Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 по делу n А65-31090/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2010 года № 13147/09, от 02 марта 2010 года № 13391/09.

Состав общей долевой собственности приводится в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4 пункта 66 Постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22).

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.

При этом после приобретения в собственность помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, к собственникам переходит и соответствующее право на данный участок. При этом в силу упомянутой нормы Закона о государственной регистрации прав отдельная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что после ввода жилого дома в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником жилого помещения и с указанного момента договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, введенным в эксплуатацию прекратил свое действие с 31 июля 2014 года, основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с 31 июля 2014 года по 05 декабря 2014 года и неустойки на задолженность указанного периода отсутствуют.

На основании вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы истца о том, что срок договора аренды установлен до 30 мая 2015 года, следовательно, договорные отношения продолжаются, договор является действующим, являются несостоятельными и противоречащими нормам гражданского законодательства.

Что касается периода задолженности с 01 июня 2012 года по 30 июля 2014 года, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за указанный период составляет 1 311 957 руб. 76 коп. (531 364 руб. 60 коп. по договору № 16527 + 780 593 руб. 16 коп. согласно разделу 4 договора аренды).

Согласно разделу 4 договора аренды № 16527 сумму задолженности по арендной плате за землю в размере 780 593 руб. 16 коп., образовавшуюся у арендатора по земельному участку по ул. Ульянова-Ленина за период с 01 мая 2009 года до 31 мая 2012 года арендатор уплачивает арендодателю в срок до 02 августа 2012 года.

Таким образом, стороны договора аренды № 16527 согласовали размер обязательства по внесению арендной платы за предыдущий период и срок его исполнения, фактически установив новое обязательство, которое в силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть исполнено ответчиком в соответствии с условиями обязательства.

Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.

За период пользования земельным участком с 01 июня 2012 года по 30 июля 2014  года размер арендной платы согласно расчету истца составляет 531 364 руб. 60 коп.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносит арендную плату.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности относится к категории регулируемых цен, при этом органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендной платы, которые используются при определении размера арендной платы за пользование земельным участком. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 15837/11 от 17 апреля 2012 года, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

Постановлением Кабинета Министров РТ от 9 февраля 1995 года № 74 «Об арендной плате за землю» определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.

Из расчета истца следует, что при расчете арендной платы за период с 01 июня 2012 года по 30 июля 2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:011103:7 им используется ставка земельного налога 0,3 %, повышающий коэффициент – 2, кадастровая стоимость 41 498 652 руб. (в 2012 году и в 2013 году) и 39 179 322 руб. (в 2014 году).

Ответчик возражая, считает, что при расчете арендной платы следует исходить из площади земельного участка с применением ставки земельного налога 0,3 % (под жилье), поправочного коэффициента – 1 (под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья). Также ответчик полагает, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства жилого дома.

Указанный довод ответчика судом первой инстанции правомерно отклонен, поскольку им в материалы дела не представлено доказательств, что земельный участок в аренду ему предоставлялся именно для строительства жилого дома.

Из постановлений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани от 02 ноября 2007 года № 3755, от 09 апреля 2009 года № 2412, от 31 мая 2012 года № 3526 следует, что ответчику земельный участок предоставлялся под незавершенный строительством объект по ул. Ульянова-Ленина.

В качестве правовых оснований предоставления земельного участка в указанных постановлениях указаны статьи 22 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное целевое назначение земельного участка фигурирует также и в самом договоре аренды (п. 1.5 договора).

Более того, судом первой инстанции принято во внимание, что земельный участок самому ответчику для строительства именно жилого дома никогда не предоставлялся.

Из представленного ответчиком свидетельства о государственной регистрации права серии 16-АА № 230520 от 23 апреля 2007 года, следует, что ему на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект (жилой дом).

Однако, из данного свидетельства не усматривается по какому именно адресу ул. Ульянова-Ленина, 23 или ул. Ульянова-Ленина, 25 зарегистрировано за Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" право собственно на незавершенный строительством жилой дом.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что разрешение на строительство № RU16301000-192-ж от 10 августа 2007 года выдано Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" на строительство жилого дома с автостоянкой на цокольном этаже по адресу: Республика Татарстан, гор. Казань, Вахитовский район, ул. Ульянова-Ленина, 25. Разрешение на строительство жилого дома по адресу: Республика Татарстан, гор. Казань, Вахитовский район, ул. Ульянова-Ленина, 23, ответчиком в материалы дела не представлено.

Распоряжением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани № 212р от 30 января 2013 года земельному участку с кадастровым номером 16:50:011103:7 по ул. Ульянова-Ленина (предоставленному обществу по договору аренды № 16527 от 14 июня 2012 года) присвоен адресный номер 23.

На основании вышеизложенного, доводы ответчика о том, что документы, имеющиеся в материалах дела, доказывают факт приобретения земельного участка в аренду именно в целях строительства жилого дома по ул. Ульянова-Ленина, 23, судебной коллегией во внимание не принимаются, как необоснованные и не подтвержденные материалами дела.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с учетом цели предоставления земельного участка, его разрешенного и фактического использования, к арендуемому участку для расчета арендной платы подлежала применению ставка земельного налога 1,5 % (прочие земельные участки) и поправочный (повышающий коэффициент) «под объекты производственной сферы (промышленность, строительство)», который в период 2012 года – 2014 года составлял значение - 1.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период с 01 июня 2012 года по 30 июля 2014 года судами проверен. Размер задолженности по договору за указанный период (531 364 руб. 60 коп.) не превышает размера арендой платы, рассчитанного исходя из ставки земельного налога 1,5 % и поправочного (повышающего) коэффициента - 1.

На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь положениями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о взыскании задолженности по арендной плате признает обоснованным и подлежащим удовлетворению частично в размере 1 311 957 руб. 76 коп. (531 364 руб. 60 коп. по договору № 16527 за период с 01 июня 2012 года по 30 июля 2014 года + 780 593 руб. 16 коп. согласно разделу 4 договора аренды).

 Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 01 июля 2012 года по 05 декабря 2014 года в размере 284 539 руб. 46 коп.

При расчете неустойки судом первой инстанции правомерно учтено, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 31 июля 2014 года, а размер задолженности по договору № 16527 за период с 01 июня 2012 года по 30 июля 2014 года составляет 531 364 руб. 60 коп.

Согласно п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства.

В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06 июня 2014 года № 5 «О последствиях расторжения договора»).

Учитывая факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств,  размер неустойки на задолженность, образовавшуюся до даты прекращения договора аренды, подлежит частичному удовлетворению за период с 01 июля 2012 года по 05 декабря 2014 года в сумме 279 938 руб. 33 коп.

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционные жалобы не содержат, доводы жалоб выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических