Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2015 по делу n А55-13989/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшим до 01 марта 2015 года, подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Соответственно, и требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат рассмотрению с учетом нормативного акта уполномоченного органа Самарской области, определившего порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

О необходимости применения данного подхода к рассмотрению дел данной категории указали Судебная коллегия по административным делам и Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 24 декабря 2014 года № 22-АПГ14-4 и от 13 мая 2015 года по делу № 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014.

Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержден постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года № 308.

Данный нормативный акт Самарской области судом при разрешении спора не применен, и соответственно, расчет задолженности определен неверно.

Изменяя судебный акт, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная  собственность на которые не разграничена, расчет арендной платы правомерно произведен истцом на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года № 308.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что строительство объектов на указанном земельном участке осуществлялось поэтапно на основании договоров долевого участия и закончилось в следующие сроки:

- офисное здание ул. Карбышева, 65Б (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 63301000- 029э от 10 июня 2011 года), площадь земельного участка 3 098 кв.м. Данное 4-х этажное офисное здание было передано по акту приёма-передачи дольщику Салихову Рустаму Рафгатовичу 10 июня 2011 года на основании договора № оф./н-200 от 05 мая 2010 года. Право собственности дольщика было зарегистрировано 02 марта 2012  года, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13 февраля 2015 года № 63/001/003/2015-5352.

- офисное здание ул. Карбышева, 63Б (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 63301000- 031э от 10 июня 2011 года), площадь земельного участка 1 837 кв.м. Данное 7-ми этажное офисное здание было передано по акту приёма-передачи дольщику ООО «Регион-Сервис» 10 июня 2011 года на основании договора № оф./н-7 от 15 июля 2010 года. Право собственности дольщика ООО «Регион-Сервис» было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 октября 2011 года (запись регистрации № 63-63-1/178/2011-848), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЖ № 132190 от 25 октября 2011 года.

В последствие право собственности на указанный объект недвижимости было прекращено, в связи с государственной регистрацией прав собственности на помещения, расположенные в указанном здании. В соответствии с кадастровым паспортом здания от 11 июня 2015 года № 63-00-102/15-465302 в здании находятся 8 помещений с самостоятельными кадастровыми номерами, а именно: 63:01:0908001:2696, 63:01:0908001:2697, 63:01:0908001:2698, 63:01:0908001:2699, 63:01:0908001:2700, 63:01:0908001:2701, 63:01:0908001:2702, 63:01:0908001:2703.

- многоэтажная автомобильная стоянка ул. Карбышева, 63В (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 63301000- 075э от 30 декабря 2011 года), площадь земельного участка 2 010 кв.м. Боксы, входящие в состав многоэтажной автомобильной стоянки, были переданы дольщикам по актам приёма-передачи 30 декабря 2011 года. В соответствии с техническим паспортом Надземной автостоянки закрытого типа от 21 октября 2011 года гаражных боксов в данном объекте 154.

В здании гаражного бокса, в соответствии с техническим паспортом, основная площадь гаражных боксов составляет 2 438,4 кв.м. Площадь земельного участка, занимаемого зданием гаражного бокса и необходимая для его использования, составляет 2 010 кв.м. Соответственно на 1 в.м основной площади гаражных боксов приходится 0,824 кв.м земельного участка.

Право собственности на гаражные боксы зарегистрировано за собственниками в период с 03 мая 2012 года по 15 июля 2014 года на основании договоров долевого участия и на основании договоров купли-продажи, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В соответствии с п. 9.1. Договора аренды земельного участка № 527 от 12 августа 2009 года в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом земельном участке, право пользования участком, размер и порядок внесения арендной платы, и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке.

Таким образом, поскольку заявлен к взысканию арендной платы период с 01 марта 2012 года по 30 августа 2012 года, а право собственности на офисное здание ул. Карбышева, 65Б (занимаемая площадь земельного участка 3 098 кв.м) перешло к Салихову Рустаму Рафгатовичу 02 марта 2012 года, право собственности на офисное здание ул. Карбышева, 63Б (занимаемая площадь земельного участка 1 837 кв.м) перешло к ООО «Регион-Сервис» 25 октября 2011 года, в этой части исковые требования к ЗАО «Компания «Владимир» удовлетворению не подлежат.

Следовательно, размер арендной платы за использование спорного земельного участка на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года № 308, за период с 01 марта 2012 года по 30 августа 2012 года составляет 1 070 335 руб. 83 коп., а именно:

- за период 01 марта 2012 года: 5870,24 руб. х 7725 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 1 дн. = 7 777 руб. 36 коп.;

- за период со 02 марта 2012 года по 02 мая 2012 года: (5870,24 руб. х 4627 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 30 дн.) + (5870,24 руб. х 4627 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05) + (5870,24 руб. х 4627 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 2 дн.) = 293 476 руб. 71 коп.;

- за период с 03 мая 2012 года по 13 мая 2012 года: 5870,24 руб. х 4614,06 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 11 дн. = 51 098 руб. 66 коп.;

- за период с 14 мая 2012 года по 04 июля 2012 года: (5870,24 руб. х 4601,21 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 18 дн.) + (5870,24 руб. х 4601,21 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05) + (5870,24 руб. х 4601,21 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 4 дн.) = 245 516 руб. 97 коп.;

- за период 05 июля 2012 года: 5870,24 руб. х 4588,69 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 1 дн. = 4 619 руб. 79 коп.;

- за период с 06 июля 2012 года по 12 июля 2012 года: 5870,24 руб. х 4576,33 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 7 дн. = 32 251 руб. 43 коп.;

- за период с 13 июля 2012 года по 26 июля 2012 года: (5870,24 руб. х 4563,39 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 3 дн.) + (5870,24 руб. х 4563,39 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 11 дн.) = 114 857 руб. 98 коп.;

- за период с 27 июля 2012 года по 30 августа 2012 года: (5870,24 руб. х 4551,11 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 5 дн.) + (5870,24 руб. х 4551,11 кв.м х 1 х 1 х 1,276 : 12 мес. х 0,05 : 31 х 30 дн.) = 320 736 руб. 93 коп.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что спорный земельный участок был передан ответчику по договору аренды, оплату за пользование земельным участком в установленный договором срок ответчик не произвел, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 606, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 22 и п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации приходит к выводу о правомерности заявленных требований и взыскании задолженности в размере

Вследствие ненадлежащего исполнения условий договора, а именно несвоевременного внесения арендной платы у арендатора за период с 11 марта 2012 года по 30 августа 2012 года в соответствии с требованиями статей 330, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникла обязанность по уплате пеней.

Пунктом 7.3. договора предусмотрено условие о начислении за просрочку арендных платежей пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

С учетом суммы основного долга подлежащей взысканию в размере 1 070 335 руб. 83 коп., суд апелляционной инстанции производит перерасчет неустойки и считает необходимым удовлетворить ее за период с 11 марта 2012 года по 30 августа 2012 года в размере 93 033 руб. 39 коп.

Довод заявителя о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора. Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме этого, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года № 11680/10, является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации сформулировал ряд правовых