ходящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 26 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.".

Учитывая системное толкование положений ст. ст. 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 607, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах, у судебной коллегии отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы после 11 апреля 2013 года, так как фактически участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды № 1508 от 30 ноября 2006 года прекратил своё действие.

Таким образом, размер арендной в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для жилищного строительства, рассчитываются по формуле:

Ап = А х S, где:

А – арендная плата за один квадратный метр земельного участка в год;

S – площадь земельного участка в квадратных метрах.

Размер арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год рассчитывается по формуле:

А = Скад х Ки х Ка хКс, где:

Скад – удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов Самарской области (в соответствии с утвержденной государственной кадастровой оценкой земель населенных пунктов Самарской области, графы 2 - 4 государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Самарской области в зависимости от объекта строительства, соответствующего виду целевого (функционального и разрешенного) назначения земельного участка);

Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Самарской области до окончания срока действия договора аренды;

Ка - коэффициент категории арендатора, определяемый в соответствии с таблицей № 1;

Кс - коэффициент сроков строительства, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования. Коэффициент сроков строительства для земельных участков, расположенных на территории городского округа Самара, определяется в соответствии с таблицей № 2.

При расчете размера арендной платы подлежит применению Скад по Постановлению Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 года № 473 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области» и согласно Постановлению Самарской Губернской Думы от 08 ноября 2011 года № 2104 «О прогнозе социально-экономического развития Самарской области на 2012 год и плановый период 2013 и 2014 годов» коэффициент инфляции на 2012 год составляет значение 1,282, на 2013 год – 1,282.

Применяя данные нормативные акты, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца за период с 26 июля 2012 года по 31 декабря 2012 года арендной платы в размере 1 024 211 руб. 45 коп.; за период с 01 января 2013 года по 24 февраля 2013 года в размере 355 257 руб. 63 коп.; за период с 25 февраля 2013 года по 10 апреля 2013 года в размере 198 382 руб. 89 коп. (45 974 448 руб. 20 коп. (кадастровая стоимость) х 3,5 % (процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в зависимости от периода использования земельного участка) = 1 609 105 руб. 69 коп. (в год)).

Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 26 июля 2012 года по 10 апреля 2013 года составляет 1 534 337 руб. 07 коп.

Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы начислены пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки, что по расчету истца составило 1 208 437 руб. 62 коп. за период с 06 августа 2012 года по 31 июля 2014 года.

Факт не надлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды № 1508 от 30 ноября 2006 года подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Размер пени за период с 06 августа 2012 года по 31 июля 2014 года исходя из размера задолженности 1 534 337 руб. 07 коп. составляет 996 688 руб. 75 коп.

Довод заявителя жалобы о том, что неустойка должна быть взыскана до 10 апреля 2013 года, до прекращения арендных отношений между сторонами, судебной коллегией во внимание не принимается исходя из следующего.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

Пунктом 1.1 договора № 1508 определено, что срок действия договора аренды земельного участка исчисляется с момента заключения договора на 36 месяцев. Положения данного договора не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Следовательно, в связи с несвоевременным внесением обществом арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора № 1508 от 30 ноября 2006 года.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, указанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2013 года № 8171/13 по делу № А41-19033/2012.

Довод заявителя о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора. Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме этого, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года № 11680/10, является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации сформулировал ряд правовых позиций, касающихся прав и обязанностей суда, а также сторон арбитражного процесса относительно уменьшения договорной неустойки (штрафа, пени) по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС № 81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (пункт 3 указанного постановления).

Кроме этого, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства презюмируется (предполагается). При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (абзац 3 пункта 1 постановления Пленума ВАС № 81).

Однако ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял каких-либо обоснованных доводов и не представил доказательств явной несоразмерности взыскиваемых с него пеней последствиям просрочки внесения арендной платы по договору аренды земельного участка.

Таким образом, при отсутствии у суда доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, доводы ответчика о существенном превышении размера подлежащей уплате пени сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки