Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу n А55-26619/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущества от 15 июня 2010 года № 4, 5, от 18 июня 2010 года № 12, 13, 14 (дело № А55-6783/2011).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2011 года в удовлетворении иска отказано, законность судебного акта подтверждена постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2012 года и постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 10 мая 2012 года.

При этом, в рамках дела № А55-6783/2011 суд пришел к следующим выводам:

«В процессе проведения ликвидационных мероприятий в соответствии с пунктом 3 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидационной комиссией ООО "Стройинвест-Регион" в период с 11 июня 2010 года по 16 июня 2010 года были проведены торги путем публичного предложения.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

В силу статьи 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" несоблюдение указанных правил дает залогодержателю право по своему выбору требовать признания сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности этой сделки либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.

Закон прямо предусматривает иные последствия нарушения правил пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации по сравнению с общей нормой о последствиях ничтожности сделки.

Таким образом, оспариваемые в настоящем деле договоры купли-продажи не могут быть признаны недействительным, так как подпунктом 1 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 декабря 2009 года № 10683/09 по делу № А08-6864/2008-14).

Данный вывод соответствует правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления от 17 февраля 2011 года № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

Кроме этого, согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Данной нормой обеспечивается защита права залогодержателя.»

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2010 возбуждено производство по делу № А55-14174/2010 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стройинвест-Регион".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года ООО "Стройинвест-Регион" признано  несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим ООО "Стройинвест-Регион",  Самарская область, Тольятти, Комсомольская, 84А, оф. 406, утверждена Ляпина Ольга Борисовна.

ООО «Полимаран» обратилось за проведением государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Уведомлениями от 12 августа 2014 года регистрационный орган приостановил государственную регистрацию.

Сообщениями от 19 декабря 2014 года № 06/600/2014-909, № 06/600/2014-910, № 06/600/2014-911, № 06/600/2014-912, № 06/600/2014-913 в государственной регистрации права собственности было отказано.

В подтверждение факта уклонения ответчика (продавца) от регистрации перехода права собственности истец представил в материалы дела: телеграмму конкурсному управляющему от 21 марта 2013 года с просьбой прибыть для проведения регистрации  27 марта 2013 года к 15 час. 00 мин., талон МФЦ от 27 марта 2013 года, письмо ООО «Полимаран» от 22 сентября 2014 года № 2/09, письмо конкурсного управляющего Ляпиной О.Б. от 07 мая 2014 года.

В обоснование отказа в государственной регистрации права регистрационный орган указал на отсутствие заявления другой стороны договоров купли-продажи (ООО «Стройинвест-Регион» в лице Ляпиной О.Б.), а также на то, что 21 августа 2014 года в ЕГРП зарегистрировано ограничение (арест) на заявленные объекты недвижимости на основании определения арбитражного суда от 15 августа 2014 года по делу № А55-14174/2010.

Таким образом, переход права собственности от ответчика к истцу невозможен по объективным причинам (определение арбитражного суда от 15 августа 2014 года по делу №А55-14174/2010 о применении обеспечительных мер), а не вследствие уклонения продавца от совместного обращения за регистрацией.

Довод заявителя жалобы о том, что данных факт никак не влияет на возможность перехода права собственности, поскольку меры заявлены самим истцом и в его интересах, судом апелляционной инстанции отклоняется, как основанный на неверном толковании норм права.

В производстве арбитражного суда находилось дело № А55-28790/2012 по иску ООО «Полимаран» о признании права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом рассмотрения в настоящем деле.

Решением арбитражного суда от 31 января 2013 года, законность которого подтверждена постановлениями судов проверочных инстанций от 30 апреля 2013 года и от 19 сентября 2013 года в иске было отказано по мотиву избрания ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Также в производстве арбитражного суда находилось дело № А55-23470/2010 по иску ООО «Полимаран»  к ОАО «Банк «ВТБ» в лице Татарского филиала   о прекращении ипотеки в отношении следующих объектов недвижимого имущества: здания арматурного цеха с пристроем, Литера ДД1д1; здания центрального склада и гаража, Литера У; здания главного корпуса железобетонных изделий, Литера Г; здания центральной котельной, Литера ПП1пп1; здание цеха железобетонных изделий, Литера В, расположенные по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул.Железнодорожная, 51; вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: здания арматурного цеха с пристроем, Литера ДД1д1; здания центрального склада и гаража, Литера У; здания главного корпуса железобетонных изделий, Литера Г; здания центральной котельной, Литера ПП1пп1; здание цеха железобетонных изделий, Литера В, расположенные по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, 51; а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную  регистрацию перехода права и права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: здания арматурного цеха с пристроем, Литера ДД1д1; здания центрального склада и гаража, Литера У; здания главного корпуса железобетонных изделий, Литера Г; здания центральной котельной, Литера ПП1пп1; здание цеха железобетонных изделий, Литера В, расположенные по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, 51.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлен отказ от иска в части требований о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2011 года производство по делу в  части прекращения ипотеки в отношении   объектов недвижимого имущества, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на следующие объекты недвижимого имущества, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную  регистрацию перехода права и права собственности на   объекты недвижимого имущества прекращено в связи с отказом истца от иска, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда не обжаловано и вступило в законную силу.

В указанном решении суд пришел к выводу, что задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству не погашена, залог недвижимости не прекращен также и по основаниям возбуждения  дела о несостоятельности ООО «Стройинвест-Регион».

Судом установлено, что право собственности ООО «Стройинвест-Регион» (продавца по договорам купли-продажи) до сих пор обременено ипотекой в пользу банка, в ЕГРП имеются соответствующие записи.

Ссылка заявителя жалобы на то, что несмотря на наличие обременения переход права собственности на спорные объекты возможен по основаниям, установленным пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции отклоняется, как несостоятельная.

Далее, конкурсным управляющим ООО «Стройинвест-Регион» проведены торги по продаже имущества должника, а именно: здание главного корпуса железобетонных изделий, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51, и здание арматурного цеха с пристроем, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51.

Победителем торгов признан ИП Галяшкин В.Н., данное лицо произвело оплату за участие в торгах платежными поручениями от 11 августа 2014 года, 12 августа 2014 года, 14 августа 2014 года.

Между ООО «Стройинвест-Регион» и ИП Галяшкин В.Н. заключен договор купли-продажи от 14 августа 2014 года № 8-ДТ и договор купли-продажи № 1-ДТ, объекты купли-продажи переданы по актам приема-передачи.

Государственная регистрация перехода права собственности ИП Галяшкина В.Н. приостановлена, что подтверждается уведомлениями от 21 августа 2014 года.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В определении ВАС РФ от 03 марта 2014 года № ВАС-1797/14 по делу № А09-10705/2012 указано, что наличие двух обязательственных сделок по передаче объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок.

Истец, обосновывая доводы, ссылается на то, что он фактически владеет спорным имуществом. Указанный довод также приведен им в апелляционной жалобе.

В подтверждение этого представлен договор  на оказание услуг с ООО «АВИВА» от  01 февраля 2011 года,  платежное поручение от 03 декабря 2009 года, договор от 20 сентября 2010 года № 7/10 уступки права требования по займу.

Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, предметом договора от 01 февраля 2011 года является оказание услуг по обслуживанию (консервация и охрана) объектов недвижимости, однако, фактического исполнения данного договора истец не представил.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что истец предъявленными документами не доказал, что спорное имущество находится в его фактическом владении.

Спорное имущество, по мнению суда первой инстанции, составляет конкурсную массу должника.

Данный вывод также оспаривается истцом с отсылкой на то, что материалами дела № А55-28790/2012 подтверждается факт исполнения договоров купли-продажи спорного имущества, в связи с чем их включение в конкурсную массу незаконно.

Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку доказательств исключения данных объектов из конкурсной массы истцом не представлено.

Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 63:06:0306003:0026.

25 ноября 2005 года между ООО «Стройинвест-Регион» и Комитетом по управлению имуществом города Отрадного заключен договор аренды земельного участка площадью 155 971 кв.м, земельный участок расположен по адресу: гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, 51. Договор заключен на срок по 18 ноября 2025 года, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08 апреля 2015 года.

С согласия Комитета по управлению имуществом города Отрадного между ответчиком и Журавлевым А.Н. заключен договор № 20-ДТ купли-продажи права аренды на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Аналогичные разъяснения содержаться в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", из которого следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В